Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Комментарий к ст. 407 НК РФ

В комментируемой статье законодатель установил категории физических лиц, которые имеют право на льготу по анализируемому налогу.

Напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.

Нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуального характера.

В пункте 1 статьи 407 НК РФ законодатель установил 16 категорий лиц, имеющих право на льготу по налогу на имущество физических лиц.

Официальная позиция.

В письме Минфина России от 27.03.2018 N 03-05-06-01/19158 рассмотрен вопрос о льготах по налогу на имущество физлиц инвалидам I группы в отношении объектов административно-делового и торгового назначения и предоставлении отсрочки по его уплате.

Указывается, что статьей 407 НК РФ для инвалидов I группы инвалидности предусмотрены налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц.

Между тем налоговые льготы предоставляются в отношении не используемого в предпринимательской деятельности одного объекта налогообложения каждого вида, а именно в отношении: квартиры (либо комнаты), жилого дома, гаража или машино-места, а также в отношении одного хозяйственного строения (сооружения) площадью до 50 кв. метров, которое расположено на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Налоговые льготы в отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в перечень, определяемый в соответствии со статьей 378.2 НК РФ, Налоговым кодексом не предусмотрены.

Между тем согласно статье 399 НК РФ представительным органам муниципальных образований предоставлено право устанавливать налоговые льготы, не предусмотренные главой 32 НК РФ, основания и порядок их применения без каких-либо ограничений.

Таким образом, по вопросам, касающимся предоставления налоговых льгот по налогу на имущество физических лиц, следует обращаться в органы местного самоуправления.

Внимание!

Обращаем внимание, что при наличии в собственности налогоплательщика, отнесенного к льготным категориям граждан, нескольких объектов недвижимости одного вида (нескольких квартир) налогоплательщик полностью освобождается от уплаты налога только в отношении одной квартиры, а в отношении остальных квартир, находящихся в собственности такого налогоплательщика, будет предоставлен налоговый вычет, установленный статьей 403 НК РФ.

Новое в законодательстве!

С 1 января 2019 года подпункт 3 пункта 1 комментируемой статьи действует в обновленной редакции: в него добавлена еще одна категория лиц, имеющая права на льготу, — дети-инвалиды. Ранее льгота по налогу на имущество физических лиц распространялась только на инвалидов с детства. При этом также необходимо учитывать, что положения подпункта 3 пункта 1 статьи 407 НК РФ распространяются на правоотношения, связанные с исчислением налога на имущество физических лиц с 1 января 2015 года.

Применительно к подпункту 10 пункта 1 статьи 407 НК РФ в письме ФНС России от 29.11.2018 N БС-4-21/23076 «О предоставлении сведений о лицах предпенсионного возраста для подтверждения права на налоговые льготы с 01.01.2019» указывается, что в соответствии с положениями части 10 статьи 10 Федерального закона от 3 октября 2018 года N 350-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам назначения и выплаты пенсий» обмен информацией между ПФ РФ и федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями в целях предоставления гражданам предпенсионного возраста налоговых льгот и (или) мер социальной защиты (поддержки) и социальной помощи, установленных законодательством РФ, осуществляется в электронной форме с использованием системы межведомственного электронного взаимодействия.

ПФР разрабатывает в Единой государственной информационной системе социального обеспечения вид сведений об отнесении гражданина к категории лиц предпенсионного возраста, в том числе в целях предоставления льгот в соответствии со статьями 391 и 407 части второй НК РФ, регистрация которого в тестовой среде системы межведомственного электронного взаимодействия версии 3.0 (СМЭВ 3.0) планируется до 1 декабря 2018 года, в продуктивной среде СМЭВ 3.0 — не позднее 29 декабря 2018 года.

Учитывая изложенное, осуществление передачи сведений о лицах, соответствующих условиям, необходимым для назначения пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, действовавшим на 31 декабря 2018 года, реализуется посредством СМЭВ 3.0 с использованием ЕГИССО.

Частью 12 статьи 10 Федерального закона N 350-ФЗ предусмотрено, что граждане предпенсионного возраста имеют право бесплатно получать в органах ПФР по месту жительства или работы по своим обращениям способом, указанным ими при обращении, сведения об отнесении их к категории граждан предпенсионного возраста (указанные сведения могут быть направлены им в форме электронного документа, порядок оформления которого определяется ПФ РФ, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, информационную систему «личный кабинет застрахованного лица», а также иным способом, в том числе почтовым отправлением).

Сроки уплаты налогов зависят от их вида. Некоторые из них удерживаются автоматически, об оплате других необходимо позаботиться самостоятельно.

