Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников.
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

• в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
• на каком основании было получено право собственности на квартиру;
• кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
• есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
• наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
• есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
• спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

На каком этаже купить квартиру

Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.

Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:

• Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
• Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
• Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.

От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.

С чего начинать осматривать квартиру перед покупкой

И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно — стоит ли покупать эту квартиру.

При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью — быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией. Пахнуть может стоячей водой из-за проблем с канализацией. Ещё раз подчеркну, на запахи, на то чем пахнет стоит заострить своё внимание перед покупкой квартиры на вторичном рынке.

Идеальный продавец — кто он?

— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.

Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.

Чтобы впоследствии не разочароваться в своем выборе, специалисты в первую очередь рекомендуют уделить внимание следующим моментам:

• Оценке удаленности от центра, характеристики района с точки зрения благополучия, развития социальной инфраструктуры и ее перспектив.
• Заранее следует узнать, есть ли поблизости от дома детский сад и школа (если в семье есть или планируются дети), магазины, развлекательные центры, поликлиника, игровая площадка, места для отдыха, остановка общественного транспорта.
• Нужно продумать, по какому маршруту ездить на работу в центр, но учесть, что трасса, расположенная рядом, может приносить много беспокойства в виде шума.
• Для автомобилистов важно уточнить, как обстоят места с парковочными местами.
• Стоит оценить репутацию района с точки зрения экологии.

На что обращать внимание при покупке недвижимости в новостройке

Приобретение квартиры на первичном рынке имеет свои особенности. Для банка могут быть важны следующие факторы:

• присутствие застройщика на рынке в течение нескольких лет;
• отсутствие у СК задержек по сдаче объектов минимум в течение последнего года;
• наличие двух и более реализованных проектов, зданий, успешно введенных в эксплуатацию;
• устойчивая репутация и отсутствие судебных споров.

Покупка недвижимости – на что обратить внимание покупателю:

• Степень готовности. Дешевле приобретать квартиру в строящемся доме, однако нужно иметь четкие представления о сроках сдачи, проверить репутацию застройщика или управляющей компании. Если здание официально введено в эксплуатацию, следует убедиться, что подведены вода и свет, организована канализация. Можно обсудить состояние и проблемы дома с другими покупателями и уже заселившимися жильцами.
• Тип договора. ДДУ (договор долевого участия) – самый надежный вариант, подтверждающий наличие у застройщика разрешения на строительство.
• Выбор варианта отделки квартиры в строящемся здании. В помещении без отделки есть коммуникации, окна, дверь, стяжка полов, выровненные стены, но требуется предварительный ремонт. Предчистовая отделка включает межкомнатные перегородки и двери. Ремонт под ключ предусматривает наличие сантехники, подоконников и откосов, поклеенных обоев, напольного покрытия. Также можно приобрести квартиру со свободной планировкой, индивидуально обозначить расположение комнат (кроме функциональных помещений) и реализовать собственный дизайнерский проект с нуля.
• Состояние потолка, стен, пола. Неприятные сюрпризы могут скрываться за натяжными конструкциями. Характеристики стен напрямую влияют на уровень шума и климат в помещении. Особое внимание полу следует уделить в квартире на первом этаже. Все покрытия должны быть ровными, без протечек и плесени – как в комнатах, так и на балконе.

Что нужно знать о квартире перед ее осмотром

Перед началом осмотра нужно изучить документацию по ней:

• техпаспорт
  • выдается БТИ собственнику, и позволяет установить основные данные о квартире:
    • фактическую площадь квартиры в целом и каждого ее помещения, включая технические, отдельно,
    • утвержденную планировку квартиры,
    • согласованное количество и фактическое наличие окон и балконов;
• паспорта на оборудование, установленное в квартире:
  • бойлер,
  • газовую или электроплиту,
  • колонку;
• паспорта на установленные приборы учета – счетчики на воду, свет, газ.

Не лишним будет изучить информацию о жилом доме в целом. Получить ее можно в управляющей компании, ЖЭС, председателя ТСЖ или ЖСПК. Особое внимание при этом следует уделить:

• дате ввода дома в эксплуатацию;
• дате проведения последнего капитального ремонта дома;
• актам проверки технического состояния системы отопления, газовой сети, сети электро- водоснабжения и водоотведения.

Полезные советы от опытных риелторов

Продавцам недвижимости не свойственно идти на лишние траты без веской причины. Поэтому осматривая квартиру, обращайте внимание на детали – они помогают открыть недобросовестные намерения продавца, пытающегося скрыть недостатки квартиры с целью получения высокой цены.

Так:

• свеженастеленный линолеум в комнате, где последний ремонт был сделан явно не в последние пять лет, намекнет вам на проблемы с полом, которые пытаются «замаскировать» новым линолеумом,
• чрезвычайно толстый слой краски на батарее может свидетельствовать о попытке «запечатать» место протечки в радиаторе;
• наличие плесени под водоводом или канализационной трубой укажет на наличие не устраняемых протечек.

Предельно внимательно изучайте и анализируйте увиденное во время осмотра. И не забудьте перед заключением сделки посетить ЖЭС (ТСЖ, ЖСПК) для уточнения данных о задолженности по покупаемой вами квартире.

Эти меры предосторожности помогут вам умело и аргументированно провести торг по стоимости квартиры, а также избежать лишних трат после заселения в нее.

Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление

Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.

Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.

Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.

Обратить внимание необходимо на такие нюансы:

1. Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.

2. Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно.

3. Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.

4. Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире. Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке — алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели. Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы. Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

✅ Выбор правильного этажа

Не всем подходит жизнь на большой высоте. Человек может даже не подозревать, что он боится высоты. Зато организм, испытывающий непреходящий стресс, будет реагировать соответствующе – это и переживания, и подавленное настроение, и тревожные ощущения, и депрессивное состояние. Считается, что на высоте имеется слабая вибрация, которой подвержены некоторые люди. Такая вибрация не будет ощущаться человеком отчетливо, однако создаст у него чувство необъяснимого фонового дискомфорта.

Если вы хотите жить на последнем этаже, вам необходимо заранее позаботиться о своем удобстве. Убедитесь, что дом имеет двухскатную крышу. Именно такая крыша способствует быстрому сходу всех осадков (дождя, снега). Благодаря этому ваша квартира не будет промерзать или протекать. Если в здании имеется чердак или технический этаж, посетите его для личного осмотра. Здесь не должно иметься луж или трещин, – в противном случае в вашем жилье будет сыро и холодно. Спросите у Продавца или у работника местного ЖЭК, когда в доме в последний раз проводился капитальный ремонт и обновлялась кровля.

Похожие записи:

• Налог на имущество физических лиц Калининград 2020
• Льготы, субсидии и особенности платы за ЖКУ для некоторых категорий граждан
• Льготная пенсия для педагогов по выслуге лет по новому закону