Особенности открытия кафе в жилом доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности открытия кафе в жилом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нарушение собственником кафе прав жильцов многоэтажного дома попадает под административную ответственность. За несоблюдение санэпидтребований к эксплуатации помещений согласно п.6.4 КоАП и санэпидтребований к организации питания населения согласно п.6.6 КоАП штраф составляет от 1000 до 50000 рублей.

Требования к заведению общепита

Как мы уже указали, кафе в жилом доме закон в 2019 году открывать не запрещает. Организации общепита могут размещаться на нежилых этажах жилых зданий, если это не ухудшит условия проживания людей (п. 2.2 СанПин 2.3.6.1079-01, введенный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2012 № 31).

Кафе, размещенное в жилом доме, должно отвечать определенным требованиям:

1. Вход в помещение должен быть отделен от входа в жилую часть здания.
2. Продукты питания и другое производственное сырье необходимо разгружать с торцевой части здания, где нет окон и входов в квартиры.
3. Кафе должно иметь собственные контейнеры для сбора мусора и пищевых отходов, расположенные на расстоянии не менее 25 м от жилого дома, а также площадок для игр и отдыха.

Кроме того, действующее кафе должно соблюдать установленный уровень:

• шума;
• вибрации;
• инфразвука;
• электромагнитного излучения;
• предельно допустимой концентрации загрязняющих веществ в воздухе.

Подробнее о том, каким именно значениям должны соответствовать перечисленные показатели, расскажем ниже.

Дератизация и дезинсекция

Появление грызунов и мелких насекомых — еще одна проблема, которая может возникнуть у владельца заведения общепита. Если мелкие вредители разбегутся по этажам многоквартирного дома, разбирательств с жильцами не избежать. Вот почему необходимо своевременно проводить предупредительные мероприятия — дератизацию (уничтожение грызунов, чаще всего крыс) и дезинсекцию (уничтожение насекомых).

Периодичность проведения дератизации и дезинсекции владелец кафе может установить самостоятельно. В п. 5.12 СП 2.3.6.1079-01 указано, что проводить их нужно при необходимости. Самостоятельно травить крыс не придется — все сделают сотрудники специализированной организации, с которой нужно заключить договор на обслуживание. Дезинфекция же проводится каждый месяц.

В силу п. 4.10 СНиП 31-01-2003 в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах – также в третьем этаже) в любом случае не допускается размещать:

• специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрыво- и пожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м и с музыкальным сопровождением;
• прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. м; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения; ветеринарные клиники и кабинеты.

Также СП 2.3.6.1079-01 содержат ряд других ограничений для предприятий общепита, осуществляющих свою деятельность в жилых домах:

• мусоросборники должны располагаться на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха (п. 2.6);
• площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей должны размещаться со стороны проезжей части автодорог и не располагаться во дворах жилых домов (п. 2.7);
• сети бытовой и производственной канализации организации общепита не должны объединяться с хозяйственно-фекальной канализацией жилого дома (п. 3.11);
• устройство и оборудование выбросов систем местной вытяжной вентиляции не должны влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах (п. 4.6);
• допустимые уровни шума и вибрации на рабочих местах в производственных помещениях, обеденных залах и площадках организаций должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума и вибрации на рабочих местах, в помещениях жилых и общественных зданий (п. 4.18).

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

Куда нужно обратиться при открытии кафе в жилом доме, перечень необходимой документации

Для согласования открытия точки общепита следует обратиться в службы:

• санэпиднадзора (Роспотребнадзор, СЭС);
• МЧС;
• градостроительную службу, если планируется реконструировать здание, производить перепланировку.

В итоге необходимо иметь в наличии документацию:

• свидетельство о госрегистрации;
• договор о покупке (аренде) помещения;
• разрешение администрации на размещение кафе в жилом здании;
• согласие собственников на размещение кафе в жилом доме;
• справку БТИ о состоянии помещения;
• заключение госэпиднадзора о разрешении деятельности;
• перечень предлагаемых в меню блюд, технологические карты;
• сертификаты соответствия на сырье для приготовления продукции;
• санитарные книжки для каждого из сотрудников;
• договоры о проведении дезинсекции и дератизации, договор на вывоз ТБО.

В кафе необходимо оформить уголок потребителя, разместив на видном месте книгу отзывов и предложений.

Во избежание проблем с пожарной службой требуется установить противопожарную сигнализацию, световые вывески «вход-выход», иметь в наличии средства для тушения пожара.

