Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Я получил разрешение. Что дальше

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Во всех случаях, когда модернизация квартиры затрагивает несущие стены здания, общедомовое имущество, фасады, меняет площадь и назначение жилья, требуется составление проекта.

Это документ, в котором отражены планировочные, технологические, архитектурные, конструктивные решения, изменения конфигурации инженерных сетей, заключение об их влиянии на окружающую среду и безопасности здания.

Проект требуется для согласования планируемых изменений квартиры в контролирующих органах. Его оформляют специалисты строительно-инженерной компании, имеющей допуск к такого рода работам и состоящей в СРО.

Проводить перепланировку можно по типовому проекту авторов зданий. Каталоги представлены на сайтах ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» или «ЦНИИЭП Жилища». Процедура в этом случае упростится, так как типовые проекты по умолчанию уже согласованные во всех инстанциях.

Какую перестройку можно согласовать в упрощенном порядке?

Для процесса согласования обязательным документом, указывающим какие именно работы будут производиться, является эскиз или проект. Здесь важно понимать в каких случаях следует оформлять эскиз, а где не обойтись без проекта перепланировки.

Эскиз составляется при проведении переделки, которая не требует внесения изменений в технический план БТИ.

К переделке относятся следующие ремонтно-строительные работы:

• закладка дверных или иных проемов без критической нагрузки на перекрытия;
• замена сантехники, ее перестановка в пределах санузла, кухни или ванной комнаты (душевой);
• объединение без создания нагрузки на несущие конструкции или разделение ванной комнаты с санузлом без увеличения их площади;
• остекление лоджии или балкона;
• перемещение, демонтаж или создание проемов в стенах, не являющихся несущими;
• замена (перенос) нагревательных и отопительных приборов без прокладки новых инженерных коммуникаций (кроме переноса таких приборов на площадь лоджии или балкона);
• прочие незначительные переделки в пределах жилой площади.

В согласовании не нуждаются следующие работы:

1. замена старых инженерных коммуникаций новыми, схожими по параметрам и техническим характеристикам;
2. проведение косметического ремонта (смена напольного покрытия, покраска, оклеивание стен обоями и прочие работы);
3. монтаж/демонтаж встроенной мебели (здесь важно, чтобы при удалении мебельных конструкций, не было создано новое помещение, не учтенное в техпаспорте).

Согласование в уведомительном порядке

Порядок действий при узаконивании перепланировки будет следующим:

1. Обращение в бюро технической инвентаризации по месту жительства.
2. В БТИ необходимо написать заявление на предоставление технического паспорта на объект недвижимости, в котором будут (были) производиться строительные работы. К заявлению прикладывается паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности).
3. После получения техпаспорта на жилье нужно изготовить эскиз переустройства жилья. Если собственник (наниматель) не в состоянии сам изготовить данный документ, можно обратиться за помощью к инженеру-проектировщику.
4. Изготовленный эскиз и необходимый пакет документов подается в Жилищную инспекцию, которая должна провести проверку предоставленных бумаг и вынести решение.
5. После одобрения перепланировки Жилищной инспекцией собственник (наниматель) производит все необходимые работы в соответствии с утвержденным эскизом. Далее приглашается сотрудник Жилищной инспекции, который оформляет акт переустройства жилого помещения, указывая в нем все изменения, которые были произведены.
6. Оформленный акт передается в бюро технической инвентаризации для внесения изменений в поэтажный план дома, а также для получения нового техпаспорта на квартиру.

Какие работы нужно предварительно согласовать по проекту?

На территории РФ согласно подпункту 3 пункта 2 ст. 26 ЖК РФ любая перепланировка должна проходить согласование по проекту.

В Москве некоторые типы изменений можно выполнить по эскизу ( п. 21 Приложения 1 Постановление Правительства Москвы № 508), а часть — по проекту.

Мероприятия, которые требуется оформлять по проекту приведены в п. 2 и 3 этого же закона.

Тезисно перечислим все их и тут:

• изменение габаритов санузла, ванной, туалета, их объединение, либо увеличение за счет коридора или любой другой нежилой комнаты;
• перенос или расширение кухни на нежилое пространство, объединение с комнатой;
• любое изменение в несущих конструкциях. Куда относится и пробивка проема в капитальной стене или перекрытии;
• соединение квартир на одном этаже или друг над другом;
• снос или возведение стен (даже не несущих), а также переделка полов в квартирах, где перекрытия возведены из деревянных конструкций;
• устройство антресоли (имеется ввиду не мебельной под потолком как в советских домах, а в качестве второго этажа в квартире с высокими потолками, которые позволяют её организовать);
• отказ от газовой плиты в пользу электрической;
• при затрагивании и присоединении общедомового имущества (к примеру, общедомовой лестничной клетки);
• объединение балкона или лоджии с внутренними помещениями;

Сколько ждать? Можно ли начинать ремонт до согласования?

Официально начинать строительство по п.1 ст. 26 ЖК РФ допустимо лишь при выдаче на это разрешения согласующего органа. Однако, наша организация при заключении договора, разрешает начать его осуществление после выхода техника БТИ, устранения ошибок БТИ или выхода инженера ГБУ «Экспертный центр», если хотя бы одно из этих действий требуется (случаи, когда это необходимо, мы уже рассматривали). Мы абсолютно уверены в успешном согласовании перепланировки, а потому разрешаем выполнять ремонт параллельно с процессом согласования, понимая желания своих заказчиков.

Согласование перепланировки квартиры с выдачей распоряжения на осуществление ремонтных мероприятий занимает около 2 — 3 месяцев. На подготовку исходных документов и проекта с техзаключением уходит 2 — 4 недели. Ещё 20 раб. дней официально занимает изучение документов Жилинспекцией. По окончанию стройки акт о завершенной перепланировке по закону должны подготовить за 10 раб. дней, но обычно этот процесс занимает около месяца, т. к. инспекторы округов сильно перегружены. В БТИ обмеры и изготовление запрошенного документа занимают 10 раб. дней.

Узаконивание перепланировки квартиры постфактум до выдачи акта обычно происходит в течение 3-х месяцев. За 2-4 недели готовятся исходные документы, получаются документы БТИ и разрабатывается техническое заключение. Ещё 2 месяца проходят, пока инспектор проверяет техническое заключение, выходит на объект, готовит протокол и выдает акт. Новые БТИ подготавливают в те же сроки (10 раб. дней).

Частный случай образца эскиза по перепланировке.

Бывают крайне интересные случаи.

Например ниже представлен эскиз перепланировки в котором как план «до перепланировки» чертеж и проекта, а «после перепланировки» план БТИ с красными линиями.

Данная ситуация возникает в следующем случае.

Представим себе собственник получил разрешение на перепланировку, вызывал комиссия, прошел ее, получил акт о завершенной перепланировке и обратился в БТИ за внесением изменений и получением БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Но он получает на БТИ «красные линии».
Как же так получилось, то есть собственник согласовывал-согласовывал, но в конце результатом его работ получается БТИ, в которой написано что в квартире есть незаконная перепланировка.

То есть, в основном на БТИ черные линии и вся перепланировка учтена, но где то есть какие то либо красные линии, либо красные цифры которые означают незаконную перепланировку.

Дело вот в чем: инспектор жилищной инспекции проводит «визуальный» осмотр на соответствие планировки квартиры согласованному проектному решению. Он не меряет квартиру.

Пришел, посмотрел, все «более-менее» похоже, он принял квартиру и подписал акт о завершенном переустройстве.

После этого выходит БТИ для обмеров.

И так как жилищная инспекция и БТИ разные органы, БТИ не обязаны если инспектор принял квартиру, однозначно также ее принять и все внести в базу БТИ.

Они честно обмеряют квартиру и если есть какие либо отклонения от согласованного проектного решения, то они показывают их в «красном цвете» и ставят штамп «незаконная перепланировка».

В представленном ниже случае, инспектор не заметил на балконе обшивку, а БТИ заметили и показали ее.

И в этом случае как план до перепланировки приходится вставлять не изначальный план БТИ (он применим был только для первого согласования), а план из проекта перепланировки, а как план «после перепланировки», как раз план БТИ с красными линиями.

Образец эскиза перепланировки квартиры представленный ниже в большинстве случаев изготавливает сам собственник квартиры, так как поручать проектной организации ее чертить не имеет практического смысла.

Его вполне можно изготовить и самостоятельно в любом графическом редакторе и фактически рисовать ничего не нужно, так как все планы уже есть в готовом виде, необходимо сделать только «коллаж» из отдельных картинок + написать несколько строк.

Какую перепланировку можно узаконить по эскизу?

Проведение согласования перепланировки по проекту, согласно действующим в Москве правилам, допускается при:

• изготовлении или заделке внутри несущих стен ниш и проемов;
• монтаже либо сносе перегородок в домах, имеющих деревянные перекрытия;
• обустройстве или переносе «мокрых» зон квартиры (санузла, туалета, душевой), а также при изменении их площади или границ;
• выполнении изменений, затрагивающих ненесущие или несущие межквартирные стены;
• устройстве либо переносе кухни или кухни-ниши;
• изменении конструкции пола;
• демонтаже подоконного блока балкона;
• изменении устройства или габаритов оконных и дверных проемов, ведущих на лоджию;
• установке дополнительных межкомнатных перегородок, не затрагивающих конструкцию пола.

При этом необходимо учитывать, что упрощенное согласование перепланировки по эскизу представляет собой перенос санитарной и бытовой техники в границах существующих помещений, а также демонтаж встроенных шкафов. В остальных случаях для согласования перепланировки требуется разработка проектной документации.

Чем грозит самовольная перепланировка

Приступая к ремонту, строительным или монтажным работам, следует убедиться в том, что все вносимые в план помещения изменения будут соответствовать действующим требованиям в плане санитарного законодательства и безопасности. За выявленные в ходе последующих проверок нарушения физические лица будут наказаны штрафом в размере от 2 000 до 2 500 рублей (для должностных лиц – от 4 000 до 5 000 руб., для ИП и юрлиц – от 40 000 до 50 000 руб.). При его неоплате в течение 60 дней высока вероятность наложения дополнительных штрафных санкций в удвоенном размере на основании ст. 20.25 КоАП РФ. Кроме того, в некоторых случаях в качестве наказания возможен арест до 15 суток или привлечение к обязательным работам не менее чем на 50 часов.

Несмотря на то, что размер штрафа относительно невысок, важно помнить о вероятности дальнейшей передачи дела в суд по настоянию Мосжилинспекции. В особенности это касается ситуаций, когда собственником были внесены капитальные изменения в несущие конструкции без предварительного согласования. В качестве наказания за подобные действия предусмотрено вынесение предписания о возвращении помещения в первоначальное состояние за счет владельца с дополнительным штрафом и оплатой судебных неустоек. К особо злостным нарушителям, которые не выполняют решение суда, применяется ограничение права выезда за границу, а также принудительное выселение.

В последнем случае недвижимость будет продана с торгов, на вырученные средства проведено ее восстановление до планового состояния, а оставшаяся денежная сумма возвращена прежнему владельцу. Несмотря на то, что эта мера – крайняя, использование ее московскими судами далеко не редкость. Если помещение находится не в собственности, а сдается по социальному найму, договор будет расторгнут, а жильцы – выселены.

Отдельно следует упомянуть о квартирах, купленных в ипотеку. При выявлении нарушений в перепланировке и передаче дела в суд, банк имеет полное право потребовать от собственника досрочного погашения оставшейся суммы долга, что станет дополнительной финансовой нагрузкой помимо оплаты штрафов и неустоек.

Ремонт требующий согласования

Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.

• Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
• Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
• Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.

На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году

Перепланировкой квартиры считается конструктивное изменение плана с переносом стен внутри нее, а также такие, казалось бы, незначительные действия, как перемещение дверных проемов.

Для каждого хозяина каждый квадратный метр жилой площади на счету, поэтому основной целью перепланировки является увеличение полезной площади, изменение функционала пространства и достижение определенного простора.

Сразу возникает вопрос — Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году?

В квартире, особенно когда ее площадь мала, хочется каждый метр сделать полезным. Поэтому многие, применив некоторую доли фантазии, решаются переделать ее под себя.

Но при этом не нужно забывать про соседей, которые окружают нас в многоквартирном доме. Здесь главный принцип не навредить.

Если будут переноситься стены, нужно думать, не повлечет ли это конструктивные изменения в самом доме в целом, не нарушит ли целостность несущих стен и перегородок.

Приступая к планированию перепланировки, необходимо согласовать ее с компетентными органами. Только узаконенные действия помогут избежать дальнейших проблем.

Перепланировка квартиры – что можно а что нельзя?

К перепланировке предъявляются определенные условия.

Категорически запрещается:

• Увеличивать санузел или кухню за счет комнаты (увеличение больше чем на 1/4 от площади комнаты);
• Удалять несущие стены;
• Соединять кухню и комнату аркой, если на кухне присутствует газовая плита (данный запрет не касается электрической плиты);
• Переносить, уменьшать и удалять общедомовые коммуникации (отопительные радиаторы, водяные трубы, хода вентиляции);
• Делать «теплые полы» на балконах или лоджиях от центрального отопления;
• Устанавливать на балконах батареи от центрального отопления;
• Переносить санузел в те помещения, под которыми у соседей расположены комнаты (это не распространяется на двухуровневые квартиры);
• Увеличивать размер балкона за счет комнаты (делать арку не запрещается, если ее ширина составляет не более 1 м).

Перепланировка не должна испортить жилищные условия, а именно:

• Нельзя увеличивать кухню за счет санузла, поскольку в данном случае кухня оказывается в зоне санузла верхних соседей. Исключение составляет одноэтажное здание или последний этаж. Это указано в СаНПиН 2.1.2.2645-10 (пункт 3.8).
• Разрешается увеличивать кухню за счет коридора. Это возможно в том случае, если квартира нижних соседей имеет идентичную планировку. В результате не нарушаются оба пункта: жилая площадь не используется для увеличения подсобных помещений, и не изменяются в худшую сторону жилищные условия соседей (согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).
• На кухне обязательно должен быть естественный свет (окно). Допустимо, если свет будет проникать в помещение из комнаты через стеклянную перегородку.

При перепланировке разрешается:

• Объединять комнату с кухней, в которой установлена газовая плита, с помощью дверного проема. Разрешается устанавливать арку с раздвижными дверями. Их можно держать как закрытыми, так и открытыми, на усмотрение жильцов. Такой вариант является единственной возможностью сделать кухню-гостиную с газовой печкой.
• Увеличивать площадь санузла из площади коридора. Однако его полы обязаны быть на не менее чем на 3 см ниже уровня пола соседнего помещения.
• Переносить водные устройства от стояка, установив трубы. Важно сохранять наклон слива, в противном случае вода будет плохо сливаться или поступать.

Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки

Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки может отличаться в зависимости от того, кто является собственником и какие нарушения были допущены. Так, для физического лица по ст. 7.21 КоАП он составит 2-2,5 тыс. рублей, это в том случае, если владелец отказался от отмены или законного оформления изменений. Для юридического лица размер штрафа увеличен до 500 тыс. рублей, если же зданию был нанесен непоправимый ущерб, наказание может быть жестче – вплоть до конфискации имущества и ареста ответственных представителей компании.

Кроме того, ответственному за незаконную перепланировку могут быть назначены другие виды штрафов:

— компенсация за порчу имущества – 1-1,5 тыс. рублей;
— штраф за нарушение норм пожарной безопасности – 1,5 тыс. рублей (по ст. 20 п. 4 КоАП).

Порядок:

Собрать полный пакет документации	предъявить его в архитектурный департамент районной администрации
Совместно с документами	передать проект либо эскиз
На протяжении 1-го месяца	заявка рассматривается
При условии вынесения положительного решения	собственник вправе начать выполнять перепланировку
По факту переустройства	на объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению

Перепланировка ипотечной квартиры

В законах РФ нет нюансов, которые бы ограничивали перепланировку ипотечной квартиры. Обычно разрешение или запрет на изменения прописываются в договоре ипотеки. Если в договоре ничего не указано, хорошо. Но если в нем прописан запрет, придется ждать до полной выплаты кредита. Чаще в договоре говорится о необходимости в получении разрешения от банка. В этом случае хозяин квартиры должен предоставить:

• заявление на разрешение перепланировки (согласование);

• заключение страховой компании;

• оценку специалистов с фиксированной стоимостью квартиры после перепланировки;

• план изменений и согласие в БТИ.

Похожие записи:

• Образец договора на выполнение работ с физическим лицом
• Самое важное о том, как начисляются пенсионные баллы
• Кто должен оплачивать замену счетчика электроэнергии?