На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Узнайте о детях собственника
Наличие несовершеннолетних собственников жилья требует особого внимания (узнать о детях-собственниках можно из выписки из ЕГРН). Дети могут быть собственниками с рождения, при этом их интересы во время сделки представляют органы опеки. Чтобы они дали добро на продажу квартиры, одним из собственников которой является ребёнок, нужно, чтобы родители или иные законные представители подтвердили, что продажа объекта будет способствовать улучшению жилищных условий ребёнка. Иными словами, у продавцов уже должна быть сумма на счёте, превышающая стоимость доли ребёнка, или же другое жильё, в котором доля будет больше (по метражу или стоимости) доли в продаваемой квартире.
Часто родители используют материнский капитал для улучшения жилищных условий.
Как выбрать район для проживания?
Это первый вопрос, который стоит задать себе перед покупкой квартиры в Москве или в Подмосковье. Выбор локации порой становится довольно сложной задачей, ведь для этого нужно учесть несколько факторов: финансовые возможности потенциального покупателя вторичного жилья, пожелания к месту проживания и к квартире, состояние инфраструктуры в выбранных районах, расстояние до места работы или важных социальных объектов, чаще всего посещаемых покупателем, и т.д.
Однако можно выделить определенную категорию покупателей жилья, которые при выборе квартиры на вторичном рынке сразу понимают, где они хотели бы подыскать себе жилплощадь. Это так называемые локалы – т.е. люди, которые после приобретения недвижимости не хотят менять ни округ, ни район, ни порой даже квартал проживания, чтобы остаться там же, где они и жили раньше. По наблюдениям риэлторов ИНКОМ-Недвижимость, на первичном рынке до 40% покупателей можно отнести к категории «локалов». На вторичном рынке, где предложение более разнообразное и сосредоточено во всех районах столицы, их доля еще больше – 60%. Наиболее велико число покупателей-«локалов» в престижных округах Москвы – в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.
При этом стоит помнить, что есть определенные районы столицы, которые считаются более либо менее благоприятными для проживания. Среди первых – большинство локаций ЦАО, ЗАО (этот округ отличается хорошей экологической обстановкой), СЗАО. Что же касается районов из второй категории, то среди них риэлторы традиционно выделяют места, отличающиеся плохой экологией, неудобной транспортной доступностью, плохо развитой торговой и социальной инфраструктурой, опасной криминально обстановкой. В первую очередь это районы Капотня, Гольяново, Богородское. Однако у данных локаций есть и весомое преимущество – гораздо более низкая стоимость вторичного жилья, чем в престижных и удобных для жизни районах.
Для того чтобы составить впечатление о развитости инфраструктуры выбранного района, можно воспользоваться несколькими способами. Во-первых, съездить туда самостоятельно, на общественном транспорте или автомобиле, если такой возможности нет – посмотреть онлайн‑карты. Во-вторых, расспросить местных жителей о плюсах или минусах проживания в какой-либо локации, особенно если среди них есть знакомые. В-третьих, почитать форумы в интернете, где люди высказывают свои мнения по поводу жизни в районе.
Какие документы нужно проверить перед приобретением вторичного жилья?
При купле-продаже вторичной недвижимости важно проверить все документы, относящиеся к сделке, в том числе по реализуемой квартире. В большинстве случаев для проверки документов покупатели привлекают риэлторов, так как самостоятельно разобраться во всех юридических тонкостях крайне сложно. Сотрудничество со специалистом по рынку недвижимости или нотариусом считается гарантией надежности сделки, хотя и не стопроцентной. Покупателям необходимо обратить внимание на следующие документы:
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договоры купли-продажи, наследования, дарения и т.п.), благодаря которым можно удостовериться в том, что жилплощадь по законному праву принадлежит нынешним владельцам;
- выписку из ЕГРН, причем в данном случае есть 3 варианта:
- выписка из ЕГРН, полученная собственником при регистрации его права собственности, если такая регистрация прошла после 01.01.2017 года (с 15.07.2016 года выдавалась выписка из ЕГРП, а до этого – свидетельства о праве собственности). Благодаря этой бумаге покупатели проверяют, нет ли на объекте обременений или ареста, сверяют паспортные данные собственников;
- выписка из ЕГРН, которую можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Это открытые данные, и их может получить любой человек, но в ней не будет личных данных собственника. При этом благодаря ей можно проверить актуальность данных выписки №1;
- выписка из ЕГРН о переходе прав, по ней покупатели жилья увидят, насколько часто проходил процесс перехода прав собственности, узнают о прочих операциях, которые проводились с недвижимостью. Получить ее может также любой человек в МФЦ или Росреестре.
- также следует обратить внимание на технический паспорт БТИ. Этот документ заказывают в МФЦ или БТИ, по нему можно отследить, не проводилась ли собственниками неузаконенная перепланировка. Причем получить такой документ может только собственник квартиры;
- выписку из домовой книги или из паспортного стола, где упоминаются все граждане, зарегистрированные в квартире;
- выписку из МФЦ, подтверждающую, что на объекте нет задолженностей по коммунальным платежам;
- справку о погашении ипотеки, если вторичное жилье приобреталось с использованием жилищного кредита. Если же он еще не выплачен полностью, то перед заключением сделки ее участникам нужно обратиться в банк, чтобы получить от него согласие на реализацию квартиры. Также стоит выяснить, не использовался ли для погашения ипотеки материнский капитал;
- справки из ПНД и НД, которые подтверждают отсутствие учета в этих заведениях в отношении продавца/ продавцов.
