Риски при покупке квартиры у иностранца на вторичном рынке.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры у иностранца на вторичном рынке.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.
Выдают ли российские банки ипотеку иностранцам
Ипотечное кредитование в нашей стране регулируется законом N 102-ФЗ «Об ипотеке». В этом законе нет никаких ограничений, запрещающих иностранцам брать кредит под залог недвижимости. Но, в конечном счете, именно банки решают, кому и на каких условиях они готовы оказывать финансовые услуги. Поэтому:
а) ипотеку гражданам других стран выдают не все финансовые организации;
б) требования к ним предъявляются более жесткие, чем к россиянам.
Тяжелее всего приходится иностранцам из дальнего зарубежья — им отказывают чаще всего. Гражданам стран СНГ финансово-кредитные организации доверяют больше.
Налоги на квартиру для иностранного гражданина
Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.
Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.
А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.
Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).
В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.
Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.
Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).
Если нет вида на жительство
В соответствии с действующим законодательством, граждане иностранных государств с ВНЖ проживают на территории РФ практически на равных правах с россиянами. Они платят налоги, трудоустраиваются в любом регионе, пользуются льготами и получают различные пособия.
Ипотека с видом на жительство для иностранцев – это довольно распространенный и простой способ обзавестись собственным жильем и пустить корни в России. Но что же делать мигрантам, пока не имеющим заветного документа и не желающим жить на съемной квартире? Таким гражданам необходимо готовиться к повышенным требованиям со стороны кредитора и сбору расширенного пакета документов.
Чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного кредита, иностранцу без ВНЖ рекомендуется накопить сумму, значительно превышающую первоначальный взнос (не менее 50% стоимости недвижимости), пригласить созаемщиков и поручителей, являющихся гражданами РФ, заранее сформировать положительную кредитную историю (оформите небольшой потребительский кредит и своевременно его погасите), закрыть все имеющиеся кредиты, получить хорошую характеристику от работодателя. Кроме того, при оформлении ипотеки в первую очередь необходимо обратиться в свой зарплатный банк.
Все о том, как иностранцу купить квартиру: документы, оформление и налоги
Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты.
Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.
Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.
Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).
Оформление договора купли-продажи
Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.
Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре. Некоторые застройщики отправляют документы сами.
Существует возможность электронной регистрации. Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.
Помимо договора покупатель предоставляет:
- Заявление;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Паспорт иностранного гражданина с переводом;
- Нотариальное согласия супруга или супруги;
- Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик
Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.
Может ли иностранный гражданин купить или продать жилплощадь в РФ?
Имеет ли право иностранный гражданин купить жилплощадь в РФ, можно ли ему реализовать квартиру или дом? Он может выступать в качестве покупателя или продавца, но с некоторыми нюансами. Лицо, являющееся нерезидентом, облагается налогом по системе, отличной от большинства граждан РФ, постоянно проживающих на территории России. Налоговым резидентом, согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ, считается лицо, фактически находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в год.
Наличие российского гражданства в ситуации, когда гражданин более полгода постоянно проживает на территории другой страны, а затем возвращается, не имеет никакого значения – статус резидента будет утрачен. Так же и иностранец может стать налоговым резидентом РФ, если проведет более полугода на территории страны.
Таким образом, покупать и продавать недвижимость может каждый. При участии нерезидента в сделке, есть разница в налогообложении, требованиях к документам и расчетах между сдельщиками. Также лицо, являющееся нерезидентом, имеет некоторые ограничения на приобретение недвижимости определенных категорий и не может воспользоваться правом на возврат подоходного налога, так как его сумма рассчитывается обычно по ставке не 13%, а выше.
Мы уже упоминали о том, что иностранный подданный может взять в России ипотеку. Для того чтобы получить у банка деньги на квартиру человек должен легально находиться в России по визе, миграционной карте, разрешению на временное проживание или виду на жительство. Ипотеку иностранцам получить проще, чем тот же потребительский кредит, поскольку в случае неплатежеспособности банк гарантированно получает недвижимость, которую может выставить на продажу.
С РВП ипотеку получить сложнее, чем с ВНЖ. Вид на жительство практически уравнивает в правах иностранцев с гражданами России. Если все-таки повезет взять ипотеку по РВП, нужно быть готовым к тому, что процентная ставка будет выше, чем для иностранцев с ВНЖ. Так банк старается себя обезопасить от проблем, которые могут возникнуть с мигрантами-заемщиками, которые проживают в России ограниченный период времени.
Требования к иностранцу-заемщику
Условия по ипотеке для иностранцев более жесткие, чем для россиян. Человек, который хочет получить деньги от банка на квартиру должен соответствовать ряду требований:
- иметь постоянный официальный доход;
- быть старше 21 года и младше 65 лет;
- легально находиться в РФ по визе, миграционной карте, РВП или ВНЖ;
- трудиться официально последние 6 лет на одном месте работы;
- иметь первоначальный взнос 10% от стоимости жилья;
- иметь положительную кредитную историю.
Как иностранцу купить квартиру в России
Для того, чтобы юридически верно оформить сделку, следует действовать в рамках права, что в первую очередь предусматривает нахождение гражданина иностранного государства в нашей стране на законных основаниях:
- въезд по визе или без неё(если это разрешено);
- миграционная карта, которая предусматривает
- пребывание в России сроком не более 90 дней;
- разрешение на временное пребывание;
- вид на жительство.
