Где оформляют договор купли продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где оформляют договор купли продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Оформление регистрации
В назначенную дату все участники сделки должны прийти на приём в выбранный офис МФЦ.
Сначала сотрудник центра проверит предоставленные документы на соответствие требованиям. При выявлении ошибок (неверно составленный договор, отсутствие обязательных документов в пакете) заявителям будет отказано в предоставлении услуги. В этом случае необходимо устранить замечания и записаться на приём повторно.
Если всё в порядке, то на сделке продавцу потребуется оплатить госпошлину за проведение органом Росреестра регистрационных действий:
- 2 000 рублей для физлиц
- 22 000 рублей для организаций
После проверки документов и оплаты пошлины сторонам предложат подписать договор купли-продажи квартиры. Перед подписанием ещё раз внимательно прочитайте все условия и убедитесь, что они соответствуют вашим требованиям.
По итогам визита в МФЦ каждый из участников сделки получит свой экземпляр заявления на регистрацию и расписку о приёме документов.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Приостановка и отказ в регистрации права
Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:
- Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
- Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
- Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
- Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
- Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
- Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
- Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.
Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.
В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:
- Через МФЦ, о котором мы говорили;
- Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
- Через сайт Государственные услуги.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Как дистанционно пройти процедуры заключения сделки с недвижимостью
Важный этап — осмотр жилья. Можно ли его провести дистанционно? Технически для этого нет препятствий. Например, продавец может показать квартиру по видеосвязи или предоставить подробный видео- или фотоотчёт. Но при таком способе всегда есть риск что-то пропустить. Нельзя также исключить, что продавец умышленно скроет недостатки жилья. Поэтому лучший вариант — это лично осмотреть объект покупки. Только так вы сможете увидеть реальное состояние квартиры или дома.
Второй момент — проверка недвижимости и прав продавца. Дистанционно в полном объёме такую проверку сделать нельзя. Например, можно удалённо проверить существование имущества, права на него и обременения через сервисы Росреестра. Но если квартира, скажем, ипотечная, приобретена на средства маткапитала, то дистанционно удостовериться в том, что покупателем соблюдены все процедуры, невозможно.
Оптимальный вариант для успешного и быстрого прохождения этих двух этапов — договориться о встрече с продавцом и попросить его принести с собой все необходимые для проверки документы. Таким образом вы сможете лично осмотреть недвижимость и проверить документы на месте.
Нотариальная регистрация сделок с недвижимостью
Если сделка купли недвижимости совершается у нотариуса, он в течение одного рабочего дня передает об этом сведения в орган Росреестра и заявление о переходе права на объект к покупателю. Регистрация в ЕГРН происходит в течение 1–2 дней, тогда как при самостоятельной подаче документов, например, через МФЦ Москвы, покупатель получит выписку о собственности только через две недели. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью существенно ускоряет процесс регистрации и экономит время участников.
На консультации нотариуса Москвы Колганова Игоря Владимировича вы можете уточнить условия и стоимость удостоверения сделки с недвижимостью, получить ответы на любые интересующие вас вопросы. Записаться на прием можно телефону или через форму онлайн-записи, нотариус принимает посетителей в будние дни до 20.00, в субботу до 17.00 вечера. Проезд до ст. метро Народное ополчение.
Подготовка к купли-продаже квартиры в МФЦ
При подготовке к сделке купли-продажи квартиры в МФЦ следует учесть несколько важных моментов.
Прежде всего, необходимо убедиться в наличии всех необходимых документов. К ним относятся: паспорт собственника или его доверенность, свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, технический паспорт объекта, акт о приеме-передаче квартиры и другие документы, удостоверяющие личность и право собственности на недвижимость.
Важно учесть, что МФЦ может потребовать дополнительные документы в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с требованиями МФЦ и подготовить все необходимые документы.
Второй важный шаг в подготовке к купли-продаже квартиры в МФЦ — оценка стоимости объекта недвижимости. Стоимость оценивают независимые оценщики или эксперты, которые проводят оценку с учетом различных факторов, таких как площадь, состояние квартиры, расположение и другие аспекты.
