Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предположим, что гараж продает собственник, который получил его по наследству 2 года назад. В этом случае он должен заплатить налог (владеет менее 3 лет). Кроме того, он не может предъявить ФНС расходы на приобретение, так как получил гараж от дедушки в наследство.
Как рассчитать налог на гараж?
Продает гараж он за 900 000 рублей. Так как документов, подтверждающих расходы, у него нет, он может снизить налоговую базу только на 250 000 рублей. С остальной суммы будет платить налог в 13%:
900 000 – 250 000 = 650 000 рублей. 650 000*13% = 84 500 рублей – ему придется заплатить.
Если бы он продавал гараж за 250 000 рублей или меньше, то никакие налоги ему платить бы не пришлось.
Другой пример.
Владелец продает гараж за 900 000 рублей. Купил его 2 года назад за те же 900 000 рублей, но сейчас нужно срочно продать из-за переезда. Никакой налог он платить не будет, потому что у него на руках договор, по которому он купил гараж за те же деньги.
900 000 – 900 000 = 0 рублей.
А если бы он продавал гараж через 3 года, то мог бы продавать его даже за 2 миллиона, налог платить не нужно.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Сдавать в наем получится не любой гараж, ведь кому нужно помещение со слабой защитой, ненадежное и, расположенное в неудобном месте. Из какого бы материала не было построено это функциональное помещение, — из кирпича, металла, бетона, дерева — оно должно отвечать стандартным требованиям. Каких удобств от гаража ждут автовладельцы?
- Он должен иметь надежные, устойчивые ко взлому ворота с достаточной шириной и высотой. Даже если они имеют устаревшую конструкцию, открываются без автоматики (при помощи силы водителя), ворота должны быть исправными, двигаться без особых усилий со стороны, закрываться плотно.
- Желательно, чтобы в гараже была смотровая яма. Многие водители осуществляют простой (иногда и непростой) ремонт своего транспортного средства самостоятельно. А без хорошей смотровой ямы ремонтные задачи всегда усложняются.
- Если в гараже есть еще и подъемник – шансы сдать его выгодно в аренду увеличиваются. Также для арендатора будет удобно, если в помещении будет и необходимый для ремонта авто набор инструментов.
- Электричество и отопление. Без электропроводки сложно провести многие ремонтные работы, невозможно почистить авто пылесосом. Но наличие проводки должно отвечать требованиям к безопасности гаража. Отоплением гаражи оснащаются редко, но некоторые арендаторы ищут именно такой вариант для хранения своего автомобиля.
- Важное требование, которому должен отвечать каждый гараж, — это сухость. В помещении с влажным полом и стенами металлическое транспортное средство быстро придет в негодность. Также сырость будет негативно влиять на электронное оборудование, которое сейчас присутствует в большинстве машин.
- Новый замок. Арендатор, размещающий в гараже дорогой автомобиль на длительное время, не захочет, чтобы кто-то еще имел доступ в помещение. Владельцу гаража нужно будет согласиться на такое условие. И в данной ситуации он должен будет забрать из гаража свои личные вещи, которые могут мешать временному хозяину.
Если гараж входит в кооператив, арендатора должны устраивать его требования.За соблюдение требований отвечает собственник гаража, поэтому все вопросы нужно согласовать, договориться об ответственном отношении к нормам и правилам кооператива.
Чтобы не потерять доход и свой гараж, его владелец должен предпринять ряд мер для обеспечения своей безопасности. Нужно сначала выяснить, согласен ли арендатор оформлять сотрудничество без договора, ведь он также захочет чувствовать себя спокойно. В чужом помещении он будет оставлять свое транспортное средство – достаточно дорогое имущество.
ВАЖНО! Обязательно нужно проверить паспортные данные друг друга
.Также важно обменяться точными, достоверными контактными данными, знать и адрес, и телефон друг друга. Необходимо чувствовать уверенность в сделке и в возможности быстрого разрешения любой проблемы.Может ли владелец быть наказанным за сдачу в аренду гаража без договора? Пока нет точного законодательного правила, которому нужно следовать в данном вопросе.
Выгодно ли сдавать гараж в аренду?
Вопрос достаточно тривиальный. Если у вас есть недвижимость, которую вы не используете, но в использовании которой заинтересованы иные лица, как физические, так и юридические, почем бы не сдать им в аренду.