Вид налога	Срок оплаты
Налог на вклады	до 1 декабря 2022 года (за доходы в 2021 году)
НДФЛ	до 15 июля 2022 года (за доходы в 2021 году)
Налог с выигрышей	до 15 июля 2022 года (за выигрыши в 2021 году)
Налог на имущество	до 1 декабря 2022 года (за недвижимость, которой владели в 2021 году)
Земельный налог	до 1 декабря 2022 года (за земельные участки, которыми владели в 2021 году)
Транспортный налог	до 1 декабря 2022 года (за транспорт, которым владели в 2021 году)

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?

С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
• Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
• Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
• Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

---

Налоговые ставки на имущество физических лиц

Сумма налога на недвижимость исчисляется ФНС при помощи налоговой ставки – определенного процента от налоговой базы. Налоговая база – это кадастровая стоимость имущества, которую определяет и фиксирует Росреестр.

Налоговые ставки на недвижимость прописаны в Налоговом кодексе России. В 2023 году действуют следующие базовые ставки налога на имущество:

• для частного дома, комнаты, квартиры, гаража и парковочного места – 0,1% от кадастровой стоимости;
• для недвижимости дороже 300 млн рублей, офисных и торговых помещений – 2% от кадастровой стоимости;
• для всех остальных объектов недвижимости – 0,5%.

Особенности заявления льготы

• Освобождение от уплаты ННИ допускается только в отношении одного объекта н/о каждого вида;

То есть если у льготника, например, одна квартира и дача, то он будет полностью освобожден от налога, а если три квартиры и дача, то льгота может быть применена только по одной квартире и даче. По остальным двум квартирам льготник будет платить налог в полном размере.

• Физическое лицо может выбрать, по какому имуществу заявить преференцию;

Если уведомление от гражданина в Инспекцию не поступит, инспекция применит льготу в отношении объекта с наибольшей сумма налога к уплате;

• Уведомление о выборе объекта, в отношении которого будет применена преференция, необходимо предоставить до 1 ноября года, с которого будет начинаться исчисление налога с учетом льготы.

Например, для расчета налога за 2017 год гражданину будет необходимо сдать заявление на выбор льготируемого объекта до 01.11.2017. В 2018 году при расчете ННИ налоговый орган рассчитает сумму платежа за 2017 год с учетом предоставленного заявления. Необходимо отметить, что после 1 ноября уточнять и изменять объект нельзя. И сдать уточненное заявление можно будет только в 2018 году, в связи с чем льготу по выбранному объекту гражданин сможет применять с 2018 года.

• В случае если льгота возникла давно, заявление и документы ее подтверждающие представлены не были, и налог начислялся без ее учета, лицо может написать заявление на возврат переплаты по ННИ с приложением всех документов. Переплата подлежит возврату за три, предшествующих обращению года.

Теперь немного конкретнее о тех, кто может на законных основаниях не платить имущественные налоговые сборы. В России данное право закрепляется за некоторыми категориями населения. Существуют разные льготы — федеральные и региональные.

Начнем с первых. Они распространяются на все города России. Федеральный льготник — это тот, кто освобожден от уплаты налога на недвижимость независимо от региона проживания.

Среди таких лиц выделяют:

• пенсионеров;
• инвалидов (1 или 2 группы);
• кавалеров Ордена Славы;
• героев страны (СССР в том числе);
• военных, ушедших в отставку по возрасту при наличии у них 20-летней выслуги;
• семьи военных, потерявших единственного кормильца;
• супругов и родителей военных, погибших при исполнении должностных обязанностей;
• ветеранов ВОВ;
• инвалидов детства;
• людей, пострадавших от аварий в Чернобыле или на атомной станции «Маяк»;
• граждан, использующих имущество для творческой деятельности и в качестве культурного объекта;
• собственников хозяйственных построек не более 50 «квадратов», расположенных на участках для с/х, ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства, огородничества.

Концессия как разновидность владения имуществом

Вопрос относительно льгот часто возникает, когда между частным бизнесом и государством заключается договор концессии. Суть его такова: объекты стратегической важности (дороги, аэропорты, вокзалы, и т.д.), попадающие в распоряжение инвестора, остаются у муниципалитета, а инвестор после вложения средств в модернизацию получает право в течение определённого времени получать прибыль.

Сложности в трактовке норм права могут возникать при участии иностранных инвестиций. Согласно ст. 373, налог на имущество (недвижимое – см. ст. 374) платят зарубежные организации (не имеющие постоянного представительства на территории России), если оно непосредственно участвует в деятельности фирмы и находится у них в собственности. Однако концессионное соглашение не предполагает перехода такого права к инвестору.