Плата за коммунальные услуги

Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг. Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), распространяются на лиц, потребляющих коммунальные услуги во всех помещениях в МКД, в том числе нежилых. Следует иметь в виду, что плата за коммунальную услугу (кроме услуги отопления) состоит из двух частей (п. 40 Правил N 354):

• плата за услугу, предоставленную потребителю в жилом или в нежилом помещении;
• плата за коммунальную услугу, потребляемую в процессе использования общего имущества в доме (далее — коммунальная услуга на общедомовые нужды (ОДН)).

Эти две составляющие отдельно указываются в платежных документах и рассчитываются автономно. Иначе говоря, вносить плату за коммунальную услугу на ОДН придется независимо от того, что в каком-то расчетном месяце аналогичная коммунальная услуга в помещении не потреблялась (плата за нее не начислялась).

Обратим внимание, что у собственника нежилого помещения в МКД существует два варианта договорных отношений по поводу предоставления коммунальных услуг:

• договор о предоставлении коммунальных услуг заключен с УК, ТСЖ (платежный документ выставляют эти организации);
• договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) заключены непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, но только в целях обеспечения ресурсами нежилого помещения (п. 18 Правил N 354). Плату за коммунальные услуги на ОДН необходимо вносить УК, ТСЖ (собственник нежилого помещения получает два платежных документа — от коммунальной компании и от управляющего домом).

Представляется, что весь платеж целиком может быть принят в уменьшение налоговой базы в качестве расхода независимо от варианта договорных отношений. Согласно жилищному законодательству исполнитель коммунальных услуг обязан выставлять собственнику помещений платежный документ, содержащий среди прочего размер платы. Этот документ является достаточным для подтверждения расходов в целях налогообложения. В свою очередь, если деятельность по предоставлению коммунальных услуг расценивается управляющим как облагаемая НДС реализация, в силу положений НК РФ он также обязан в общем порядке предоставить потребителю счет-фактуру, на основании которого потребитель имеет возможность применить вычет «входного» налога.

В жилом доме располагаются магазины. Они должны платить жильцам?

Основное требование к размещению кафе — это соблюдение хороших условий проживания населения, отдыха или лечения людей, их труда здания, в котором заведение располагается и на близлежащих территориях.

Активнее всего бизнес протестует в Санкт-Петербурге: начиная с 2021 г. допустимая площадь бара в жилом доме там должна увеличиться до 50 кв. м. По мнению местных рестораторов, это нанесет непоправимый вред местной барной культуре. С этим согласился даже губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов. «Принятие закона о «наливайках» – поспешность отдельных депутатов.

Обычно шум мешает жильцам дома, где находится кафе. По их жалобам приезжают эксперты Роспотребнадзора.

Активнее всего бизнес протестует в Санкт-Петербурге: начиная с 2021 г. допустимая площадь бара в жилом доме там должна увеличиться до 50 кв. м. По мнению местных рестораторов, это нанесет непоправимый вред местной барной культуре. С этим согласился даже губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов. «Принятие закона о «наливайках» – поспешность отдельных депутатов.

Обычно шум мешает жильцам дома, где находится кафе. По их жалобам приезжают эксперты Роспотребнадзора.

В связи с поступлением в Управление Роспотребнадзора по городу Санкт-Петербургу обращения от гражданина на ухудшение условий проживания от деятельности организации общественного питания проведена внеплановая выездная проверка в отношении арендатора помещения ООО «Ноир Проджект».

Список документов, необходимых для открытия

После анализа всех причин, способных к провоцированию жалоб жителей многоэтажного дома, следует задуматься о получении всех необходимых разрешений, обратившись в местные органы власти.

Следует начать подготовку следующего пакета документов:

1. Заявления своего имени, указывающего о намерении получения разрешения, чтобы открыть общепит. Нужно уточнить, что размещение планируется в многоэтажном доме, на первом этаже.
2. Копией свидетельства о регистрации ИП или ООО.
3. Договором, который подтверждает приобретение или факт аренды выбранного помещения.
4. Разрешением, предоставленным администрацией конкретного округа или города, разрешающим разместить кафе в определенном месте.
5. Всей проектной документацией на собственное кафе или ресторан, которая включает всю техническую часть, разработанные вентиляционные и звукоизоляционные системы.
6. Справкой, полученной в БТИ, касательно технического состояния помещения.
7. Заключением, выданным органами санэпиднадзора.
8. Разрешительными документами от МЧС;
9. Разрешительными документами, выданными органами Роспотребнадзор. вы узнаете, что такое плановая проверка Роспотребнадзора и как она проводится.

