Конституционный суд разъяснил приобретательную давность
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Конституционный суд разъяснил приобретательную давность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
В начале 1990-х годов при акционировании предприятий отдельные объекты недвижимости не попадали в уставный капитал создаваемых компаний. При этом имущество фактически переходило к ним на баланс, но не было прямо поименовано в документах. Компании в течение длительного времени пользовались имуществом, оплачивая налоги, «коммуналку» и т.п. Никаких претензий со стороны других компаний и госорганов в отношении этих объектов не поступало.
Через 18 лет с момента завершения приватизации многие компании начали ставить вопросы о признании своего права собственности в силу приобретательной давности. Суды такие иски удовлетворяют, если:
- истец подтвердит свое добросовестное, открытое и непрерывное владение;
- на объекты не претендуют другие лица;
- в отношении имущества не зарегистрировано никаких прав и обременений.
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Участок в СНТ можно оформить в собственность согласно положениям гражданского законодательства. При этом, важным моментом выступает то, что использовать приобретательную давность не удастся в отношении наделов, которые принадлежат органам государственной или муниципальной власти. Судебная практика 2022 года указывает на то, что у государства есть возможность изъять надел из оборота или установить ограничение относительно использования конкретного участка. Для этого потребуется вынесение решения судебным органом.
Рассматриваемое правомочие может переводиться на наделы, которые в установленном порядке признаны бесхозными. Кроме того, это может касаться наделов, принадлежащих другому лицу формально. Постановление Пленума ВС РФ указывает на то, что для получения надела потребуется соблюсти определенные условия.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Можно ли оформить землю по приобретательной давности сразу в собственность
При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. Пунктом 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Из приведенных выше норм следует, что предоставление земельных участков в собственность гражданам осуществляется возмездно, но может быть и бесплатным в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. В перечне оснований, по которым гражданин вправе приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, такое основание как приобретательная давность не предусмотрено.
Приобретательную давность вполне можно рассматривать как метод получения земли в собственность, если ранее гражданин не узаконил своё право на использование территории.
Чтобы это сделать, нужно:
- Получить участок от местных властей или от государства;
- Непрерывно пользоваться им для своих нужд на протяжении периода, длительностью в 15 лет;
- Вносить за него плату и поддерживать отличное состояние грунта (контролировать уровень плодородности, оберегать от потопов, пожаров и пр.). Полноценно заботиться о земле.
- Если владелец сможет доказать наличие всех этих признаков, с высокой долей вероятности суд позволит ему оформить право собственности на объект.
Согласно п. 15 Постановления 10/22 давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; в случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом не считается перерывом в давностном владении. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давность владения. Не наступает перерыв давности владения также в случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Таким образом, непрерывность владения земельным участком означает, что владение земельным участком с момента своего возникновения не прерывалось и не приостанавливалось в течение 15 лет. Течение указанного срока начинается с момента начала владения, однако, для случаев, предусмотренных в п. 4 ст. 234 ГК РФ, не ранее истечения срока исковой давности. Также, согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Приобретение права собственности на основании длительного срока пользования недвижимым имуществом рассматривается только в том случае, если пользование длилось не менее 15 лет.
ВНИМАНИЕ! Рассматривается возможность приобретения права по статье 234 (пункт 1) ГК РФ.
Такое право может получить как физическое, так и юридическое лицо. Осуществляется оно не только при условии соблюдении срока 15 лет, но и при условии добросовестного, открытого и непрерывного использования имущества.
Если гражданин хочет применить понятие приобретательной давности, например, по отношению к дому, он должен жить в нем и ухаживать за ним постоянно на протяжении указанного срока. 15 лет – это срок для давности приобретательной на недвижимость, для другого имущества срок равен 5 годам.
Что такое на практике приобретательная давность? Это исключение из общих правил получения прав на имущество. Гражданин может считать себя собственником, пользоваться имуществом с полной уверенностью в своих полномочиях. А на самом деле он настоящие права собственника не имеет, является просто пользователем.
Иногда приобретательной давностью стараются воспользоваться в отношении домов, квартир, которыми давно никто не интересуется, неизвестен их собственник. Распространенный вариант – проживание в пустующем сельском доме, на который никто не предъявляется свои права уже десятилетиями.
