Можно ли приватизировать землю, находящуюся в аренде?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли приватизировать землю, находящуюся в аренде?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Безвозмездная передача земли в пользование была прекращена после вступления в действие Земельного кодекса в октябре 2001 года. Участки, полученные в аренду до этого момента можно приватизировать совершенно бесплатно.
Основания для безвозмездной приватизации
На основании Закона о приватизации в частную собственность могут быть оформлены следующие земельные наделы:
- Участки, на которых расположены постройки, являющиеся собственностью гражданина. При этом строения должны быть приобретены либо построены до октября 2001 года.
- Наделы, переданные в пользование граждан для ведения подсобного хозяйства либо под застройку в личных целях до октября 2001 года.
- Участки с построенным на них домом, оформленным в собственность и полученные гражданами по праву пожизненно-наследуемого владения либо бессрочного использования.
- Участок земли под многоквартирным домом, в случае если он приватизируется в какую-либо совместную форму собственности относительно всех владельцев квартир.
- Дачные, огородные, садовые участки, а также земля, расположенная под гаражными постройками.
Приватизация арендованной земли под ИЖС
Категория земель под ИЖС предполагает право на строительство жилых и хозяйственных помещений.
Шаг 1. Сбор документов:
- договор аренды;
- документы на дом;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление.
Шаг 2. Подача заявления.
В зависимости от типа участка (федеральный или муниципальный), документы подаются в отделение Росимущества или администрацию, согласно ст. 39.2 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать имеющиеся сведения о постройке (тип помещения, этажность, площадь и т. д.).
Шаг 3. Постановка земли на учет и регистрация права собственности.
На этом этапе кадастровым инженером проводятся межевание участка и определение границ.
Кадастровый учет может длиться до 2 недель, но бывают случаи, когда процедура может затянуться.
После этого в Росреестр представляются собранные документы и заявление. Если все было верно оформлено, то через 10 – 12 дней Росреестр в электронном виде выдает выписку из ЕГРН.
С этого момента считается, что процедура приватизации окончена, и собственник вправе полностью распоряжаться землей.
Стоимость приватизации складывается из:
- 2,5% от кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
- оплаты госпошлины – 350 руб.;
- выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
- услуг нотариуса – от 200 руб.;
- прочих расходов.
Необходимость приватизации
Отсутствие оформленного права собственности на землю под домом заметно ограничивает возможности для продажи, обмена, сдачи в аренду или совершения других сделок с жильем.
Дело в том, что далеко не каждого потенциального покупателя или арендатора устроит участок, который не принадлежит владельцу дома, а находится в его распоряжении на основании каких-либо других прав, например, аренды или бессрочного пользования.
Еще одним важным моментом становится неоднозначность трактовки действующим законодательством. Последнее воспринимает дом и землю под ним как единый объект недвижимости. Отсутствие права собственности на участок означает нарушение этого принципа.
В то же время необходимо отметить, что рассматриваемое мероприятия не относится к обязательным. Владелец жилья самостоятельно решает, воспользоваться правом на приватизацию земельного участка под домом или нет. Положительный ответ на этот вопрос позволяет получить полный контроль над объектом недвижимости и распоряжаться им по своему усмотрению.
Какого-то определенного образца заявлений на приватизацию не существует, поэтому документ может быть составлен в свободной форме, но с соблюдение всех правил делопроизводства. Направлять обращение нужно на имя главы администрации (если собственник земли муниципалитет).
В тексте документа следует обязательно указать:
- ФИО заявителя и его паспортные данные;
- координаты земельного участка, сведения о его площади, границах, отличительных особенностях;
- дату заключения договора аренды;
- просьбу о разрешении приватизации;
- сведения о целевом назначении земли (указанно в договоре аренды);
- если земля с построенным имуществом, информацию об имеющихся на участке капитальных зданиях;
- список приложенных документов;
- дату и подпись заявителя.
Если вам по тем или иным причинам отказали в приватизации земли, которую вы арендуете или же вы попросту не знаете с чего начать процедуру и куда обратиться – свяжитесь с юристами нашего сайта. Они смогут бесплатно оказать вам бесплатную консультативную помощь.
Так как приватизация земли вообще достаточно непростое занятие, то лучше всего обратиться к профессиональному юристу, который самостоятельно соберет все документы, представит вас во всех инстанциях и добьется переоформления участка.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Основания для безвозмездной приватизации
Безвозмездная передача земли в пользование была прекращена после вступления в действие Земельного кодекса в октябре 2001 года. Участки, полученные в аренду до этого момента можно приватизировать совершенно бесплатно.
На основании Закона о приватизации в частную собственность могут быть оформлены следующие земельные наделы:
- Участки, на которых расположены постройки, являющиеся собственностью гражданина. При этом строения должны быть приобретены либо построены до октября 2001 года.
- Наделы, переданные в пользование граждан для ведения подсобного хозяйства либо под застройку в личных целях до октября 2001 года.
- Участки с построенным на них домом, оформленным в собственность и полученные гражданами по праву пожизненно-наследуемого владения либо бессрочного использования.
- Участок земли под многоквартирным домом, в случае если он приватизируется в какую-либо совместную форму собственности относительно всех владельцев квартир.
- Дачные, огородные, садовые участки, а также земля, расположенная под гаражными постройками.
В последнем случае приватизация земельного надела осуществляется на основании закона о «Дачной амнистии» № 171 – ФЗ, обозначившего, на каких основаниях гражданин может получить в собственность арендованные земельные угодья. Закон вступил в силу в 2006 году и существенно упростил проведение процедуры приватизации. На данный момент дачная амнистия продлена до 1 марта 2018 года.