- Во-первых, это неплохой источник пассивного дохода. Арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю некоторую сумму, которая может использоваться последним на его усмотрение. Это неплохая прибавка к пенсии или заработной плате.
- Во-вторых, любое строение, в том числе и гараж, периодически требуют, чтобы проводился текущий ремонт. На это нужны деньги, а брать их с зарплаты или пенсии нецелесообразно, если строение само может на себя зарабатывать.
- Наконец, в-третьих, пустое строение, которое не используется, как и автомобиль, который просто стоит долгое время, разрушается быстрее.
Каждая из этих причин, а тем более все они в совокупности являются весомым аргументом для того, чтобы сдать гараж в аренду, выступив в качестве арендодателя. Остается только найти такого арендатора, который бы согласился на ваши условия.
Выгодно ли сдавать гараж в аренду?
Вопрос достаточно тривиальный. Если у вас есть недвижимость, которую вы не используете, но в использовании которой заинтересованы иные лица, как физические, так и юридические, почем бы не сдать им в аренду.
- Во-первых, это неплохой источник пассивного дохода. Арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю некоторую сумму, которая может использоваться последним на его усмотрение. Это неплохая прибавка к пенсии или заработной плате.
- Во-вторых, любое строение, в том числе и гараж, периодически требуют, чтобы проводился текущий ремонт. На это нужны деньги, а брать их с зарплаты или пенсии нецелесообразно, если строение само может на себя зарабатывать.
- Наконец, в-третьих, пустое строение, которое не используется, как и автомобиль, который просто стоит долгое время, разрушается быстрее.
Каждая из этих причин, а тем более все они в совокупности являются весомым аргументом для того, чтобы сдать гараж в аренду, выступив в качестве арендодателя. Остается только найти такого арендатора, который бы согласился на ваши условия.
Как сдать гараж в аренду физическому лицу?
Сдать гараж в аренду можно самостоятельно или с помощью риелторов. В первом случае придется самому находить и отбирать кандидатуры арендаторов, обговаривать условия сдачи помещения, составлять и оформлять договор. Во втором случае, этим всем занимается специалист, но это потребует дополнительных финансовых затрат.
Чтобы сдать помещение в аренду самостоятельно, проанализируйте цены на рынке. Где и какие гаражи сдаются, в каком районе, в каком состоянии и по какой цене. Потратьте немного времени, чтобы изучить все существующие варианты. На основании этого, определите стоимость аренды своему гаражу. Если хотите сдать его побыстрее, снизьте стоимость аренды на 10-15%. Далее, дайте объявления в газетах и на досках объявлений, которые развешены в районе нахождения гаража. Покупать или арендовать гараж, читайте тут.
Какой гараж можно сдавать в аренду
Существует множество разновидностей гаражей. Основные из них делятся по основному материалу конструкции – кирпичные, железные, железобетонные, деревянные.
Каким бы ни был гараж, он должен отвечать ряду требований. Арендатору важны следующие критерии:
- наличие смотровой ямы – для некоторых это является существенным фактором;
- личные вещи собственника – их лучше перенести, так как они в любом случае будут мешать арендатору;
- ворота гаража – арендатор должен справляться с открыванием и закрыванием ворот самостоятельно без посторонней помощи;
- возможность повесить личный замок – после заключения договора аренды у съемщика должна быть возможность использования собственного замка;
- набор инструментов – если планируется почасовая аренда, то стоит подумать о наборе инструментов для ремонта (за их использование можно брать дополнительную плату);
- наличие электричества – помещение должно быть оборудовано проводкой;
- отопление – будет лучше, если в холодное время года гараж оснащен отоплением;
- сухость – помещение не должно быть излишне влажным, в противном случае оставлять там автомобиль нет смысла.
Земельный налог на гараж
Земельные участки, независимо от их целевого назначения, являются объектом налогообложения. Сумма налога зависит от площади и стоимости надела, от типа земель, от наличия или отсутствия налоговых льгот у владельца. Расчет налога, подлежащего уплате, за физических лиц осуществляет налоговый орган, юрлица рассчитывают налог самостоятельно. Отчетность предусмотрена только для юридических лиц. Уплатить налог физлица должны не позднее 1 декабря следующего за отчетным года.