Все документы должны быть рассмотрены в течение тридцати дней после поступления.

Документы, необходимые для открытия

После того как вы проанализируете, какие причины могут спровоцировать жалобы жильцов дома, подумайте и о том, как получить необходимые разрешения от местных органов власти.

Итак, перед обращением вы должны подготовить следующий пакет документации:

1. Заявление от вашего имени, в котором вы указываете, что хотите получить разрешение на открытие общепита, который будет размещен в подвале либо на первом этаже многоквартирного дома;
2. Копию свидетельства о регистрации ИП или ООО;
3. Договор, подтверждающий покупку или аренду конкретного помещения;
4. Разрешение администрации конкретного округа либо города на размещение кафе по конкретному адресу;
5. Всю проектную документацию на ваше заведение (со всей технической частью, с разработанной системой вентиляции и звукоизоляции);
6. Справку из БТИ о техническом состоянии помещения;
7. Заключение от органов санэпиднадзора;
8. Разрешительные документы от МЧС;
9. Разрешительные документы от органов Роспотребнадзора.

Ваше заявление и вся остальная документация рассматривается в тридцатидневный срок.

Где разрешено размещать предприятия общественного питания?

Предприятия общественного питания можно размещать (пункт 2.2 СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья», введены в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 (в ред. от 31.03.2011):

• в отдельно стоящем здании;
• в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
• в нежилых этажах жилых зданий;
• на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

• ухудшать условия проживания и отдыха людей;
• нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
• размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
• совмещать входы со входами в жилые помещения;
• принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир. Погрузка-выгрузка должна производиться с торца жилого здания, где нет окон, либо со стороны проезжей части;
• размещать площадку мусоросборника ближе, чем на 25 м от входов в дом, игровых площадок и мест отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01);
• размещать парковку транспорта персонала и посетителей во дворе жилого дома. Парковка может быть размещена только со стороны проезжей части (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).

Бар в жилом фонде: как избежать проблем

Продажу алкоголя в барах ночью закон не запрещает, поэтому возможно в вашем баре после 23:00 будет собираться много гостей. Старайтесь не потревожить жителей дома, следите за тем, чтобы ваши посетители вели себя адекватно. Помните: вы имеете право отказать в обслуживании людям в нетрезвом состоянии. Организуйте охрану заведения, чтобы не допустить ситуации которое может побеспокоить соседей.

Если вы планируете купить бар в качестве готового бизнеса в жилом фонде, внимательно изучите объект. Осмотрите вентиляционную систему, уточните, где находится место для мусора, убедитесь, что в баре оборудован отдельный вход, место для поставок сырья и продуктов. Оптимальный вариант — обратиться к юристам, которые специализируются на бизнесе.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами

Вообще, собственники подобного бизнеса ищут разный подход к жильцам дома. Кто-то преподносит подарки, кто-то незамедлительно реагирует на любые жалобы, а кто-то просто старается поддерживать нейтралитет.

Понятно, что любая крайность не даст нужного эффекта. Неприятные последствия повлечет как явное игнорирование жалоб, так и чрезмерная готовность за любое неудобство преподносить подарок. Какие же типичные жалобы существуют и как избежать проблем с жильцами?

Нарушение тишины.

Очень распространенная причина для многих проблем и конфликтных ситуаций. Возникать шумы могут как из-за работы оборудования, так и из-за музыки, которая привлекает клиентов.

Сразу отметим, что в данной ситуации речь идет о том, когда тишина нарушается вечером или ночью. При этом действуют специальные нормы допустимости уровня шумов.
Если вы будете нарушать режим тишины, ваше кафе постепенно все жильцы просто возненавидят. А значит, рано или поздно его закроют. Если же ваше заведение будет работать до 23:00, то оснований для жалоб не будет.

Но учтите, что неудобство жильцам может доставлять уборка помещения, передвижение столиков и грохот посуды. На самом ли деле все так трагично, или это просто принципиальная позиция жильцов дома, вопрос другой.

Запахи.

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны.

Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя.

Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные.

Мусор, грызуны и насекомые.

Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей. Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать.

Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами. Ни в коем случае не допускайте такой ситуации, ведь проверяющие органы со своим визитом не заставят себя ждать.

Ремонтные работы.

Серьезный повод, чтобы вызвать беспокойство жильцов дома. Во время проведения ремонта может быть нарушена целостность несущих стен, особенно если имеет место перепланировка. С другой стороны, если «пробелов» в документации у вас нет, проблем не должно возникнуть.

