Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи дома: по инициативе покупателя или продавца, по соглашению сторон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:
- по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
- по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.
Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения.
На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость.
Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.
Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.
Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.
Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:
- покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
- в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.
При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.
Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.
Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована.
Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?
Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.
Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).
Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.
Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.
Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.
Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.
ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.
Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:
- Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
- Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).
Некоторые примеры судебной практики в отношении отмены сделок с квартирами приведены ниже.
Пример 1. Вторичное решение Московского городского суда от 2 июня 2019 года № 33-5419/2019 отменило решение первичного суда об отказе в отмене сделки с домом. Владелец и покупатель подписали договор о продаже фрикционной квартиры за 5, 250, 000.
Покупатель не заплатил всю сумму. Суд не нашел оснований для отмены сделки, так как платежи по договору были произведены в полном объеме, а доказательств обратного представлено не было.
Пример 2. В деле о решении № 88-3735/2020 апелляционного суда общей юрисдикции от 27. 02.
2020 года осталось решение суда первой инстанции об аннулировании сделки по месту жительства. Между владельцем и покупателем заключается договор купли-продажи дома. Деньги были переданы продавцу в доказательство.
Впоследствии стороны подписали договор об отмене сделки. Причиной обращения в суд стало то, что деньги не были возвращены в полном объеме. Продавцы пытались оспорить сделку на основании безденежности, сомневаясь в том, что квартира была оплачена.
В процессе была проведена графическая экспертиза, которая подтвердила подлинность улик. Требования покупателя были удовлетворены.
Как вернуть автомобиль в салон
Транспортные средства могут быть возвращены на выставочную площадку в течение двух недель после договорного обучения. Однако эта процедура возможна только при соблюдении определенных условий. Например, продается или покупается автомобиль с дефектами или повреждениями, о которых покупатель не знал при покупке.
Гостиная примет автомобиль, если он находится в хорошем состоянии. Это наличие всех наклеек, стикеров и других маркировок, оставленных производителем, внутренние элементы кузова и стекла. На автомобиле не должно быть царапин, сколов, вмятин и грязи.
| Не подлежит восстановлению. | Дефекты не могут быть устранены и не могут соответствовать нормам. |
| Высокая стоимость. | Стоимость устранения дефектов ландшафта непропорционально высока. |
| Работа, отнимающая много времени | Конкретная продолжительность ремонтных работ в течение 45 дней. |
| Повторное развитие дефектов. | Дефекты могут проявиться даже после гарантийного ремонта. |
Зачем нужно Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023
Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023 является важным документом, который регулирует процесс прекращения действия договора между сторонами. Оно служит для урегулирования споров, возникающих в случае, если одна из сторон желает прекратить обязательства по договору.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023 может быть необходимо по различным причинам:
- Одна из сторон не смогла выполнить свои обязанности по договору;
- Обе стороны пришли к соглашению о прекращении договора;
- Изменились обстоятельства, влияющие на выполнение договора;
- Одна из сторон нарушила условия договора;
- Стороны не достигли соглашения о важном условии договора.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023 предоставляет сторонам возможность прекратить обязательства взаимно и без споров. Благодаря этому документу стороны могут урегулировать все вопросы, связанные с досрочным прекращением договора, включая возврат имущества, взаимозачет, компенсацию убытков и прочее.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023 также отличается своей гибкостью и индивидуальностью, так как его условия могут быть адаптированы к конкретной ситуации и требованиям сторон. Этот документ предоставляет возможность сторонам прекратить договор с соблюдением законодательства и установленных процедур, минимизируя риски возникновения споров и непредвиденных обязательств.
Следует помнить, что Соглашение о расторжении договора купли-продажи 2023 должно быть составлено в письменной форме и подписано обеими сторонами. При составлении документа рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в данной области для уточнения условий и предотвращения возможных проблем.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Аннулирование сделки по согласию сторон
Согласно общим правилам, для расторжения сделки по взаимному соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и первоначальный документ. Обратите внимание, что, согласно общему правилу, это возможно даже до того, как стороны выполнили свои обязательства по договору.
Это означает, что если продажа недвижимости была оформлена письменным договором, то для расторжения сделки необходимо заключить письменное соглашение. Если сделка была заверена нотариусом, отмена также должна быть заверена.
Простое письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке по взаимному согласию сторон можно аннулировать, руководствуясь следующим пошаговым алгоритмом
- Переговоры об условиях прекращения правоотношений,
- Подписываем договор
- Подписываем дополнительное соглашение.
Единой модели соглашения о расторжении сделок с недвижимостью на законодательном уровне не существует. В зависимости от потребностей субъекта, в нем должны быть отражены наименования сторон, реквизиты основного договора и другие условия.
Если вам необходимо отменить сделку с недвижимостью, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом. Специалист подскажет, как правильно оформить договор, чтобы ни одно из прав субъекта не было нарушено, объяснит последствия отмены сделки и ответит на любые другие вопросы клиента.
Суд Новиков о расторжении договора купли-продажи загородного дома Головина против г-на Р. Т. В. Истец пояснил, что его ответчики продали дачу. Головин выполнил свое обязательство по оплате всего имущества. Однако Новиков не предложил недвижимость в пользование и отказался обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.
Головин требует аннулировать сделку купли-продажи и обязать ответчика вернуть всю сумму, полученную по договору.
Новиков отказался аннулировать договор, отметив, что покупатель не рассчитался.
В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили договор о продаже дома. Стоимость недвижимости по нему составляла 1 млн рублей. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства, перечислив деньги на счет продавца, что было подтверждено выпиской из банка.
Однако после совершения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 000 рублей. Последний отказался выполнить требование, мотивируя это тем, что по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 1 млн рублей.
Головин потребовал расторгнуть сделку в связи с существенным изменением условий, но Новиков отказался подписывать договор.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник.
И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения.
Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган.
Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке
Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.
До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.
По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:
- о расторжении договора купли-продажи;
- об отказе в удовлетворении иска;
- о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.
Основания для расторжения договора покупки земельного участка
Уже заключенный договор купли-продажи земельного участка можно расторгнуть, когда:
- обе стороны сделки вне зависимости от причин пришли к такому добровольному и взаимному решению;
- один из участников сделки существенно нарушил прописанные в договоре условия;
- имеет место быть отказ от исполнения самого договора (указанных в нем обязательств);
- случились непредвиденные так называемые форс-мажорные обстоятельства, которые повлияли или могут повлиять на правовые последствия сделки (например, сразу после подписания договора стало известно, что участок будет изъят госорганами, потому что через него пройдет федеральная трасса);
- покупатель узнал, продавец намеренно исказил или скрыл определенную важную информацию (например о том, что участок нельзя разделить, а земля приобреталась именно с этой целью).
Важно отметить следующее. Не стоит путать расторжение договора и признание его недействительным. Ведь в первом случае договор считается заключенным, он действует и имеет юридическую силу с самого начала. Он прекращает свое существование только после расторжения. Признание подписанного соглашения недействительным (например, потому что одна из подписавших его сторон не имела на это права) означает, что документ изначально находился за рамками правового поля и не имел никакой силы с самого момента заключения.