Налог на землю гаража исчисляется по кадастровой стоимости участка, на котором находится постройка. Обязательства выводятся по итогам налогового периода по стоимости, действовавшей на 1 января отчетного года. Если имущество приобретено в собственность не с начала года, к расчету принимается стоимость, которая зафиксирована на дату внесения данных об объекте недвижимости в базу данных ЕГРН — в формулу расчета в таких ситуациях вводится коэффициент владения имуществом (сумма полных месяцев владения / 12 мес.).
Некоторые физические лица вправе воспользоваться освобождением от налога в пределах 600 кв.м. земельного участка. Такая норма актуальна только для одного участка земли, находящегося во владении следующих категорий собственников:
-
инвалиды;
-
участники ВОВ;
-
пенсионеры;
-
ветераны боевых действий;
-
пред
пенсионеры;
-
многодетные семьи;
-
герои СССР и РФ.
Земельный участок – как рассчитать налог в 2022 году
Земельный налог – это местный налог, он рассчитывается с учетом налоговых ставок, установленных местным муниципалитетом. Для уплаты земельного налога необходимы следующие данные:
- кадастровая стоимость земельного участка;
- площадь земельного участка;
- налоговая ставка на конкретный земельный участок, принятая в муниципалитете в 2022 году;
- наличие льгот у собственника.
Когда нам все эти данные известны, тогда мы с легкостью можем рассчитать налог на ваш земельный участок:
Для наглядности приведем пример:
| Рассчитываем земельный налог | Определение, основание, величина |
| Налогоплательщик | Физическое лицо – пенсионер |
| Земельный участок | 13 соток |
| Кадастровая стоимость | 5 млн. руб. |
| Налоговая ставка | 0,3 % |
| Федеральная льгота по ст. 391 п.5 | Уменьшение налоговой базы на 600 кв.м. |
А что говорят и думают люди?
-Они уже пытались это сделать года два тому назад.
Но никто не обязан является в налоговую.
Мало ли что они считают.
Наличие квартир не означает обязательного получения с них дохода.
Вот если к вам на карточку поступают ежемесячно какие то одинаковые суммы денег, вот тут есть о чём говорить с налоговой.
А без этого…..
-Видимо у власти совсем всё плохо с наполняемостью бюджета, раз уже блогеров и сдающих квартиры трясти начали.
На очереди, видимо, всякие репетиторы, частные мастера, надомные шеи и т.д.
-А.., как же быть с.. Дворцами, которые.. — обслуживаются ежечасно, как мне у меня дома и не снилось, но..- не сдаются! ) И, в графе собственность у них, с некоторых пор: Российская Федерация..) Мне кажется, там очень уютно, почему они не сдаются?! ) Я не революционер, но — любопытен этот механизм, на тему, как обворовывать людей и, тут же, этих обворованных.. — ворами обозвать! ) Как же нужно их зазомбировать?! ) Жесть..
-Не регистрировать договор. Не принимать платежи на карту, тем более равными частями. Не размещать объявление или постоянно размещать объявление о сдаче в аренду ( с завышенной стоимостью) мол, да пытаюсь сдавать ….в крайнем случае … живут родственники.. а вообще если у налоговой что-то есть, то пусть предъявит.
А так один треп …
-Уж очень похоже, на то, как сам себя подставил. С верой в общее, благое дело, сам зарегистрировался, как самозанятый, дабы, как честный человек, платить налоги. И тут налоговым органам стало известно, что сдаёшь квартиру, вот и получи дополнительные допросы. Как вышли из тени, так в неё обратно и уйдут, с таким подходом..
-Не предусмотрена ответственность за неявку в налоговую.
В заметке «предположение о сдаче». Знакомых пустил пожить. Бесплатно. Раз в месяц занимаю денег, на карту. Отдаю наличкой. Арендатора не вызовут.
-«в письмах, которые получают горожане, содержится требование явиться в районную налоговую инспекцию для дачи пояснений о квартирах в связи с тем, что инспекции известно о том, что помещение сдается в аренду.»
Ага, это как зайти в военкомат «для уточнения данных»
В топку такие письма от налоговой! Законом не предусмотрена ответственность за отказ от дачи подобных «пояснений». Если у налоговой есть ДОСТОВЕРНЫЕ сведения — она выпотрошит граждан и без «самозакладывания».
