23.07.2023

О некоторых вопросах предоставления жилья по договору социального найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О некоторых вопросах предоставления жилья по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

2. Основания для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма

3. Комментарии к ст. 57 ЖК РФ

4. Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe

5. Комментарий к Статье 57 ЖК РФ

6. Другой комментарий к статье 57 ЖК РФ

7. Требования к жилому помещению

8. Основания и условия предоставления

9. Что такое жилье по соц найму

Получение жилья по соцнайму — одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

Правовое регулирование:

Глава 7 ЖК РФ

Главы 2-3 Закона Самарской области от 5.07.2005 №139-ГД «О жилище»

По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.
Учет и очередность сохранили свое значение только применительно к жилым помещениям фонда социального использования.
В отличие от предшествующего жилищного законодательства ЖК РФ устанавливает разные основания предоставления жилых помещений в различных по форме собственности видах жилищных фондов.
Согласно статье 49 ЖК РФ право на предоставление жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда имеют малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, из жилищного фонда РФ и субъектов РФ – определенные ФЗ, Указом Президента РФ, законом субъекта РФ категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях, кроме того, последним жилые помещения также могут предоставляться из муниципального жилищного фонда ОМСУ в случае наделения их государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
Таким образом, для предоставления жилых помещений по договору социального найма требуется наличие следующих условий :

нуждаемость в жилых помещениях в любом случае;
признание малоимущим или специальное указание в ФЗ, законе субъекта РФ, Указе Президента РФ в качестве категории граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения по такому договору;
постоянное проживание в данном населенном пункт????.

Стоять на учете можно по любому или по всем основаниям – это важно, так как предоставление осуществляется из различных видов жилищных фондов.

Критерии нуждаемости закреплены в ст. 51 ЖК РФ, к нуждающимся в жилых помещениях относятся:

граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственниками жилых помещений или членами их семей;
граждане, являющиеся нанимателями по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственниками жилых помещений или членами их семей, и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

Основания для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма

Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:

Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.

Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).

Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:

не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).

Комментарии к ст. 57 ЖК РФ

1. Рассматривая достаточно лаконичное правило, включенное в ч. 1 комментируемой статьи, следует обратить внимание на следующее.

Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете.

Граждане, имеющие право на получение жилья вне очереди, могут получать жилые помещения в социальный наем и в том случае, если они не состоят на учете. Точно так же вне зависимости от того, состоят ли граждане на учете, может производиться предоставление жилых помещений, освободившихся в коммунальной квартире (ч. ч. 1, 2 ст. 59 ЖК).

Во-вторых, жилые помещения предоставляются в порядке очередности. Очередность определяется временем принятия граждан на учет и, соответственно, временем включения их в списки нуждающихся в жилье.

Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения (органом местного самоуправления или, в соответствующем случае, иным субъектом) (см. п. 3 комментария к ст. 52 ЖК).

При одновременном рассмотрении заявлений нескольких граждан их очередность следует определять по датам подачи ими заявлений с необходимыми документами.

В-третьих, все граждане, принятые на учет, включаются в единый список. Если гражданам, имеющим право на внеочередное получение жилья, оно не предоставляется немедленно после обращения, то они должны включаться в указанный единый список и одновременно в список граждан, имеющих право на внеочередное получение жилых помещений.

2. Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. ч. 4 ст. 15 ЖК и соответствующий комментарий). Но одного факта признания жилья непригодным для проживания недостаточно для того, чтобы жилье предоставлялось в социальный наем вне очереди. Как указано в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, должно быть установлено, что такое жилое помещение «ремонту или реконструкции не подлежит».

При применении названного правила возможны два варианта развития социальных связей. В одних случаях для того, чтобы принять решение о необходимости внеочередного предоставления жилья в социальный наем, достаточно констатации факта непригодности жилого помещения для проживания. Например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, то вряд ли уместно рассматривать вопрос о ремонте или реконструкции жилого помещения. Гражданам, проживающим в таком жилье, должно предоставляться другое жилье вне очереди (немедленно). Точно так же следует обеспечивать жилыми помещениями граждан, жилище которых в результате стихийного бедствия разрушено, и т.д.