Таким образом, к льготной группе в отношении имущественного налога относятся иностранные компании, которые не имеют представительства РФ и распоряжаются имуществом по договору концессии.

Как определить, кто не платит земельный налог в России

Налоговое бремя с каждым годом возрастает, учитывая, что налог платится с кадастровой стоимости, которая регулярно пересматривается и достаточно часто соотносится с рыночной. Налогоплательщики при исчислении налога не должны забывать, что предусмотрены определенные льготы. Их перечень не является широким, однако о них нужно знать.

Налоговые льготы, которыми предусмотрено освобождение от уплаты земельного налога, закреплены как Налоговым кодексом, так и местным законодательством.

Так, чтобы проверить, имеется ли обязанность по уплате налога или нет, необходимо обратиться к статье 395 Налогового кодекса. Как правило, федеральным законодательством предоставлены льготы в отношении особых субъектов, к которым налогоплательщики в основной своей массе обычно не относятся. Рассмотрим круг лиц, которые освобождены от уплаты налога.

Кто освобожден от уплаты земельного налога на федеральном уровне

В указанном списке по физическим лицам предусмотрена только одна категория льготников – это коренные малочисленные народы Севера, Сибири и Дальнего Востока, их общины. Льгота предоставляется не по всем земельным участкам, а по тем, которые используются для ведения традиционного образа жизни, промысла.

Также следует учесть, что льгота предусмотрена Налоговым кодексом и в отношении отдельных категорий физических лиц (ст. 391 Налогового кодекса). Так, при расчете налога его база может быть уменьшена на сумму 10 тысяч рублей для отдельных категорий граждан (инвалиды, чернобыльцы и др.).

Учитывая высокую кадастровую стоимость земельных участков, применение указанной льготы не окажет серьезного влияния на размер налога, тем не менее указанная льгота существует. И при получении налогового уведомления на уплату налога физическим лицам следует уточнить, была ли применена льгота. Важно помнить, что для подтверждения льготы налоговому органу необходимо представить необходимые документы, поскольку автоматически она не применяется.

Остальные льготы относятся к юридическим лицам, выполняющим специальные функции. И только к тем земельным участкам, которые используются для их выполнения. Имеются в виду:

— земельные участки, занятые государственными автомобильными дорогами;

— народные художественные промыслы.

Отдельно можно указать, что от уплаты земельного налога освобождены общественные организации инвалидов. Условием предоставления льготы является то, что количество инвалидов такой организации должно составлять не менее 80 процентов.

Также льгота может быть предоставлена организациям, чей уставный капитал сформирован вкладами указанных организаций. Однако в законодательстве предусмотрены дополнительные условия – численность инвалидов не менее половины от общего числа, а их фонд оплаты должен составлять 25 процентов и выше. Льгота не может быть применена в том случае, если такими обществами производятся определенные виды товаров (по утвержденному перечню), а также выполняются работы и оказываются услуги.

Кроме того, не платят земельный налог и резиденты особых экономических зон. При этом предоставление им льготы ограничено определенными сроками.

Так, освобождены от уплаты налога:

— резиденты особой экономической зоны (на пять лет);

— судостроительные организации (на десять лет);

— резиденты свободной экономической зоны (на три года).

Освобождаются ли пенсионеры и инвалиды от уплаты земельного налога

Этот вопрос волнует почти всех пенсионеров. После принятия изменений в правовые акты, касающиеся земли, размер ставки существенно вырос. Не каждое лицо, получающее пенсионное обеспечение, может оплатить такую сумму. Поэтому для них была разработана льгота по оплате этого сбора.

Рассматривая 395-ю статью Налогового кодекса, можно увидеть, что полное высвобождение от уплаты сбора имеют представители малых народностей: коренные жители Северных, Сибирских и Дальневосточных регионов, чьи участки используются с целью сохранения и дальнейшего продвижения их традиций. Такие земли приспосабливают под народное хозяйствование или традиционные промыслы.

Для остальных лиц устанавливают льготу, которая уменьшит ставку налогообложения. В эту категорию включают:

• Героев СССР, Героев РФ, а также пенсионеров – полных кавалеров ордена Славы;
• инвалидов первых двух групп;
• лиц, имеющих инвалидность с детства;
• ветеранов ВОВ и участников боевых действий;
• людей, получивших радиационное воздействие от атомных электростанций и попадающих под защиту закона;
• тех, кто получил или перенес лучевое заболевание или инвалидность вследствие ядерных испытаний.

Льгота распространяется только на 6 соток. В 2020 году добавили категорию пенсионеров. Если лицо, владеет участком большего размера, льгота действует только на 300 кв.м. На остальную площадь начисляется стандартная ставка.