-Давно пора проверять. Особенно кто свалил заграницу и сдает удаленно и не платит налоги.
Но тогда вопрос к налоговикам. При сдаче в аренду как самозанятый платишь 4% налог и получается квартира является коммерческим объектом, при продаже которого нужно будет платить налог 4% от суммы?
Подпадает ли под вычет продажа земельного участка вместе с гаражом?
Все без исключения собственники гаража оплачивают налог на землю, где он расположен. Исключением являются ситуации, когда такие участки земли находятся в собственности кооператива (иной организации).
Посему даже если у льготной категории пенсионеров в собственности помимо гаража есть земля, то в таких случаях у них тоже возникает необходимость платить налог на землю при продаже. Пенсионеры-собственники, так же как и остальные граждане, вправе воспользоваться имущественными вычетами в отношении операций по земельному участку и расположенному на ней строению, если эти объекты находились у них в собственности до 3 (с 2016 г. — 5) лет.
Таким образом, если в собственности у гражданина имеется гараж вместе с землей, то при продаже он вправе заявить о вычете на общих основаниях по гаражному помещению и участку. В договоре купли-продаже при этом уместнее будет указывать отдельные цены на гараж и землю.
И здесь вновь основное значение имеют цена продаваемых объектов и время, которое земля и гаражное имущество находились в собственности. Иными словами, если срок владения ограничивается тремя годами (с 2016 г. — пятью), плательщик налога может заявлять о вычете. Следует учитывать, что при межевании (разделении) земли образуются новые земельные участки. С этого момента отсчет по владению ими ведется заново.
Применяются следующие установленные законом предельные величины:
- для гаражного помещения сумма остается той же — 250 тыс. руб.;
- для земли, на которой он расположен, — 1 000 000 руб.
Калькуляцию суммы, с которой будет взиматься НДФЛ, можно произвести по формуле: доход от продажи земли + доход при продаже гаражного строения — 250 000 (предельная сумма возврата средств по гаражу) — 1 000 000 (предельная величина суммы возмещения средств по земле).
Особенности налогообложения
Ответ на вопрос, облагается ли налогом продажа гаража, содержится в законодательстве. Согласно законам РФ, продажа недвижимого имущества предполагает уплату подоходного налога. Его размер установлен в пределах 13%.
Но иногда есть возможность существенно сократить налог с купли-продажи гаража или вовсе избежать его уплаты при совершении сделок.
В данном вопросе есть множество аспектов, в которых следует разобраться до выставления объекта на продажу.
Гараж рассматривается как объект недвижимости, если у него имеется прочный фундамент либо он имеет четкую связь с земельным участком, где он располагается. Постройки, которые возможно перемещать, в данную категорию не входят. Этот момент учитывается при заключении сделок.
Важно! Постройки, находящиеся в кооперативах, относятся к категории недвижимого имущества.
Для иностранцев налоговая ставка при продаже подобного имущества определена в пределах 30% от суммы, выручено в виде дохода.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Продавая гараж, следует обратить внимание на некоторые нюансы, способные как увеличить налоговую нагрузку на продавца, так и уменьшить ее.
Что важно знать, продавая гараж:
- Мало быть собственником гаража в течение трех лет: у гражданина должно быть в распоряжении свидетельство о регистрации, полученное минимум за три года до продажи. Если объект фактически находился в распоряжении многие годы, но приватизация его прошла менее, чем три года назад, налог на доходы от реализации объекта предусматривается.
- Если гараж продается с участком, реально уменьшить расходы. Налоговой вычет реально получить за продажу гаража и участка (размер вычета за продажу участка может равняться 1 миллиону), но только в том случае, если свидетельства о регистрации на них были получены отдельно;
- Также законом предусмотрено, что от налогов от реализации гаража освобождаются те, кто получил этот объект по наследству и кто может это подтвердить свидетельством на право наследства. Однако чтобы получить такой документ, придется заплатить пошлину, от 0,3 до 0,6 от стоимости имущества, а также потратиться на нотариальные расходы (с членов семьи, которые жили с наследодателем и продолжают жить в том же месте после его смерти, пошлина не взимается).