По-видимому, можно утверждать, что в таких случаях существует объективная необходимость внеочередного предоставления жилья в связи с уничтожением жилого помещения, неустранимостью дефектов жилища либо экономической (или иной) нецелесообразностью работ по их устранению.

В других случаях, когда жилье признано непригодным для проживания, но установлено, что в результате проведения ремонта или реконструкции можно привести жилое помещение в соответствие с установленными требованиями, предоставление другого жилья вне очереди не производится.

3. Дети считаются оставшимися без родительского попечения в случаях:

В законодательстве, в том числе в жилищном (п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ; ранее — ст. 37 ЖК РСФСР), традиционно говорится о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей, хотя, конечно же, понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей» является родовым, которым охватывается в том числе и понятие «дети-сироты».

смерти родителей;
лишения их родительских прав;
ограничения их в родительских правах;
признания родителей недееспособными;
болезни родителей;
длительного отсутствия родителей;
уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений;
отсутствия родительского попечения по иным причинам (ст. 121 СК; см. также ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).

Дети-сироты — это лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель.

Лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, — это граждане в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей (ст. 1 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).

Дети, оставшиеся без попечения родителей, передаются под опеку (попечительство) в приемную семью, а при отсутствии такой возможности — в организации для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, всех типов (воспитательные организации, в том числе детские дома семейного типа, лечебные учреждения, организации социальной защиты населения и другие аналогичные учреждения).

Приоритетной формой устройства детей, оставшихся без попечения родителей, является усыновление или удочерение (ст. 124 СК). В этом случае дети не приобретают право на внеочередное получение жилья.

Над несовершеннолетними устанавливаются опека или попечительство, когда они остались без родительского попечения, для защиты прав и интересов несовершеннолетних, а также для их воспитания. Опека устанавливается над малолетними (гражданами, не достигшими 14 лет). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.

Приемная семья образуется на основании договора о приемной семье, который заключается между органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими принять ребенка или детей на воспитание) (ст. ст. 152 — 153.2 СК).

Под организациями для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, понимаются образовательные организации, в которых содержатся (обучаются и (или) воспитываются) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; организации социального обслуживания населения (детские дома-интернаты для детей-инвалидов с умственной отсталостью и физическими недостатками, социально-реабилитационные центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей, социальные приюты); учреждения здравоохранения (дома ребенка) и т.д.

Основаниями возникновения права на внеочередное получение жилья у детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающихся в жилых помещениях, являются следующие юридические факты:

окончание пребывания названных граждан в образовательных и иных организациях, детских домах семейного типа, приемных семьях;
прекращение опеки (попечительства);
окончание службы в Вооруженных Силах РФ;
освобождение из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

4. Многие десятилетия единственным основанием для вселения в жилое помещение был ордер (см., например, ст. 47 ЖК РСФСР). Принято считать, что ордер является пережитком административно-командной системы и потому ему не нашлось места в действующем ЖК РФ.

Жилые помещения предоставляются на основании решений органов местного самоуправления. К сожалению, характеристика таких решений в ЖК РФ свелась к следующему:

они выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия;
в них должен устанавливаться срок, в течение которого с гражданином заключается договор социального найма.

Как представляется, в связи с отказом от ордера и столь краткой характеристикой решения о предоставлении жилья стала невозможной унификация. В различных муниципальных образованиях будут самые разные решения о предоставлении жилых помещений. В одних решениях будет назван гражданин, которому предоставляется жилье, и указано место нахождения (адрес) жилого помещения. В других решениях, кроме того, обозначена площадь предоставляемого жилого помещения, может быть, будет указание о количестве комнат в предоставляемом помещении, перечисление членов семьи гражданина и т.д. и т.п.