Даже на стадии подготовки ремонта вы должны соблюдать требования по шумовому уровню, иначе все основания для жалобы у жильцов будут, а общий язык с ними вы потом вряд ли найдете.

Подведем небольшой итог. Для начала отметим, что даже если вы выстроите отношения со всеми жильцами, найдется кто-то, кому не нравится какая-нибудь мелочь. Поэтому заранее побеспокойтесь о том, чтобы избежать подобных претензий.

Если ваш выбор пал на помещение, которое до этого не использовалось для общепита, рекомендуем обратиться за помощью к проектной компании. Обычные дизайнерские фирмы не помогут получить все нужные разрешения. Поэтому важно, чтобы такая компания была членом саморегулируемой организации (СРО) по проектным работам. Тогда она поможет:

— спроектировать;
— получить разрешение на реконструкцию;
— провести реконструкцию;
— получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
— утвердить новый технический план для БТИ.

При открытии заведения с нуля вам придётся сотрудничать с инстанциями:

— СЭС — будьте готовы к соблюдению норм освещения, вентиляции, влажности, структуры и объёмов помещения.
— Пожарная инспекция — требует соблюдать противопожарную защиту, сигнализацию, план эвакуации, нормы вентиляции и тд.
— Энергосбыт и водоканал.

Открытие общепита в жилом здании, подводные камни

Не предусмотрены временные площадки для парковки персонала и посетителей. Отсутствие отдельных парковок у предприятий общепита (п.2.7 СанПиН 2.3.6.1079-01) рассматривается как административное правонарушение (п.6.6. КоАП РФ). 7. Ухудшение условий проживания жильцов дома из-за неправильной организации вытяжки.
Предприятия общепита должны иметь отдельную систему вытяжки (нельзя совмещать с общедомовой, п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция предприятий общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м. Если данное требование не выполнено, то владельцу грозит административная ответственность (ст.

6.3 КоАП РФ). 8. Шум в ночное время. Практика показывает, что многие пункты общественного питания не соблюдают нормы уровня шума.

Ресторан в жилом доме законодательство

Еще до того как вы откроете свое кафе или бар, многие жильцы настроены отрицательно из-за того, что им придется «наслаждаться» всеми ароматами, которые только возможны. Но не все так плохо: из этой ситуации выход тоже есть. Вы можете установить специальную систему очистки воздуха, которая оградит жильцов от всех неприятных запахов.

Инфо

Также можно обустроить дополнительный канал вентиляции, но не забывайте, что общедомовую вентиляцию использовать нельзя. Конечно, вы можете и не делать таких вложений, но тогда придется постоянно слушать жалобы жильцов, причем обоснованные. Мусор, грызуны и насекомые. Вопрос о том, как вы будете вывозить мусор и отходы, должен быть продуман до мелочей.

Вы же не будете складировать мешки во дворе, тогда появления грызунов и насекомых точно не избежать. Большинство жильцов уверены, что помимо посетителей кафе, им придется терпеть соседство с крысами и тараканами.

Как закрыть кафе в жилом многоквартирном доме

• в отдельно стоящем здании;
• в помещениях, пристроенных и встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям;
• в нежилых этажах жилых зданий;
• на территориях промышленных и других зданиях для обслуживания работающего персонала.

Если общепит размещен в жилом здании, то его владелец не должен:

• ухудшать условия проживания и отдыха людей;
• нарушать санитарные нормы уровня шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей, предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
• размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
• совмещать входы со входами в жилые помещения;
• принимать продукты и сырье со стороны двора дома, где расположены окна квартир.

Магазины разливного пива с зоной посадки для клиентов обычно запрашивают площади от 50 кв. м, арендаторов с предложением «навынос» брокеры компании не встречали давно.

В современных жилых комплексах, по оценке ГК «Пионер», самые маленькие помещения (до 50 кв. м), как правило, арендуют под «кофе с собой», фермерские продукты, салоны сотовой связи, студии красоты, туристические центры, а формат «наливаек» непопулярен. Скорее, это характерно для старого жилого фонда и спальных районов, считает руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости девелоперской группы «Пионер» Евгения Борзова.

«Уйдут «наливайки», через какое-то время рынок придумает еще что-нибудь взамен, потому что стрит-ретейл развивается волнами. Каждые три года происходит обновление рынка на злобу дня», — прогнозирует Ярова.

Похожие записи:

• Материнский капитал на строительство дома своими силами в 2023 году
• Незаконная перепланировка квартиры
• Какая ответственность за порчу имущества