Можно продать квартиру с прописанным человеком не собственником
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно продать квартиру с прописанным человеком не собственником». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.
Во-вторых, прежде чем приступать к каким бы то ни было манипуляциям с жильем, следует ознакомиться с законодательством и понять, что вы сможете делать, а что нет. Помните, что продажа квартиры с прописанным человеком (не собственником) займет немало времени и сил.
Список использованных источников
Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1 (последняя редакция) // СПС КонсультантПлюс.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.07.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 06.06.2023) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах российской федерации» // Гарант.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Еще до заключения договора следует ознакомиться с выпиской из домовой книги. Все прописанные в квартире лица в ней указываются обязательно. Лучше всего воспользоваться расширенной выпиской, предоставляющей исчерпывающую информацию.
Законом предусмотрено, что всем прописанным жильцам следует немедленно выписаться по завершению сделки. Выписываться человек может исключительно по желанию. Если гражданин отказывается это сделать, тогда останется лишь направить суду соответствующий иск. Регулируется данная процедура Гражданским кодексом (ст. 549-558). Информацию о регистрации прав в подобных случаях можно почерпнуть и из Федерального закона от 21.01.1997 г.
И продавцам, и покупателям следует знать, что:
- Прописанные в договоре условия часто нарушаются;
- Прописанные жильцы, не осведомленные о сделке, часто пытаются отстоять свои права в судах.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Алгоритм действий при продаже квартиры с прописанными людьми
-
Заявка и оценка
Разместите заявку на продажу недвижимости, и мы в течение часа проведем оценку объекта и определим его рыночную стоимость.
-
Согласование условий
Специалисты АН разработают тактику проведения сделки и согласуют ее с клиентом.
-
Заключение предварительного договора
Подписание с клиентом соглашения, в котором будут оговорены все условия предстоящей сделки.
-
Согласование выписки жильцов
Определяется, когда и каким образом будут выписаны лица, прописанные в квартире.
-
Заключение договора
Заключаем с собственником договор купли-продажи недвижимости.
-
Регистрация договора
Юрист подает пакет документов в МФЦ для регистрации сделки в Росреестре.
-
Выплата денег
Клиент получает деньги за продажу недвижимости. Выплата производится в день регистрации сделки в Росреестре способом, удобным для клиента.
Как продать квартиру с прописанным человеком
Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.
Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.
Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.
Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет. А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?
Кого нельзя выписать из квартиры
В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.
Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению
| Категория граждан | Правовые последствия |
| Собственник жилья | Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника |
| Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) | Имеет право на пожизненное проживание в квартире |
| Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица | Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения |
| Иждивенец | При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания |
| Участник жилищных кооперативов | Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно |
| Бывшие супруги (при наличии брачного договора) | Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок |
| Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) | Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно |
Какие альтернативные варианты решения возникающих проблем при продаже квартиры с прописанным человеком?
При продаже квартиры с прописанным человеком могут возникнуть определенные сложности и риски. Однако, на рынке существует несколько альтернативных вариантов решения этих проблем.
1. Проверить право собственности. Прежде чем продавать квартиру, необходимо убедиться, что вы являетесь ее собственником. Для этого нужно проверить соответствующие документы, такие как выписка из ЕГРН и договор купли-продажи. Если квартира оформлена на вас, то у вас есть право ее продать.
2. Учесть проживание других граждан. Если в квартире прописаны другие люди, то их права и интересы тоже нужно учитывать. В таком случае можно предложить им возможность выкупа своей доли или предложить альтернативное жилье.
3. Судебное выселение. Если прописанный человек не согласен покинуть квартиру, можно обратиться в суд. В этом случае суд рассмотрит дело и принесет решение о выселении. Однако, данный процесс может занять немало времени и потребует определенных затрат.
4. Договор найма. Если прописанный человек является нанимателем жилья, то можно заключить с ним договор найма. В этом случае продавец будет выступать в роли наймодателя, а покупатель — нанимателя. Это позволит сохранить права и интересы обоих сторон.
5. Продажа через риелтора. Если вам сложно самостоятельно разобраться с проблемой прописанного человека, вы можете обратиться к профессиональному риелтору. Он поможет вам оформить сделку и учесть все нюансы.
Не забывайте, что при продаже квартиры с прописанным человеком необходимо быть ответственным и проверить все документы и права на недвижимость. Также важно учесть интересы прописанного человека и найти компромиссное решение.
При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление.
Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.
Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.
Кого нельзя снять с регистрации принудительно?
Можно ли продать дом с прописанным человеком?
Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.
Право собственности
Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.
Завещательный отказ
Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам.
По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.
Приватизация
Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей.
Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.
Участие в жилищных кооперативах
Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.
Рента
При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.
Брачный договор
Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.
○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?
Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?
Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):
«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»
То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.
Как продать квартиру с прописанными людьми?
Чтобы продать квартиру с временно или постоянно зарегистрированными лицами, попробуйте договориться с ними о льготах. Если они согласны, покупателю не нужно делать скидку. Если они не согласны на отчуждение или если его нельзя отменить, продажа по рыночной цене исключается.
В сделке есть несколько этапов
- Найти покупателя и договориться об условиях сделки.
- Если родственники согласны выписаться, составляется договор предварительной продажи, но на это требуется время. В предпродажном соглашении излагаются точные условия основного договора купли-продажи.
- Необходимо подготовить не менее трех копий основного документа о продаже. Каждый из них должен быть подписан всеми участниками сделки или заочным представителем с нотариальной доверенностью.
- Подача документов на регистрацию смены фамилии, которые можно подать непосредственно в Росреестре или направить через МФЦ.
- После регистрации вы получите полный комплект готовых документов.
Примечание: Перед подачей документов рекомендуется заранее записаться на прием. Это избавит вас от необходимости ждать приема.
✅ Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?
При обычной продаже продавец обязан освободить недвижимость и выселить всех жильцов в течение согласованного периода времени. Как правило, срок выполнения требований составляет 14-15 дней с момента регистрации права собственности. Это оговаривается в POA.
Некоторые продавцы выселяются до сделки, чтобы сделать квартиру более привлекательной для покупателя. На практике не всегда удается договориться с арендаторами, но это не повод отказываться от намерения продать недвижимость.
Продать квартиру можно, даже если в ней все еще зарегистрированы жильцы. Единственное, что важно, это то, что у них нет документа о праве собственности на недвижимость. В жизни бывает много разных обстоятельств, которые заставляют владельцев поступать именно так.
В большинстве случаев это сложные отношения с соседями или само хозяйство — если вы бессильны терпеть ссоры и другие неприятности, единственный выход — сменить место жительства. Если вы являетесь единственным владельцем квартиры, вам не нужно запрашивать разрешение у лица, зарегистрированного в квартире. Согласно статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, их права ограничены.
Если право собственности переходит к третьему лицу, оно автоматически теряет возможность пользоваться жильем.
Вторая обычная причина заключается в том, что зарегистрированный в квартире человек давно не живет в ней и его невозможно найти. Процесс объявления человека пропавшим без вести предполагает обращение в суд и представление доказательств, но часто у владельца нет времени.
Могут возникнуть ситуации, когда по каким-либо причинам жильцы должны сохранять регистрацию в течение определенного периода времени, а затем обязуются съехать. Это часто является условием, выдвигаемым при покупке дома. Продавцу и его семье нужно где-то жить, пока они не вступят во владение новой недвижимостью.
Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных
Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.
Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.
По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.
В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.