Компенсации при сносе частного дома
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсации при сносе частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую помещение, которое готовы предоставить взамен отчуждаемого, не устраивает владельца недвижимости. Существует ли законная возможность отказаться от него, и получат ли жильцы денежную компенсацию на приобретение той квартиры или дома, которые отвечают их требованиям?
Если предоставляемое жилье не нравится, или как получить денежную компенсацию
Такая возможность есть. Наиболее важный момент – предоставляемая квартира (дом) не может быть площадью меньше отчуждаемого. Даже несоответствие площади на 1 квадратный метр является законным поводом для отказа от переселения.
Второй момент – предоставляемая квартира (дом) обязано быть пригодным для проживания без необходимости проведения каких-либо подготовительных работ. То есть, как минимум оно должно быть подключено ко всем предусмотренным коммуникациям, и не быть признано ветхим или аварийным.
А вот такие нюансы, как расположение и количество комнат, материал, из которого изготовлены капитальные конструкции помещения, а также близость инфраструктурных объектов основанием для отказа от жилья быть не могут. Владельцы, отказывающиеся от помещений по подобным мотивам, могут быть переселены принудительно, по решению суда.
Законодательное регулирование вопроса
Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.
После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.
Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.
Очень часто многие жильцы не довольны такими нововведениями и хотят, во что бы то ни стало остаться проживать в своем доме. В таком случае можно написать заявление в суд. Весь этот процесс должен быть проведен до даты расселения жильцов. Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький. Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.
Действия администрации регулируют:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017);
- Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ (ред. от 03.04.2018) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018).
Компенсация стоимости доли участка
В то же время, не все знают, что существует возможность требовать выплаты не только за помещение, но и за землю под домом и придомовой участок. Ведь СТ 36 ЖК указывает – участок под домом и придомовая территория являются общим имуществом дома. И на долевых основаниях принадлежит всем владельцам квартир, а также нежилых помещений, расположенных в доме.
К сожалению, для того, чтобы требовать отдельной компенсации, необходимо, чтобы данные участки и придомовая территория были поставлены на кадастровый учет. В практике российской юриспруденции существует как минимум одно выигранное жильцами дело о признании права собственности на придомовую и поддомовую территорию.
Без кадастрового реестра требовать отдельной компенсации невозможно. Единственное, что можно сделать – потребовать учета стоимости данных участков при оценке квартиры независимым оценщиком. В больших городах, где стоимость земельного участка может превышать стоимость всех квартир дома, можно надеяться на получение определенной суммы сверх стоимости квартиры.
Что лучше: выкуп дома или компенсация за снос в виде предоставления нового жилья
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов
Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.
Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.
В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».
В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.
Существует несколько основных видов компенсации за снос дома или гаража:
- Выплата денежной компенсации: владельцам недвижимости выплачивается сумма, соответствующая рыночной стоимости снесенного объекта.
- Предоставление альтернативного жилья или гаража: вместо денежной компенсации, владельцам могут быть предложены другие объекты недвижимости, соответствующие их потребностям и требованиям.
- Использование средств компенсации на приобретение нового жилья или гаража: в некоторых случаях владельцы могут потратить полученные компенсационные средства на покупку нового жилья или гаража, при этом государство может предоставить льготы или субсидии.
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Компенсация за снос недвижимости
Однако не стоит думать, что вас выселят из своего жилища и отправят самостоятельно искать жилплощадь. Нет, государство предлагает вам место для переселения, так как по их причине вы остались без места жительства.
Объем возмещения жилища определяется еще до снесения дома и прописан в соглашении, которое заключается между собственником и государством.
Такой обмен придуман неспроста, он определяется рамками закона и проводится опытными оценщиками.
Также жители домов имеют право запросить у государства возместить им не только место для проживания, но и земельный участок для выращивания овощей и ягод.
И в таком случае администрация не может отказать всем желающим в предоставлении участка такой же площади, что и был. Также необходимо возместить и придворовые постройки, баню, гараж, сарай.
Так, например, баня в 20 квадратов прибавляет к стоимости дома до 150 т. р., а гараж вместительностью одна машина – 300 т.р.
Компенсация или предоставление нового жилища рассчитываются по следующим критериям:
Также если вы собственник дома, то государство может выкупить у вас недвижимость по средней рыночной стоимости за ваш объект. Если же у вас на территории есть участок, то при выкупе дома государство оплатит компенсацию за дом и земельный участок, если он оформлен в собственность. Для арендаторов жилого помещения никаких видов компенсаций не предусмотрено.
