Признать сделку с недвижимостью недействительной – пути решения
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признать сделку с недвижимостью недействительной – пути решения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса. Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.
Судебное разрешение споров по договору купли-продажи
Основания для оспаривания договора
Процедура оспаривания договора четко регламентирована законом. Участники сделки не могут оспаривать без существенных оснований в произвольном порядке. Если покупателю или продавцу сделка стала невыгодной или он не хочет выполнять свои обязательства, это не повод ее оспаривать.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно по следующим причинам:
- Несоответствие требованиям законодательства;
- Противоречие основам нравственности и правопорядка;
- Мнимость сделки;
- Притворность сделки;
- Заключение сделки недееспособным (ограниченно дееспособным) лицом;
- Совершение сделки малолетним (несовершеннолетним) лицом;
- Заключение сделки, противоречащей целям деятельности организаций (иных юр. лиц);
- Подписание документов под воздействием угроз, обмана, заблуждения, применения насилия.
В зависимости от основания для недействительности сделки могут быть ничтожными или оспоримыми. Первые недействительны уже в силу закона, поэтому признания их ничтожности судом не требуется. Стороны могут просить суд применить основания их недействительности. Вторые требуют обязательного признания недействительными.
Оспаривать договоры с недвижимостью можно только при установлении одного установленных Гражданским кодексом оснований. Однако участники сделки не всегда способны самостоятельно определить их наличие. Юристы нашей компании оценят заключенный договор на предмет его недействительности, помогут правильно оспорить сделку.
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:
- консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
- консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
- комплексный анализ договора
- выявление оснований для оспаривания сделки
- подкрепление действий на законодательном уровне
- организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
- обращение в органы первой инстанции (суд)
- составление искового заявления
- предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
- представительство в суде
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками. Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.
Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками традиционно признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для целей применения правил о недействительности сделок (§ 2 гл. 9 ГК РФ) к действиям участников гражданского оборота, квалифицируемым в качестве сделки, относятся: гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, согласие лица на совершение сделки и др. (п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).
Наиболее распространенным видом сделок в гражданской сфере жизнедеятельности являются договоры и выдаваемые для целей их заключения согласия и доверенности (например, доверенность одного из супругов на имя другого супруга на продажу общей супружеской вещи с целью последующего равного раздела вырученных от продажи денег между супругами).
Недействительность, как следует непосредственно из этимологии этого термина, означает отсутствие (правового) действия, правового эффекта, правовых последствий. Иными словами, общая реакция на недействительность сделки состоит в том, что она не порождает тех последствий, на которые была направлена.
Кто может обратиться в суд?
Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.
Как доказать ничтожность сделки?
Несмотря на то, что ничтожная сделка не требует детального исследования фактических обстоятельств и их доказывания, следует иметь в виду некоторые аспекты данного вопроса.
Для того, чтобы доказать, что сделка ничтожна, необходимо обладать знаниями законов. Поскольку помимо общеустановленных оснований для признания сделки ничтожной, какими являются ее противоправность, а также противоречие ее нормам нравственности, есть еще и специальные признаки. К ним можно отнести:
- отсутствие права юридического лица либо должностного лица на заключение сделок или конкретной сделки
- недееспособность или ограниченная дееспособность, не позволяющая совершать сделки
- режим имущества, препятствующий распоряжению им
- несоответствие формы договора установленным правилам
- отсутствие прав на предмет договора
- сделки без нотариального заверения
- мнимость и притворность договора
- сокрытие информации при совершении сделки
- обман
- и многие другие.
В любом случае, чтобы доказать ничтожность сделки, необходимо знать, какой сделка должна быть, а также выяснить, не противоречит ли она существующим нормам законодательства, морали, отвечает ли она обязательным признакам законности.
Каждая ничтожная сделка индивидуальна. И для каждой из них существует отдельная схема доказывания, в зависимости от обстоятельств. Так, при подписании договора недееспособным лицом требуется предоставить подтверждающие документы.
При подписании документа юридическим лицом, не имеющим на это прав, необходимо представить документы юридического лица, в том числе содержащие сведения о полномочиях.
Когда можно говорить о ничтожности
Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:
- непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
- видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
- наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
- в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.