Если жить в нем постоянно, ухаживать за участком и строением, оплачивать коммунальные платежи или налог на землю, потом можно подать заявление и оформить права на дом и землю. До получения прав лицо, пользующееся имуществом, не может совершать с ним никаких сделок, ведь он еще не собственник.
Основания для применения приобретательной давности
Бывают случаи, когда по различным причинам люди владеют землей, не имея на это документального подтверждения. В существующих в стране правовых актах прописано, что использование земельной территории по целевому назначению на протяжении 15 лет предоставляет законную возможность оформления его передачу в личную собственность. Хотя в такой сделке есть различные нюансы и ограничения.
Например, приобретательная давность на земельный участок не распространяется на территорию, где установлены государственными органами соответствующие законодательству запреты. Наличие законного хозяина земли также не дает возможности воспользоваться правами приобретательной давности.
При передаче земли обычно учитываются различные юридические сделки, которые проводились без соответствующего документального оформления. На успешное решение вопроса могут рассчитывать граждане, которые безвозвратно потеряли правоустанавливающие документы. Для этого по специальной форме составляется исковое заявление о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности. Правильно составить такой документ помогут опытные правоведы. Стоимость услуги оценивается демократичными тарифами, поэтому она доступна для любого человека.
Правительство упрощает порядок применения приобретательной давности
Кабмин подготовил поправки в ряд нормативных актов (прежде всего, в Гражданский и Земельный кодексы), которые легализуют прежде «холостые» нормы о применении приобретательной давности для оформления права собственности на недвижимое имущество. В частности, предполагается установить, что право собственности по этому основанию возникает вне зависимости от предварительного признания недвижимого имущества бесхозным. Что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи и земельные участки, права на которые ни на кого не зарегистрированы, начинается со дня начала владения ими. А для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, правительство хочет установить «льготный» срок приобретательной давности — семь лет.
Норма о приобретательной давности, по сути, появилась в Гражданском кодексе РФ мертворожденной. Для того чтобы актуализировать ее, изменить запретительную по факту судебную практику по применению приобретательной давности, Минэкономразвития России подготовило проекты изменений1 в ГК РФ, в Земельный кодекс РФ, в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастре). Скорректировав законодательство, правительство надеется вовлечь в официальный оборот земли и объекты недвижимости, которые по факту являются бесхозными, но при этом используются в хозяйственной деятельности теми или иными лицами. И такое использование длится долгие годы.
Владение не нарушает норм законодательства
По закону владение считается добросовестным, пока не доказано обратное. Но в то же время положение ст. 234 ГК требует, чтобы истец в суде обосновал в суде добросовестность владения.
Наиболее распространенным примером является самозахват земельного участка, когда в нарушение норм законодательства, человек или организация становятся владельцами земли или другой недвижимости.
Неважно, когда произошло нарушение, оно считается длящимся, поэтому правила о приобретательной давности не действуют в данном случае.
С другой стороны, государство или региональные или муниципальные власти, равны в своих правах с гражданами, и, если им известно о самозахвате или других незаконных действиях, они также теряют право требовать в суде истребования участка из незаконного владения, если истекли сроки давности. Общий срок – 3 года.
Недвижимость или земля могли кому-то принадлежать, но человек или потерял права на объект или умер, а переоформления прав не произошло. Смерть человека и отсутствие наследника не делает государство автоматически собственником имущества. Права собственности переходили к государству всегда после проведения определенной процедуры. Сейчас имущество, предварительно признается бесхозным через суд, после власти получают на него права.
Предлагаем ознакомиться: Земли населенных пунктов для садоводства в 2020 году
Земельный участок может быть бесхозным, однако, учитывая специфику законодательства и правило, что все земли принадлежат государству (в лице РФ или региональной власти уже другой вопрос), если у них нет собственника, такое бывает редко. Поэтому, имеет смысл добиваться признания прав через приобретательную давность, если участком владел кто-то ранее. Если изначально он никому не принадлежал, собственником будет считаться государство или муниципальные власти автоматически.