Как известно, порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 7 ст. 13, ч. 7 ст. 52 ЖК).

Думается, этим же законом следует определять то, каким требованиям должно отвечать решение о предоставлении жилого помещения. В нем должны содержаться данные, характеризующие предоставляемое жилое помещение (жилой дом, квартира, комнаты, общая площадь, место нахождения (адрес)), а также назван будущий наниматель по договору социального найма и члены его семьи и т.д.

Хотя об этом умалчивается в комментируемой статье, следует помнить, что во многих случаях решения о предоставлении жилья будут принимать не органы местного самоуправления, а иные уполномоченные органы. Речь идет об обеспечении жильем иных указанных в законе граждан (не малоимущих). Соответствующими федеральными законами или законами субъектов Федерации может устанавливаться иной порядок предоставления жилья (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3, 4 ст. 49 ЖК).

Решение о предоставлении жилья и заключенный на его основании договор социального найма могут быть признаны недействительными в судебном порядке. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. (п. 23) разъяснено, что при рассмотрении таких дел следует применять по аналогии правила ст. 168 ГК РФ о несоответствии сделки закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающего трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК; абз. 5 ст. 12, п. 2 ст. 166 ГК), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК).

5. В ч. ч. 5 — 9 комментируемой статьи (а также в ст. 58 ЖК) названы требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.

Во-первых, жилое помещение предоставляется по месту жительства граждан (в черте соответствующего населенного пункта) (см. п. 4 комментария к ст. 52 ЖК).

Существуют исключения из этого правила. Если гражданин может встать на учет не по месту жительства (ч. 3 ст. 52 ЖК), то ему и предоставляется жилье не в том населенном пункте, в котором гражданин проживает, но в том, где он состоял на учете. Жилье может предоставляться в другом населенном пункте (с согласия граждан) при внеочередном обеспечении жилыми помещениями граждан, лишившихся своего жилья в результате стихийного бедствия. Как представляется, в случае, когда муниципальное образование объединяет несколько населенных пунктов, с согласия гражданина (а может быть, по его просьбе) ему может быть предоставлено жилое помещение в одном из населенных пунктов, входящих в данное муниципальное образование. Категорическое указание, включенное в ч. 5 комментируемой статьи, адресовано органам местного самоуправления в целях защиты прав граждан. По воле граждан от этого указания могут быть отступления.

Во-вторых, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры (жилого дома) на семью. Отступление от принципа посемейного заселения квартир допускается только для случаев заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах, да и то далеко не всегда (см. ст. 59 ЖК и комментарий к ней).

В-третьих, минимальный размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из нормы предоставления и числа членов семьи. Если, предположим, норма предоставления составляет 18 кв. м, а семья состоит из трех человек, то предоставляемое жилое помещение должно быть не менее 54 (18 x 3) кв. м общей площади. Из этого правила также сделаны исключения. Если, допустим, кому-либо из членов семьи принадлежит квартира на праве собственности общей площадью 32 кв. м, то в приведенном примере граждане могут получить жилое помещение площадью не менее 22 (54 — 32) кв. м (ч. 7 комментируемой статьи). Кроме того, законодательством субъектов Российской Федерации должно устанавливаться, как определяется размер предоставляемого жилья, если в определенный период времени (не менее пяти лет), предшествовавший решению о предоставлении жилого помещения, гражданин совершил действия по отчуждению принадлежавшего ему жилья либо повлекших уменьшение размера занимаемого жилого помещения. Законодательством субъекта Федерации может быть установлено примерно следующее:

перечень действий, которые следует учитывать при определении общей площади предоставляемого жилого помещения (отчуждение жилья по договорам купли-продажи, дарения, мены и др.; осуществление перепланировки, результатом которой стало в том числе уменьшение размера жилого помещения).
Следуя «букве закона» (ч. 8 ст. 57 ЖК), к числу таких действий не может быть отнесено вселение новых членов семьи в занимаемое жилое помещение, а также умышленное уничтожение (снос) пригодного для проживания жилого помещения (хотя, учитывая «генетическую» связь правила, предусмотренного ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, с нормой, установленной в ст. 53 Кодекса, можно констатировать, что при конструировании комментируемой нормы предполагалась необходимость учета и таких (и подобных им) действий);
срок, предшествующий предоставлению жилья, с тем, что действия, приведшие к уменьшению занимаемого жилого помещения или его отчуждению, совершенные в этот период, учитывались при определении размера предоставляемого жилого помещения. Этот срок не может быть менее пяти лет;
порядок того, как учитывается факт совершения указанных действий в названный срок. Например, может быть установлено, что в случае отчуждения жилого помещения в определенный период времени, предшествующий предоставлению жилья, размер предоставляемого жилого помещения, рассчитанный по общим правилам, уменьшается на число квадратных метров, равное площади отчужденного жилья. Предположим, на учете состоит семья из пяти человек; норма предоставления в данном муниципальном образовании составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. Значит, такой семье должно быть предоставлено жилое помещение общей площадью 90 (18 x 5) кв. м. Но, учитывая, что за два года до принятия решения о предоставлении жилья один из членов семьи продал принадлежавшую ему квартиру площадью 35 кв. м, размер предоставляемого жилого помещения составит 55 (90 — 35) кв. м.

Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe

Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.

Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:

🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;

🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;

🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.

Комментарий к Статье 57 ЖК РФ

1. Комментируемая статья ввела новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Как и ранее, жилые помещения предоставляются по общему правилу в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57).

2. Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения — вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Кодекса.

Данная норма не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.

Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права — права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников) .
———————————
См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2008 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 и 25 марта 2009 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 5.

Напомним, что подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК РФ 1983 г. (ст. ст. 36, 37). Кроме того, прежде предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК РФ 1983 г.

Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК РФ 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК РФ 1983 г. Кодексом такая возможность не предусмотрена.

При этом уместно отметить, что Президентом РФ 29.12.2004 был подписан ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» . Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, вставшие на учет после 01.01.2005, «обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации» (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5).
———————————
РГ. 2004. 30 декабря.

Пункт 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Конституционно-правовой смысл указанного законоположения, выявленный Конституционным Судом РФ в Определении от 05.03.2009 N 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации» , является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике.
———————————
СЗ РФ. 2009. N 26. Ст. 3264.

Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся по смыслу приведенных законоположений, может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения. Поэтому малоимущим гражданам, проживающим в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, если эти помещения в установленном порядке признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, взамен могут быть вне очереди предоставлены жилые помещения по договору социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2009 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.03.2010) .
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 5.

В судебной практике возникал вопрос: является ли достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, основанием для отказа компетентными органами во внеочередном предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей и лицами из их числа до достижения ими указанного возраста.

Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью может быть реализована только после предоставления жилого помещения. Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.

Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа компетентными органами во внеочередном предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма не является (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006) .
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 1.

О перечне тяжелых форм хронических заболеваний см. комментарий к ч. 1 ст. 51 Кодекса.

3 — 4. Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ч. ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое с соблюдением требований Кодекса органом местного самоуправления или иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3 и 4 ст. 49 Кодекса).

Другой комментарий к статье 57 ЖК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает порядок и условия предоставления гражданам, состоящим на жилищном учете, жилых помещений по договору социального найма.

Согласно ч. 1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются очередникам в порядке очередности исходя из времени постановки на учет. Подобный порядок обеспечения очередников жильем является традиционным, так как и до введения в действие коммент. Кодекса ст. 33 ЖК РСФСР, утратившего силу с 1 марта 2005 г., устанавливался аналогичный порядок.

В качестве исторической справки напомним, что в силу положений ст. 34 ЖК РСФСР очередность на получение жилых помещений могла быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством.

В связи с этим отсутствие в коммент. Кодексе упоминания о возможности изменения или переноса сроков предоставления жилья по основаниям, установленным прежним жилищным законодательством, является, на наш взгляд, знаковым, так как исключает возможность манипулирования человеком с использованием права на социальное жилье, а также закрепленному в современном законодательстве принципу недопущения двойного наказания за один и тот же проступок.

2. Следует обратить внимание и на то, что коммент. закон не содержит норм о первоочередном предоставлении жилых помещений отдельным категориям граждан (как ранее — ст. 36 ЖК РСФСР), что, по мнению некоторых специалистов, является ущемлением прав и достоинства значительного числа граждан, в том числе имеющих выдающиеся заслуги перед Отечеством.

Так, например, даже спустя три года с момента вступления в действие коммент. закона предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ была жалоба С.Л. Пяткина, оспаривавшего конституционность ст. 13 Закона РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий» (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ — более известного как «Закон о монетизации льгот»), в соответствии с которым реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, были, по его мнению, лишены права на первоочередное получение жилья. Своим Определением от 21 февраля 2008 г. N 106-О-О (СПС «КП») Конституционный Суд РФ признал указанные выше доводы заявителя необоснованными, отметив, однако, что действующее законодательство «.не исключает возможность сохранения в законодательстве субъектов Российской Федерации положений о первоочередном порядке предоставления жилых помещений указанной категории граждан».

3. Частью 2 коммент. ст. закреплено право на внеочередное обеспечение социальным жильем следующих категорий граждан, причем независимо от факта их постановки на учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 52 ЖК РФ):

а) жилые помещения которых, занимаемые на праве собственности или социального найма, признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, и в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702):

1) признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания;

2) отсутствие технической возможности или нецелесообразность его ремонта или реконструкции.

Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В пунктах 34 — 40 перечислены виды жилых помещений (с указанием вредных факторов), подлежащих в обязательном порядке признанию непригодными для проживания.

Однако для реализации права, предусмотренного п. 1 ч. 2, необходимо, как уже было отмечено выше, признание помещения еще и не подлежащим ремонту или реконструкции.

Данные вопросы, согласно п. 7 Положения, находятся в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой специально для данных целей, на основании оценки соответствия помещения установленным в данном Положении требованиям.

В качестве примера назовем Постановление правительства Санкт-Петербурга от 4 февраля 2005 г. N 112 «О создании межведомственных комиссий» (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 3), регламентирующее полномочия районных межведомственных комиссий в Санкт-Петербурге;

б) страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно.

Перечень соответствующих заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Следует также отметить, что наличие тяжелой формы хронического заболевания, согласно п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, отнесено к основанию для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и постановки на соответствующий учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 51 ЖК РФ).

Из сопоставления положений п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 коммент. ст. часто делается вывод о необходимости для реализации права на внеочередное предоставление жилья гражданину, страдающему соответствующим заболеванием в тяжелой хронической форме, предварительно встать на жилищный учет нуждающихся в жилом помещении.

По нашему мнению, данный вывод ошибочен и связан с неверным толкованием перечисленных норм права.

Положения п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ скорее направлены на защиту прав соседей, не имеющих возможности встать на жилищный учет по основаниям п. п. 1 — 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, однако вынужденных проживать в одной квартире с больным человеком.

Сам же больной, нуждающийся в мерах государственной поддержки именно ввиду тяжести своего заболевания, не имея, по нашему мнению, законодательно установленной обязанности вставать на учет нуждающихся в жилом помещении, обладает правом на предоставление ему жилого помещения вне какой-либо очереди.

Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2008 года» (СПС «КП») также указано, что положения ч. 2 ст. 57 коммент. закона не ставят право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.

в) являющихся детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

Требования к жилому помещению

Жилище от государства по соцнайму выдается не для коммерческих целей, а для постоянного проживания, поэтому помещение должно соответствовать законным требованием. Их отсутствие станет весомым основанием для служебного или судебного разбирательства.

Наниматель жилища от государства наделяется правом получения имущества, которое отвечает определенным характеристикам.