Для того чтобы рассчитывать на компенсацию за снос частного дома необходимо определить рыночную стоимость помещения, где проживает человек. Она рассчитывается исходя из таких особенностей:
- близость к центру;
- износ здания и всех придомовых построек;
- наличие инженерных коммуникаций;
- число надворных построек;
- ситуация на рынке недвижимости;
- наличие благоустройства дома, которое может повысить цену на 10%.
Помимо того, что государство предоставляет вам новую жилплощадь, оно должно понести и расходы, связанные с переездом. Также если вы ищите квартиру через агентство, их комиссию тоже уплачивает государство, как и затраты на документальное оформление сделки.
Если же до покупки квартиры люди снимали жилплощадь государство тоже обязано оплатить эти нужды. Но стоит знать, что на подбор подходящей квартиры у семьи есть не более полугода. И квартира, которую будут снимать люди должна быть ничуть не хуже той, в которой они проживали до этого.
Для того чтобы снос дома был выполнен законно, потребуются такие документы:
- протокол, полученный с заседания комиссий;
- нормативы по застройке;
- проекты и сметы;
- градостроительные решения.
Помимо того, что собственникам домов рассылаются оповещения, выделяется комиссия, которая будет оповещать граждан обо всех изменениях и порядках сноса.
Критерии оценки при определении стоимости изымаемого дома под снос
Важно! Если земельный участок учтен Кадастровой палатой на дату принятия официального решения об изъятии дома с землей, владелец вправе претендовать на компенсацию и стоимости жилого помещения, и земельного надела (и при этом одно не влияет на другое).
Выкупная стоимость изымаемого дома с участком определяется как сумма следующих 2 составляющих:
| Понесенные в связи с переездом затраты бывшего владельца дома | Рыночная стоимость жилого помещения и земли |
| Будут приняты во внимание следующие затраты:
● непосредственно на приобретение нового жилья, равноценного предшествующему; ● на аренду квартиры, в которой владелец будет проживать, пока не купит новый дом; ● на переезд и перевозку багажа. |
Компенсационная сумма в размере рыночной стоимости дома определяется с учетом следующих моментов:
● факта подключения дома к центральному газо- и водоснабжению; ● степени развитости инфраструктуры в районе нахождения дома; ● расстояния до центра города/поселка; ● количества хозяйственных построек на участке, многолетних растений; ● уровня износа дома и построек на участке. |
Что требовать – денежную компенсацию или равноценное жилье
Как уже было сказано, в качестве компенсацию за изъятие жилого дома, предназначенного под снос, государственное ведомство или застройщик могут предложить владельцу жилья денежную выплату или аналогичный дом. Собственники должны знать о том, что при изъятии жилого дома с земельным участком застройщиком они вправе потребовать любой компенсации на свое усмотрение (поскольку закон не обязывает идти на уступки):
- денежную выплату на покупку нового аналогичного по ценности жилья,
- новое жилье (коттедж с землей или равноценную квартиру),
- оплаты расходов на переезд и перевозку имущества.
Другой случай – принудительное изъятие дома муниципальным или государственным ведомством. В такой ситуации закон на стороне правительства, а потому жилье с землей в любом случае будут отчуждены сразу после завершения процедуры (оформления и регистрации сопроводительной разрешительной документации). Поэтому в любом случае дело дойдет до утверждения выкупной стоимости и отказа от прав собственности – добровольно ли это будет, или через зал судебного заседания.
Опираясь на все вышесказанное, разберемся с тем, что выгоднее для владельца дома, лишившегося своей недвижимости в силу возникновения муниципальных/государственных нужд в изъятии земли и дома:
| Денежная компенсация | Равноценное жилье |
Выкупная стоимость изымаемого объекта складывается из следующих составляющих:
Если собственник дома с участком выбирает денежную компенсацию, собирается специальная оценочная комиссия. Сумма выплаты будет определена в соответствии с решением экспертов этой комиссии, и далеко не всегда денег достаточно на покупку аналогичного дома (а все потому, что ремонт и неотделимые улучшения не принимаются во внимание). |
Получение аналогичного по стоимости жилья – выигрышный вариант, по 3 причинам:
|
По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома
Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:
| № п/п. | Ситуация со сносом дома | Компенсация, новое жилье |
| 1 | Снос дома требуется для строительства объекта муниципального (федерального) значения, при этом здание является ветхим, аварийным, непригодным для проживания. | В компенсации будет отказано.
Новое жилье будет предоставлено жителям дома, зарегистрированным в нем по месту постоянного проживания. Жилье предоставляется из расчета 18 кв.м. на человека. |
| 2 | Принято решение о сносе дома, в котором проживают лица без регистрации по месту жительства. | Денежная компенсация предоставляется.
Новое жилье не оформляется. |
| 3 | Дом был снесен, его жители получили денежную компенсацию. | Новое жилое помещение не предоставляется, т.к. выплачена компенсация. |
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.