Алгоритм действий покупки жилья иностранцами в России выглядит следующим образом:
- Подбор недвижимости. Это можно осуществить самостоятельно, изучая предложения по продаже, или же обратившись в агентство недвижимости.
- Отыскав подходящий вариант, между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе проверяется достоверность сведений о квартире и её продавце.
- Если юридическая «чистота» документов подтверждена, составляется основной договор.
- Следующим шагом является госрегистрация перехода права собственности к иностранному гражданину.
Данную процедуру можно пройти не только в Росреестре, но и в территориальном отделении МФЦ, для этого следует подать соответствующий пакет документов:
- Оригинал паспорта, а также его перевод, который в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.
- Договор купли-продажи.
- Заявление о государственной регистрации права собственности.
- При необходимости-согласие супруга на покупку квартиры иностранным гражданином.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
- Документ, который является законным основанием пребывания иностранца в РФ в период заключения договора.
- Следующий этап — это проверка поданных сведений, после чего иностранному гражданину выдаётся на руки выписка из реестра, свидетельствующая о том, что он становится новым владельцем недвижимости.
- После этого происходит окончательный денежный расчёт. Сторонами подписывается передаточный акт.
Что касается вопросов налогообложения, здесь можно сказать однозначно: законодательство нашей страны не предусматривает разницы между налоговым резидентом и нерезидентом.
Повышенная ставка для нерезидентов в размере 30% от стоимости недвижимости устанавливается лишь в случае дарения или наследования собственности.
Во всех остальных случаях, правила налогового расчёта абсолютно равны. Так при приобретении недвижимости покупатель не выплачивает ничего. При продаже, в случае нахождения квартиры в собственности менее 3 лет и её стоимости выше 1 000 000 рублей, выплачивается НДФЛ в установленном размере.
Особенности налогообложения
Прорядок налогообложения для граждан иных государств имеет свои особенности. Большое значение имеет тот факт, является ли иностранец налоговым резидентом или нет. Если гражданин другого государства проживает в России более 183 дней в течение налогового периода, который длится с 1 января по 31 декабря, то налоговые обязательства у него будут те же, что и у гражданина России. Но с учетом того, что за исключением некоторой группы лиц, иностранцы могут проживать непрерывно в России не более 3 месяцев, статус налогового резидента получить не представляется возможным. Поэтому чаще всего речь идет о нерезидентах.
Так, для нерезидентов налоговая ставка составляет 30% от полученного дохода, тогда как для россиян её размер – 13%. При этом нерезидентам не доступны имущественные налоговые вычеты, как россиянам. Такая ставка применяется, если иностранец продает или сдает в аренду жилье: 30% дохода он должен отдать государству.
При продаже недвижимости, которая является собственностью более 3 лет (до 2016 года) или 5 лет (с 2016 года), нерезиденты не освобождаются от НДФЛ. А покупка недвижимости для иностранца проходит в обычном формате, независимо от того, является он резидентом или нет.
Без апостиля документов не обойтись
Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.
Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.
В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.
Налог на имущество нерезидента РФ
Помимо всего этого, нерезидент может потерять собственное право на получение всевозможных льгот, к примеру, стандартные для детишек, и социальные для лечения и так далее. Таким образом, любые имущественные выплаты потребуют налогооблажения в 30 процентном объеме. Нерезидент обычно на протяжении долгого времени будет находиться на территории другой страны, а некоторые другие госорганы в особенности требовать самоличного присутствия для осуществления некоторых действий.
Еще почитать: Нужно ли платить налог с продажи квартиры стоимостью меньше миллиона
Затрудненная судьба у любого нерезидента связуется несколькими обстоятельствами, где НДФЛ для каждого резидента будет составлять примерно 13 процентов, а вот для любых нерезидентов эта сумма будет составлять около 30 процентов. Нерезидент ничем ни лишается прав на выплату налогов. Здесь же учитываются письменные уведомления Минфина. Если же арендодатель решил сдать ее, но при этом получил аванс за оплату коммунальных услуг и на очень большой период времени наперед. К тому же все это время он считался резидентом, а после решил переехать на территорию другой страны, но по собственному состоянию здоровья вдруг становится нерезидентом, тогда ему необходимо будет выплатить НДФЛ по процентной ставке в объеме 30 процентов.
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.
Дает ли недвижимость право на получение гражданства?
Покупка недвижимости в России не дает права иностранному гражданину на получение российского гражданства и вида на жительство. Неважно, к какой категории относится объект – будь то гараж, коммерческие площади, жилой дом, апартаменты, квартира – никаких преференций не предоставляется. Причем, разницы между гражданами СНГ и лицами из других стран нет – гражданство можно получить по браку, восстановлению с семьей, квоте и по другим причинам, прописанным в законе.
Единственный реальный плюс, который дает квартира при подаче заявления на ВНЖ – у вас будет возможность получить прописку, не обращаясь к знакомым, родственникам или в сторонние конторы. Обладая собственным объектом недвижимости, иностранец легко сделает прописку, которая является обязательным условием для оформления гражданства.
Что могут купить иностранцы?
Есть свои требования и ограничения к выбору объекта:
- земли сельхозугодий (их получают только в аренду);
- наделы в приграничной зоне;
- объекты из недр, в континентальном шельфе;
- участки из лесных массивов;
- земли из госфонда в природных заповедниках;
- объекты на землях, относимых к оборонной или транспортной отрасли;
- имущество в районах с закрытым доступом (территории со спецрежимом).