Основания для признания сделки недействительной
Стандартные основания для инициирования этой процедуры изложены в ст. 168 – 178 ГК. В число оспоримых сделок входят:
- совершенные юрлицом с нарушением его уставных целей или не обладающим лицензией на соответствующую деятельность;
- заключенные подростком (от 14 до 18 лет) без требующегося согласия законного представителя или попечителя;
- совершенная лицом с неполной дееспособностью без согласия попечителя;
- заключенная в силу наличия заблуждения о ее характере;
- совершенная в силу наличия обмана, угрозы;
- кабальные сделки (заключенные на заведомо невыгодных условиях);
- совершенные дееспособны гражданином, не способным в этот момент осознавать характер своих действий (например, нахождение в состоянии опьянения);
- превышение полномочий доверенным лицом или руководителем организации.
Перечень ничтожных сделок включает:
- противоречащие положениям действующего законодательства;
- мнимые и фиктивные соглашения;
- притворные действия — с целью прикрыть другие правоотношения;
- противоречащие действующему правопорядку и требованиям нравственности;
- совершенные детьми в возрасте до 14 лет;
- заключенные недееспособными гражданами.
1. Общество не предъявляло каких-либо претензий в связи с длительной неоплатой договора (в течение 3-х лет оплаты по сделке не поступило), что свидетельствует о намерениях продавца и покупателя причинить ущерб компании-продавцу, который выразился в неоплате ликвидного актива и невозможности применить последствия недействительности сделки в виде возврата имущества обществу.
2. Покупатель был осведомлен о цели совершения сделки (причинение вреда обществу), так как у покупателя и руководителя компании были общие интересы, они имели налаженное взаимодействие.
3. Покупатель произвел отчуждение имущества в адрес компании, в которой он состоял в качестве участника.
4. Продажа недвижимости была совершена без ипотеки, без предоплаты, в отсутствие обеспечения исполнения обязательств, что может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи на условиях, существенно ухудшающих права и гарантии продавца.
5. Деятельность компании фактически приостановилась в связи с тем, что общество лишилось своего основного дохода от аренды спорных объектов. Суду не были представлены доказательства того, что покупатель имеет фактическую возможность оплатить приобретенные объекты.
6. Суд принял во внимание наличие заинтересованности директора продавца, покупателя, директора общества «Карлайн-Челябинск» и совместности их действий с целью причинения ущерба обществу.
7. В рамках дела о признании недействительным первого договора (на момент рассмотрения данного дела договора купли-продажи с «Карлайн-Челябинск» еще не было) суд отказал в принятии обеспечительных мер, поскольку истцом было заявлено требование о признании договора недействительным, но не о применении последствий недействительности сделки. В связи с этим оснований накладывать обеспечение в связи с возможным затруднением исполнения судебного акта у суда не было.
Правовые последствия признания сделки недействительной — что к ним относится?
Последствия недействительной сделки зависят от следующих факторов:
- стадии ее исполнения, на которой она была признана таковой;
- влияния, которое они оказывают на существующие нормы правопорядка и/или нравственности;
- наличия/отсутствия у ее сторон прибыли/убытков.
При этом в правовой практике возможно несколько последствий:
- Аннулирование (если сделка не была исполнена).
- Реституция (если сделка была исполнена полностью или частично), причем она может быть двусторонней или односторонней.
- Неприменение реституции.
- Иные имущественные последствия (например, выплата процентов по причине неосновательного обогащения или возмещение убытков, понесенных одной из сторон сделки в результате ее заключения).
Из норм ст. 167 ГК РФ следует, что сторона, передавшая своему партнеру определенное имущество в рамках заключения сделки, являющейся недействительной, не должна доказывать факт наличия у нее права собственности на такое имущество. Более того, даже если она не имеет такого права, вещь, ранее переданная стороннему лицу, должна быть ей возвращена.
Примером может служить ситуация, в которой малолетний ребенок продает дорогую вещь, принадлежащую его родителям (вне зависимости от того, осознавал он реальную стоимость этой вещи в момент продажи или нет). В этом случае вещь возвращается ребенку, который ее продал, несмотря на то, что формально и фактически собственниками являются его родители.
Применяя правила реституции владения, стоит помнить о том, что положения п. 2 ст. 167 ГК РФ не могут применяться в том случае, если до момента предъявления требований о возврате неправомерно переданной вещи она была отчуждена в пользу третьего лица.
В этом случае последствием недействительной сделки становится не реституция, а виндикация — истребование имущества у добросовестного приобретателя (порядок ее применения регулируют положения ст. 302 ГК РФ). Нарушение этого правила влечет за собой ущемление прав приобретателей, которые не знали о наличии истинного собственника вещи, и признание недействительной всей цепочки совершенных сделок, а не только первичного соглашения, заключенного с нарушением закона. Такая точка зрения изложена в постановлении КС РФ «По делу о проверке…» от 21.04.2003 № 6-П.