Куда и на что смотреть, покупая квартиру
Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры. Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети — при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит — да зуб неймёт.
Расположение квартиры
Я сразу решил, что хочу квартиру в Восточном или Северо-Восточном округе Москвы — чтобы было недалеко от родителей и части друзей. Приоритетным районом были знакомые с детства Сокольники, но я понимал, что за пять с лишним миллионов ничего там не найду. Было два варианта: один мизерной площади, где не развернуться в коридоре, а второй — рядом с Третьим кольцом, где даже окно в жару не открыть. Тогда я расширил ареал поисков и сконцентрировался на соседних районах — Преображенском, Алексеевском, Богородском, Ростокино, Свиблово. Выбирал, формировал список из трех близких адресов на вечер, договаривался с продавцами и выезжал на место. Иногда один, иногда с риелтором.
Первое, что важно — инфраструктура. Сперва я смотрел на то, удобно ли добираться на машине и транспорте, сколько идти от остановки, есть ли рядом продуктовые, бытовые магазины, аптеки. Кое-что отмел сразу: один дом стоял напротив психиатрической больницы, а второй — недалеко от кладбища. Не самые приятные соседи.
Хотел еще рядом с домом парк, чтобы бегать по утрам и гулять с собакой, а также детский сад и школа — это на недалекое будущее.
Тут сразу несколько важных моментов: состояние квартиры, планировка, ремонт, вид из окна, проводка и трубы.
В квартире не должно быть посторонних запахов, плесени, трещин на стенах и потолке и тяги в вентиляционной шахте. Сразу проверьте состояние коммуникаций: работает ли свет, как льётся вода, бьётся ли она током. Я ненавижу насекомых, поэтому обращал внимание на то, есть ли ловушки и липкие ленты.
Незаконная перепланировка может доставить кучу неприятностей, поэтому здесь тоже нужно быть осторожным. Хозяйка одной квартиры, которую я смотрел, вынесла зону готовки с газовой плитой на лоджию, а из кухни сделала дополнительную комнату. Поэтому сверяйтесь с планом дома — зная серию, всегда можно найти в интернете поэтажную планировку. Если какой-то стены вдруг нет, об этом нужно спросить хозяев.
Откройте окно и оцените вид, послушайте шум. Заодно посмотрите, комфортна ли для вас высота подоконников. Загляните на балкон.
Важно учитывать сторону света. Наиболее благоприятные — восточная и западная, в них солнце будет только половину дня. При этом надо быть готовым, что оно может слепить на закате или рассвете, засвечивать экран телевизора, плавить оставленный на тарелке сыр. На северной стороне света будет слишком мало, на южной — слишком много. Мой риелтор проверяла это компасом, который носила с собой.
Если вы покупаете квартиру с мебелью, обратите внимание на её состояние. Если мебели нет, подумайте, как вы её выставите и хватит ли места. Учитывайте, что в узких коридорах — особо не развернуться, а в маленькой кухне большой семье будет неудобно. Если мебель вам не нужна, обсудите, кто будет её выносить — обычно это должен делать продавец.
Я сначала думал именно о варианте без ремонта, но спустя пару десятков вариантов понял, что без него не обойтись. Как только пришло это откровение, я перестал думать о том, как приспособить для жилья увиденное пространство, но теперь смотрел исключительно на возможности.
Ещё кое-что, что может стать потом проблемой, — ловит ли телефон в квартире. В некоторых местах сигнал бывает нестабильным.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.
Подсказка
Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.
Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.
Как можно распознать мошенников
Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости. Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации.
О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев. По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег.
Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет:
Если невозможна покупка с использованием ипотечного кредита, значит, продавец понимает, что квартира не пройдет проверку банка. Это возможно в огромном количестве случаев, например, если в квартире сделана незаконная перепланировка. Также, квартира может оказаться под арестом или в дальнейшем выясниться, что существуют лица, сохранившие право пользования жилплощадью. Вряд ли обычный покупатель обрадуется, когда к нему придет человек, отбывавший наказание в местах лишения свободы, и покажет документ, согласно которому он имеет право жить в этой квартире.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры. Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя:
Если по какой-то причине продавец отказывается показывать квартиру или соглашается только на онлайн просмотр, существует огромный риск того, что человек купит вовсе не ту квартиру, которую он видел на фотографиях. Мошенники способны не только на подмену фотографий, но даже на замену табличек на двери квартиры и даже на самом доме. А та квартира, которая будет прописана в договоре купли-продажи, может не соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам или вовсе находиться в аварийном состоянии.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи. И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев:
Если продавец хочет прописать неполную стоимость в договоре, на такие условия нельзя соглашаться. Истинная причина таких требований может заключатся в том, что после совершения сделки он собирается начать процедуру банкротства. В итоге сделка будет признана недействительной, квартира вернется к владельцу для дальнейшего выставления на торги, а покупатель встанет в общую очередь кредиторов для возврата лишь той суммы, которая была прописана в договоре.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей. Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет.
Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки:
Мошенники часто пытаются уговорить покупателя на сделку как можно скорее, рассказывая сказки о том, что на эту квартиру претендует еще 10 человек, а продавец завтра уже улетает заграницу навсегда, поэтому покупателю нужно спешить и заключить договор уже сегодня.
Антон Гусев, Руководитель бюро «КРАСС-Практик», эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков.
Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.