Какие земли можно получить бесплатно?
Итак, «Дачная амнистия» предполагает безвозмездную передачу в собственность земельного участка, фактически принадлежащего семье или гражданину. Но не всех. Реестр участков, подлежащих бесплатной передаче, четко определен. Это:
- Участки, на которых располагаются приватизированные объекты недвижимости
То есть, если на неприватизированном участке находятся приватизированное жилое строение и хозпостройки, вы имеете право безвозмездно получить в собственность землю, находящуюся под ними и территорию, необходимую для их эксплуатации и обслуживания. Важно, чтобы они были построены раньше вступления в силу Земельного кодекса. То есть, до 2001 года.
Если постройки не приватизированы, земля под ними в собственность не переходит. Ее придется либо выкупить, либо взять в аренду.
- Участки, находящиеся в долгосрочной аренде
Как правило, долгосрочный договор аренды заключается на 20 + лет. Но уже через три года после его заключения можно претендовать на бесплатную приватизацию арендованного участка.
- Участки, полученные под садоводство, ИЖС, ЛПХ
Если участок изначально брался под строительство частного жилого дома, любительское садоводство (по сути, «для дачи») или для того, чтобы вести на нем подсобное хозяйство (но не фермерскую деятельность), то вы уже обладаете всеми законными правами на его бесплатную приватизацию. Осталось лишь оформить все законным образом.
Этот пункт реестра касается, скорее, не «дачников», поскольку приватизированный гараж на даче ничем не отличается от прочих хозпостроек. Речь идет о членах гаражных кооперативов, многие из которых возникли еще во времена СССР. Теперь хозяин каждого бокса может стать полноправным владельцем надела, на котором тот расположен. Оформляется приватизация через правление кооператива.
- Земля, находящаяся в бессрочном пользовании
Этот пункт в основном касается участков, полученных по наследству. До вступления в силу ЗК РФ, в России (и ранее в СССР) земельные участки предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
Теперь, даже если надел не был приватизирован наследодателем, его наследники могут начать процедуру на тех же основаниях, что имел он.
Естественно, требуются документы, подтверждающие, что участок находился в бессрочном пользовании умершего человека.
Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)
Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:
- ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
- п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.
Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:
- Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
- Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
- Индивидуальная определенность.
По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.
Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:
- Собрать полный пакет документов на земельный участок;
- Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
- Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
- Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.
Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.
Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:
- Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
- Угодья под ИЖС;
- Земля для строительства гаражей и бань;
- ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.
Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:
- не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
- регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
- основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.
До распада Советского Союза понятия приватизация в России не существовало.
Но в 2022 году вышел новый закон, согласно которому, любой гражданин страны получил права оформить арендуемую недвижимость в собственное владение.
Спустя двадцатилетия, муниципальный жилой фонд более чем на 50% перешел к частникам. С земельными участками вопрос обстоит сложнее — для оформления подобного вида имущества, будущему хозяину предстоит собрать множество документов и выполнить ряд условий.
Приватизация арендованного земельного участка происходит:
- до 1 марта 2022 года (возможно, дата будет продлена);
- на безвозмездной основе (до 1 марта 2022 года);
- только для граждан РФ, имеющих договор аренды;
- на тех территориях, которые не относятся к списку исключения.
Приватизация арендованной земли под ИЖС
Категория земель под ИЖС предполагает право на строительство жилых и хозяйственных помещений.
Шаг 1. Сбор документов:
- договор аренды;
- документы на дом;
- выписка из ЕГРН;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление.
Шаг 2. Подача заявления.
В зависимости от типа участка (федеральный или муниципальный), документы подаются в отделение Росимущества или администрацию, согласно ст. 39.2 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать имеющиеся сведения о постройке (тип помещения, этажность, площадь и т. д.).
Шаг 3. Постановка земли на учет и регистрация права собственности.
На этом этапе кадастровым инженером проводятся межевание участка и определение границ.
Кадастровый учет может длиться до 2 недель, но бывают случаи, когда процедура может затянуться.
После этого в Росреестр представляются собранные документы и заявление. Если все было верно оформлено, то через 10 – 12 дней Росреестр в электронном виде выдает выписку из ЕГРН.
С этого момента считается, что процедура приватизации окончена, и собственник вправе полностью распоряжаться землей.
Стоимость приватизации складывается из:
- 2,5% от кадастровой цены участка (в случае платной приватизации);
- оплаты госпошлины – 350 руб.;
- выписки из ЕГРН – от 10 тыс. руб.;
- услуг нотариуса – от 200 руб.;
- прочих расходов.
Сроки оформления и стоимость
Период рассмотрения заявления на регистрацию занимает около 1 месяца, при условии полного пакета собранных бумаг. В случае отсутствия какого-либо документа, процесс может затянуться, поскольку на его оформление потребуется дополнительное время.
Что касается стоимости, сама процедура проводится на бесплатной основе. Но потребуется оплатить обязательную пошлину за регистрационное свидетельство, которая составляет 2000 рублей. Также может потребоваться оплата дополнительных справок и каких-либо отсутствующих документов.
Приватизация арендованного участка земли является довольно трудоемкой процедурой. Для успешного осуществления процесса следует тщательно ознакомиться с информацией относительно пакета необходимых бумаг и подготовить соответствующее заявление. В некоторых случаях может потребоваться помощь специалиста по земельным вопросам.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).