Благоустроенность. Это требование означает, что выделяемая квартира по социальному найму, должна находиться в доме с категорией капитального строительства.
Соответствие санитарно-эпидемиологическим, техническим и пожарным нормам. Подтверждение требования должно быть задокументировано специальными уполномоченными организациями.

Основания и условия предоставления

Все условия предоставления недвижимого имущества от государства закреплены ст. 49 и 51 ЖК РФ.

Получить жилплощадь по социальному найму могут нуждающиеся малоимущие граждане. Главные требования для предоставления помощи от государства:

лицо ранее не заключало соглашение социального найма;
у гражданина есть собственность, размер которой меньше установленной законом нормы;
если человек проживает в помещении, которое не отвечает необходимым условиям.

Для некоторой группы граждан жилье предоставляется вне очереди. К ним относятся:

несовершеннолетние граждане, оставшиеся без родителей;
больные люди с хронической формой заболевания;
лица, живущие в квартире с непригодными условиями для жизни.

Выдача социального жилья, будь это квартира или отдельная комната в ней, всегда подтверждается договором найма. До этого момента граждане пребывают в подвешенном состоянии и вынуждены самостоятельно решать вопрос с проживанием. Но даже после получения муниципального жилья человек не может полностью расслабиться, поскольку это влечёт за собой целый список обязанностей. Они представляют собой своевременную оплату коммунальных услуг и соблюдение правил проживания в многоквартирном доме. За их несоблюдение можно лишиться жилья и остаться на улице.

Однако, перед тем, как беспокоиться о подписании договора, необходимо знать ещё один нюанс. Существуют категории лиц, которые могут быть продвинуты вверх по очереди, даже если были зарегистрированы позднее остальных. К ним относятся:

Квартиросъёмщики социальной жилплощади, которые таким образом обменивают имеющееся жильё на более просторное. Сделать это можно, если метры квадратные на одного проживающего уже не соответствуют установленным нормам;
Граждане, живущие в помещении, для проживания непригодном;
Семьи, живущие с хронически больным человеком или же сам гражданин, представляющий угрозу здоровью своим сожителям.

Что такое жилье по соц найму

Договор социального найма жилья ― сделка, направленная на предоставление жилого объекта (чаще всего ― квартиры) во временное пользование на особых условиях. Наниматель (жилец) получает право пользования и владения при условии соблюдения Жилищного кодекса и иных законодательных актов.

Собственником недвижимости выступает государство. Заключенный договор найма социального жилья предусматривает возможность оформления объекта в собственность, размер вносимой платы (как правило, она существенно меньше обычно взимаемой за аренду суммы), а также право на проживание не только самого нанимателя, но и членов его семьи.

К сожалению, получение положенного жилья иногда бывает проблематичным. Довольно часто государственные органы отказывают в предоставлении жилья ,т.е. не ставят на учет, отказывают в заключении договора или иным образом нарушают права граждан.

Защиту своих нарушенных прав принято разделять на две категории:

урегулирование споров в досудебном порядке. Раскрывая первую категорию, стоит отметить, что иногда достаточно направить жалобу непосредственно в сам орган, например в районную администрацию. Если таких действий недостаточно, необходимо подавать жалобу в вышестоящий орган, например в администрацию города. В случае, если гос. органы бездействуют или нарушают права иным образом, то достаточно действенным является подача жалобы на действия должностного лица в Прокуратуру, как надзорного органа в том числе и в сфере жилищных прав граждан.
урегулирование споров в судебном порядке. К судебному порядку необходимо обращаться только в случае если все возможные пути защиты своего права исчерпаны и в досудебном порядке не удалось достичь истины. Таким образом, если ОГВ нарушено право гражданина на постановку на учет, нарушена очередность предоставления жилья, отказа в предоставлении жилого помещения, предоставлено помещение меньшей площади, отказано в заключении договора социального найма, то последней инстанцией, последней возможностью защиты своего нарушенного права – является судебный орган.