Ранее принятое законодательство дает возможность рассчитывать срок давности двумя способами. Первый отталкивается от Закона «О собственности» 1990 г., второй от Закона «О земельной реформе». Второй акт начал действовать с 01.01.1991 г. Из-за разницы введения этих актов в силу судьи и считают по-разному срок приобретательной давности.
Правовое регулирование
Право приобретательной давности на земельный участок закреплено в нормах гражданского законодательства. Для понимания сущности данного института необходимо рассмотреть и смежные правовые нормы.
Одним из способов приобретения правомочий собственника на любой объект является владение в течение определенного срока бесхозяйной вещью (ст. 225 ГК РФ).
В рассматриваемой норме закреплено, что вещь не должна иметь собственника, либо собственник отказался от своих правомочий и готов передать их другому лицу, либо он не известен.
Эти правила являются специальными, но при этом обязательно соблюдение общих правил по срокам оформления недвижимости на праве собственности (ст. 234 ГК РФ).
Бесхозяйные вещи должны переходить под контроль органов местной, либо государственной власти. Для этого конкретный объект ставится на учет и, если в течение года никто не обратился, он переходит к государству.
Однако это происходит не всегда, поэтому существует большое количество бесхозяйных объектов недвижимости. При этом законом допускается оформление такой вещи давностным владельцем с соблюдением требований, установленных ст. 234 ГК РФ.
Ст. 226 ГК РФ выделяет 2 порядка для приобретения объекта: общий и упрощенный.
Общий порядок предусмотрен в большинстве случаев и основанием для возникновения правомочия выступает судебное решение.
Упрощенный порядок проходит без обращения в суд и предназначен для вещей, обладающих незначительной ценностью, и в связи с этим не подходит для недвижимости.
Земельные участки относятся к природным объектам, а потому по отношению к ним применимо и экологическое законодательство. Любой собственник земли, вне зависимости от вида деятельности и целевого назначения участка, обязан рационально и бережно относиться к территории, не допуская загрязнения окружающей среды и не нарушая правила природопользования.
По отношению к земельному участку можно выделить два права природопользования — общее и специальное. В первом случае никаких разрешительных документов не требуется, например, ягоды можно спокойно собирать на собственном участке. Во втором случае требуется специальное разрешение, например, на строительство здания. Нарушение специального права природопользования может привести к потере права собственности.
В случаях признания права собственности экологическое право также будет учитываться. Например, п. 3 ст. 58 Федерального закона «Об охране окружающей среды» запрещает приватизацию земель, на территории которых имеются объекты, имеющие особое значение. Кроме того, передавая земельный участок в собственность местные власти должны учитывать экологические интересы, устанавливать целевое назначение, форму использования земли. Им вменяется в обязанность и осуществлять контроль за исполнением постановлений и правил природопользования. При выявлении отклонений и нарушений администрация муниципального образования может инициировать судебное разбирательство, исход которого может быть печальным для собственника.
Экологическое право имеет множество нюансов, которые нужно учитывать при разбирательствах, связанных с признанием права собственности. Подавая исковое заявление нужно ссылаться на законодательную базу, которая в этом случае будет довольно обширной. Чтобы повысить шансы на успешное разрешение проблемы, лучше обратиться к юристам, которые помогут составить юридически грамотный иск и подскажут, какой тактики лучше придерживаться для достижения желаемого результата.
Приобретательная давность на земельный участок: позиция Конституционного суда РФ.
В ряде случаев граждане хотят оформить право собственности на земельный участок, которым фактически владеют длительное время без правоустанавливающих документов через суд в силу приобретательной давности, установленной ст. 234 ГК РФ.
В обоснование своих требований, как правило, в таких исках ссылаются на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется более 15 лет, а споров с соседями о границах этого участка не имеется.
Возможно ли удовлетворение судом иска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности?
Конституционный Суд в Определении № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности указал следующее.
Добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом и предполагает, что вступление во владение земельным участком не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями.
В силу презумпции государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.
Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.
Действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ).
Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Таким образом, Конституционный суд РФ конкретизировал уже сложившуюся в большей степени отказную судебную практику по приобретательной давности, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности и указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него.
Таким образом, можно сделать вывод: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности.