«Дачная амнистия» и лишние сотки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Дачная амнистия» и лишние сотки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самовольное присвоение земли влечёт за собой ответственность. Земля не может быть «ничьей». Собственником может быть либо другое частное лицо, либо государство (муниципалитет). Пользоваться землёй можно только имея право собственности на неё. Прирезка земельных участков — возможность на законном основании увеличить площадь владения за счёт прилегающей территории. Прирезать можно земли, граничащие с лесными массивами, либо общего пользования. В таком случае старый участок перестаёт существовать, формируется новый земельный участок и право собственности на него. Самозахват государственных или муниципальных земель — административное нарушение, за которое собственнику придётся расплачиваться. К тому же не исключено, что на самовольно захваченную территорию муниципальный орган уже наметил строительные работы, либо сосед желает оформить право собственности на этот же кусок.
Оформляем самозахват земельного участка как прирезку
Для прирезки лишних соток из Лесного фонда необходимо оградить земельный участок забором и облагородить его. Также проводится контурная съёмка для согласования новых границ. При положительном ответе наш кадастровый инженер подготавливает межевой план и регистрирует вновь образованный объект. Также важно выяснить, нет ли реестровых ошибок в границах исходного земельного участка. Для этого проводятся геодезические измерения и полученные данные сравниваем с информацией из ЕГРН. Если есть неточности, то нужно сначала внести правильные сведения о координатах, а затем оформлять прирезку.
Увеличение земельного участка – кто и как может это сделать
Далеко не каждый владелец собственного участка знает, что имеет полное право на законных основаниях присоединить некоторую часть прилегающих территорий. По крайней мере, новый закон под № 150, вступивший в силу 17.06.2019 г., позволяет сделать это в более легкой форме, нежели до него.
Провести процедуру оформления может непосредственно собственник. Его права должны быть подтверждены соответствующей выпиской из ЕГРН и прочими основными документами. При этом возможность расширения доступна только для участков следующего назначения:
- Личное подсобное хозяйство – ЛПХ.
- Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
- Садоводство – СНТ.
- Огородничество – ОНТ.
Присоединить землю к своему земельному участку, даже если он находится далеко в деревне, можно, если территория соответствует следующим требованиям:
- Имеет аналогичное целевое предназначение, как и сам участок.
- Является муниципальной или государственной собственностью, и не применяется для каких-либо целей.
Что будет, если кадастровый инженер не сможет связаться с соседом-смежником?
Собрание для согласования границ без установления их на местности проводится в ближайшем населенном пункте или в том, где земельные участки расположены. При этом кадастровый инженер может определить иное место по согласованию с заинтересованными лицами.
Им или их представителям извещения о проведении собрания вручаются под расписку. Извещения также могут быть направлены по адресам электронной почты или почтовым адресам лицам, право которых на объект недвижимости зарегистрировано или в пользу которых зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости.
Эти адреса обычно содержатся в ЕГРН. Однако подобная информация может и отсутствовать. В таких случаях допускается извещение о проведении собрания путем публикации сообщения в средствах массовой информации. Обычно таким СМИ является официальная газета муниципалитета.
Кроме того, независимо от наличия или отсутствия информации об адресах заинтересованных лиц, извещение будет опубликовано в СМИ, если:
- смежный земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- земельные участки, в отношении которых выполняются кадастровые работы, являются лесными участками.
Если после извещения собственник или иной правообладатель не явился на собрание либо принял в нем участие, но не заявил возражений, местоположение границ земельного участка с его стороны считается согласованным.
Сколько соток можно присоединить к земельному участку
Многих людей интересует, сколько «лишних» соток земли можно оформить, согласно Закона? У многих, помимо участка, купленного когда-то давно по документам, оказались лишние сотки земли. Что с ними делать? Если владелец имеет, например, восемь соток земли, то в государственный реестр можно внести только те сотки. Излишки площади нужно регистрировать отдельно.
В июне 2019 года в Законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, позволяющие оформлять в собственность излишки участка, если будет выяснено, что земля, которая используется фактически, превышает ту, которая была зафиксирована в ЕГРН. Свободно можно присоединить только до 10% участка. Если владелец захочет забрать себе соседний участок, то его нужно покупать или брать в аренду.
Увеличить площадь участка можно на основании Земельного кодекса и Правил землепользования и застройки. Территория участка для ведения садоводства не может быть меньше 6 соток, и больше 15 соток, а с учетом строительства от 3 до 25 соток.
Размеры минимальных и максимальных земельных участков установлены муниципальными нормативными документами. Если владелец имеет участок земли площадью 15 соток, официально оформленный, то дополнительно увеличить его невозможно.
Стоимость решения вопроса прирезки земли
Существует мнение, что оформить излишки земли можно бесплатно. Но это не так. Бесплатно мы получаем прилегающие земли, ведь их не нужно выкупать у государства. Но оформление стоит определенных финансовых затрат.
Чтобы оформить заявление, нужно иметь план размежевания. Для этого нужно заключить договор с кадастровым инженером, на платной основе. Ново созданный участок нужно за координировать и предоставить установленный пакет документов на регистрацию. Все это требует затрат и времени, и денег. Но в результате, вы получите законно оформленный участок со всем необходимым пакетом документов.
Стоимость услуг по созданию межевого плана и других кадастровых услуг варьируется по РФ от 10-15 т.р.
Заключение соглашения о перераспределении земель.
В течение 30 дней с передачи документов в администрацию получите Соглашение о перераспределении земельного участка.
Как только получили Соглашение, у вас есть 30 дней на подписание и направление в администрацию.
Направлять Соглашение целесообразно с сопроводительным письмом. На 2-ом экземпляре администрация должна поставить входящий штамп с датой.
Обратите внимание. Администрация может отказать в заключении соглашения.
Отказ в заключении соглашения возможен, если площадь участка в кадастровом паспорте окажется больше площади на Схеме.
Для отказа необходимо расхождение площади более чем на 10%. Менее десяти процентов допускается.
Чтобы избежать данной проблемы необходимо проконтролировать кадастрового инженера. Он должен соблюдать предельный лимит расхождения площади.
Чем грозит самовольное использование земли?
Если владелец участка фактически занимает площадь больше, чем по документам, это является самозахватом земельного участка, за который предусмотрен штраф. От 10 до 20 тысяч рублей (или от 1 до 1,5% от кадастровой стоимости) для физических лиц, не менее 20 тысяч рублей (от 1,5 до 2% от кадастровой стоимости) — для должностных и не менее 100 тысяч рублей (или от 2 до 3% от кадастровой стоимости) — для юридических.
Уплата штрафа при этом не освобождает владельца от сноса построек и забора на самовольно занятой территории.
Лишиться можно и увеличенной площади участка, которая была оформлена по «дачной амнистии». Если в постановлении администрации было указано 6 соток, а при уточнении границ в Росреестре появились 2 «лишние» сотки (в основном в 2006-2009 гг. такие «прирезки» оформлялись), то при отсутствии правоустанавливающих документов к «излишкам» может предъявить претензии сосед, которому этих 2 соток не хватило (осталось 4 сотки вместо 6) либо СНТ, если эту землю прирезали за счёт сужения дороги или разворотной площадки.
Решением суда, с учётом генплана СНТ и результатов землеустроительной экспертизы, таких собственников можно обязать установить в ЕГРН границы по первоначальным 6 соткам.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
- Дачная амнистия здесь вообще ни при чем.
- По общим правилам, в случае, если границы участка не были внесены в ГКН (Госкадастр недвижимости), а участок находится в собственности заявителя, то при уточнении границ расхождение не может быть более 10%. То есть можно изготовить новый кадастровый план не на 6,63 кв. м, а на 5,59 кв. м, обязательно включив в эту территорию все капитальные постройки. В этом случае отказа Росреестра быть не должно. Кадастровый инженер должен был это знать.
- В зависимости от того, где расположен участок (населенный пункт или территория СНТ, ДНП и т. п.), будут отличаться основания для приобретения дополнительной земли.
Бесхозный участок – бесплатный сыр или правовая лазейка?
Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли. Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.
Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.
Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно. В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка. В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения. Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.
Сложности при расхождении фактической площади участка с документами
Для того чтобы устранить фактическое расхождение занимаемой площади земельного участка с данными, которые имеются в официальных документах, должны быть соблюдены два условия:
- размер прирезаемого участка не увеличивает общую площадь участка свыше установленного максимума для соответствующего региона. Максимум, на что можно рассчитывать, – это 10 процентов территории сверх максимальной нормы. То есть если установлен максимальный размер в 10 соток, то прирезать еще столько же не получится,
- фактическое владение земельным участком в нынешних пределах превышает 15 лет. Кроме того, расположение на участке природных или иных объектов позволяет в нынешних условиях более точно зафиксировать координаты участка с учетом его новых границ.
Как оспорить межевание земельного участка?
Когда нельзя оформить дополнительную землю
Земельное законодательство разрешает присоединение к собственному участку не всех земель, которые с ним граничат.
Наложен запрет на:
- земли, расположенные в охраняемых зонах,
- территории, которые отнесены к землям лесного фонда,
- участки, которые расположены непосредственно у водных объектов, которые принадлежат государству или муниципальным образованиям,
- земли, отведенные под транспортную инфраструктуру и линии связи,
- участки, выделенные для нужд государства,
- участки, являющиеся охранной зоной территорий, выделенных для снабжения питьевой водой населения, а также бытового водоснабжения.
Водный кодекс Российской Федерации запрещает выводить из оборота земли, входящие в прибрежную полосу водоемов и карьеров. Что касается земель лесного фонда, то даже владение участков свыше 15 лет не дает правового основания для присоединения земель с лесным массивом.
Такие участки закон позволяет арендовать на срок, который предусмотрен Лесным кодексом РФ.
Отказ в перепланировке дома
Причинами отказа могут стать:
- В согласовании перепланировки:
- несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
- наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
- заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
- невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
- В оформлении акта о завершении перепланировки:
- уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
- несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.
Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).
При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:
- заново собрать необходимый пакет документов;
- обжаловать отказ в судебном порядке.
Отказ в перепланировке дома
- В согласовании перепланировки:
- несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
- наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
- заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
- невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
- В оформлении акта о завершении перепланировки:
- уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
- несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.
- заново собрать необходимый пакет документов;
- обжаловать отказ в судебном порядке.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Требуется ли разрешение от соседей
Если возникает необходимость у владельца территории построить какое-либо сооружение рядом с границей с соседским участком, то осуществить это законным способом можно только в случае, если владелец этой земли выдаст соответствующее письменное согласие.
Если будет отсутствовать этот документ, то соседи могут потребовать через суд снесения нового объекта.
Требуется согласие в разных случаях:
- строительство жилого дома происходит непосредственно рядом с соседским забором, поэтому между этими элементами имеется расстояние, которое меньше трех метров;
- перепланировка в имеющемся жилом строении, если она затрагивает какие-либо общие с соседями элементы коммуникаций, поэтому если в результате данных работ требуется выключить на некоторое время воду, то соседи должны быть согласны с этим;
- реконструкция здания, предполагающая выполнение каких-либо шумных работ, так же выполняется при наличии разрешения, так как нарушаются оптимальные условия жизни соседей.
Для получения разрешения на строительство непременно требуется согласие от соседей, а иначе могут возникнуть сложности с окончанием возведения объекта, а также нередко приходится уплачивать штрафы или вовсе сносить новые сооружения.
На скольки сотках земли можно строить дом по закону
Например, если мы обратимся к недавней истории, то в семидесятых нашим родителям совершенно бесплатно давали по 4 – 6 соток в садовых товариществах, и они были этому очень рады. Чуть позже, в девяностых и начале двухтысячных, основная масса участков имела площадь 15 соток. А затем, размеры участков начали потихоньку расти. В чем тут дело? И почему так происходит? Ответ кроется в тех домах и постройках, которые люди стали возводить на своих загородных участках. Если в семидесятые дачный домик из досок или бруса 5 на 6 метров в основании был роскошью, да и смотрелся такой дом на участке в 6 соток просто великаном, то как вы понимаете, построить сегодня на участке 6 соток дом 10х15 метров возможно, но совершенно бессмысленно. Почему? Рассмотрим в качестве примера правильный участок в 6 соток. Его стороны будут в лучшем варианте 20 на 30 метров. Если поставить дом 10х15 посередине участка, то получится что до забора с вашими соседями останется всего по 4,5 метра, а ведь надо ещё и отмостку для дома сделать и это минимум по 50 см с каждой стороны. И в этой тесноте даже несколько деревьев будут серьёзно мешать и проходу и самому дому, так как крона обычной яблони раскидывается минимум на 6-8 метров в диаметре. А если вы захотите загнать на участок машину, то с одной стороны уже не остается свободного пространства даже для газона с зелёной травкой. Я рассмотрел участок правильной формы, а ведь бывают и кривые участки. В этом случае о доме с обычными на сегодня размерами придётся забыть. Либо, нужно искать участок большей площади. Но если вы сядите в машину и прокатитесь по ближайшему Подмосковью, при этом поглядывая по сторонам и изучая коттеджные поселки середины 90-х, начала 2022 годов, на которых уже стоят большие дачные и современные коттеджные дома, то без труда сможете увидеть одну и туже проблему. В большинстве коттеджных поселков построены большие, современные дома, и стоят они очень тесно друг к другу.