Кем предоставляется право на освобождение от налога на имущество

Некоторым категориям налогоплательщиков предоставляется право на льготу по налогу. Данная льгота позволяет оплачивать только часть налога либо освобождает от него полностью (п. 1 ст. 56 НК РФ).

Законодательно права на льготы и освобождение от налога закреплены в Налоговом кодексе, а также устанавливаются актами субъектов Российской Федерации (ст. 56, ст. 372 НК РФ).

Условно льготы по налогу на имущество можно разделить на 2 группы:

• льготы, содержащиеся в положениях Налогового кодекса, — действуют во всех субъектах РФ, где установлен налог на имущество;
• льготы, вводимые органами местной власти и действующие только на территории соответствующего региона (муниципалитета).

Льготы, установленные Налоговым кодексом, имеют силу на всей территории России и не требуют дополнительного утверждения в законах субъектов РФ (определение Верховного суда РФ от 05.07.2006 № 74-Г06-11).

Кого освобождают от необходимости оплаты налогового сбора на имущество физических лиц

В соответствии со ст. 400, в качестве налогоплательщиков рассматриваются российские граждане, обладающие правом собственности на жилой дом, квартиру, гараж, объект незаконченного строительства, а также на жилое строение, находящееся на земельном участке, выделенном для ЛПХ, ИЖС, садоводства или огородничества.

Порядок и сроки уплаты налога

Федеральные льготы предусмотрены в стат. 407 Кодекса.

Кто освобождается согласно федеральной норме от уплаты налога на имущество физических лиц:

• Герои СССР, РФ;
• инвалиды 1-й или 2-й группы;
• инвалиды с детства;
• участники ВОВ;
• действующие военнослужащие;
• члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца;
• пенсионеры;
• граждане, имеющие право на получение мер социальной помощи в соответствии с Законом РФ № 1244-1 от 15 мая 1991 года «О социальной…» и другие категории.

Условия для освобождения:

• преференция в размере 100 % дается в отношении 1 объекта каждого вида (к примеру, если у гражданина в собственности 2 жилых дома и 2 квартиры, то освободят его в отношении 1 дома и 1 квартиры);
• объект не должен использоваться в предпринимательской деятельности;
• за плательщика, не выбравшего объект, в отношении которого будет осуществлено освобождение, выбор делает инспекция (см. ч. 7 ст. 407 НК РФ).

Важно! На основании аб. 2 ч. 2 ст. 399 НК РФ, нормативными актами муниципальных образований (или законами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) могут устанавливаться льготы. С их перечнем и условиями применения можно ознакомиться при использовании все того же сервиса «Справочная информация о ставках…».

Льготы ветеранам боевых действий

К категории ветеранов относят:

1. Тех, кто выполняет военные обязанности по поручению правительства, на территории страны, либо за её пределами.
2. Граждан, с 1979 по 1989 год осуществлявших боевые вылеты через границу с Афганистаном.
3. Те, кто выполнял обязанности военного с 1945 по 1957 годы.

В статье 407 НК РФ пишут о праве таких граждан освободиться от платы налогов.

Главное – чтобы присутствовало одно из условий:

• Выслуга в 20 лет и больше.
• Прекращение контракта по причине максимального времени нахождения на службе. Принимаются во внимание сокращение, либо состояние здоровья военного.

В некоторых регионах разрабатываются дополнительные нормативные акты, связанные с военными и их положением. В Москве привилегии данным категориям граждан вообще не положены.

Налоговая сообщает о переходе на кадастровую стоимость

До 2014 года за налоговую базу брали исключительно инвентаризационную стоимость, но считается, что данная система исчисления налога — устаревшая схема, которая учитывает изначальную стоимость и износ.

Инвентаризационная стоимость объекта налогообложения никак не связана с рыночной, поскольку ее определяло специализированное БТИ (бюро технической инвентаризации).

Начиная с 2015 года для расчета налога на имущество стали использовать кадастровую стоимость — цену объекта налогообложения, рассчитанную по схеме Росреестра. Эта цена оказывается намного ближе к рыночной, а оценивают объекты уполномоченные Росреестром сотрудники.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно четырьмя способами:

• в личном кабинете Росреестра;
• в личном кабинете ФНС;
• через налоговый калькулятор на сайте ФНС/на публичной кадастровой карте;
• в налоговых уведомлениях за соответствующие годы;

Похожие записи:

• Бустер со скольки лет 2024 можно использовать вместо автокресла
• Документы для оформления права собственности на дом в 2024 году
• Сколько платят донорам крови СПБ в 2024 году