Также рекомендуется заранее ознакомиться с действующим законодательством, регулирующим процесс купли-продажи недвижимости, а также с процедурой оформления сделки в МФЦ. Это позволит избежать непредвиденных сложностей и упростит весь процесс.
Подготовка к посещению МФЦ
При подготовке к посещению МФЦ для совершения сделки купли-продажи квартиры необходимо выполнить несколько важных шагов.
В первую очередь, стоит проверить и подготовить все необходимые документы. Для успешного оформления сделки в МФЦ необходимо иметь при себе документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также все документы, связанные с данной сделкой (договор купли-продажи, паспорт продавца и покупателя и т.д.).
Кроме того, перед посещением МФЦ рекомендуется ознакомиться с условиями оформления сделки и требованиями к документам, предъявляемыми МФЦ. Это поможет избежать неприятных ситуаций и более эффективно провести процедуру регистрации сделки.
Лучше также заранее ознакомиться с графиком работы МФЦ и записаться на прием, чтобы избежать долгого ожидания. Обратившись в МФЦ по предварительной записи, вы сможете сэкономить время и быть уверенными в том, что получите квалифицированную помощь от специалиста.
Рекомендуется также узнать о наличии необходимых услуг в МФЦ, таких как сопровождение сделки, консультации юриста и т.д., чтобы быть готовыми к их использованию и иметь представление о стоимости данных услуг.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
Внешний вид квартиры по фото | |
Это хорошо | Это плохо |
|
|
Шаг 7. Внесение аванса или задатка
Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.
Подсказка
Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.
Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.
При покупке или продаже квартиры в МФЦ возможно получить скидку по оплате, в зависимости от нескольких факторов. Стоимость квартиры, нотариальные услуги и кадастровая стоимость – все это может повлиять на сумму, которую нужно будет заплатить.
Если стоимость квартиры будет ниже кадастровой, то покупатель может снизить сумму, которую он должен будет заплатить. Для получения скидки по оплате, покупатели могут обратиться за консультацией в МФЦ и оформить договор купли-продажи недвижимости через него. При этом, покупателю следует уточнить, какие документы нужно принести в МФЦ.
В МФЦ предоставляется пошаговая инструкция о том, как купить или продать квартиру, с указанием необходимых этапов и документов для оформления сделки. Если покупатель решит воспользоваться услугами нотариуса, то будет потрачено больше денег, в отличие от оформления документов в МФЦ.
Поэтому, чтобы снизить стоимость покупки или продажи квартиры, рекомендуется обратиться в МФЦ и узнать, какие скидки по оплате можно получить. МФЦ будет снимать с покупателя меньшую сумму за услуги, по сравнению с нотариусом.
Что будет если сумма сделки будет ниже кадастровой стоимости
При купли-продаже недвижимости важно учесть, что стоимость объекта зависит от его кадастровой стоимости – оценки, проведенной соответствующими органами. Если сумма сделки окажется ниже кадастровой стоимости, это может повлиять на процесс оформления договора и включения информации о сделке в реестр.
В МФЦ обратились многие продавцы и покупатели с вопросом, что делать, если кадастровая стоимость квартиры выше суммы, которую они готовы заплатить. Для таких случаев существует инструкция, которую следует соблюдать. Во-первых, покупатели могут попробовать попросить продавца снизить стоимость недвижимости, чтобы она соответствовала их возможностям. Однако продавец не всегда согласен на такие скидки.
Если сумма купли-продажи квартиры ниже кадастровой стоимости, то покупателю придется доплатить разницу нотариусу. Такая оплата производится отдельным договором. В этом случае важно иметь при себе все необходимые документы для подтверждения и оформления такой дополнительной суммы.
Оформление договора и оплата разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью могут быть произведены в МФЦ. Для этого покупателю необходимо принести копию договора купли-продажи и дополнительную сумму, которую он должен заплатить. Нотариусу также следует предоставить все необходимые документы для перевода средств и оформления договора.
Почему так важно подготовка к этапам купли-продажи недвижимости? Во-первых, покупатели должны заранее узнать о кадастровой стоимости квартиры, чтобы определить свой бюджет. Если сумма сделки окажется ниже этой стоимости, то придется заплатить дополнительную сумму.