Как продать земельный участок выгодно и быстро

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный участок выгодно и быстро». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Купля-продажа земельного участка

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

Перечень необходимых документов при заключении сделок с землей

• Правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор передачи земельного участка (доли) в собственность граждан, свидетельство о праве на наследство) на земельный участок;
• Выписка из Единого государственного реестра права на земельный участок (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области) об отсутствии арестов, запрещений, обременений прав третьими лицами на земельный участок;
• Кадастровый План земельного участка/выписка из кадастрового плана (Комитет по Земельным ресурсам и Землеустройству);
• План границ земельного участка (Комитет по Земельным ресурсам и землеустройству);
• Справка об отсутствии строений на земельном участке (ПИБ);
• Справка о цене земельного участка (Комитете по земельным ресурсам и землеустройству).

Примечание

• Согласие супруга на совершение сделки (согласно ст. 34, 35 СК РФ):
  • со стороны продавца, если отчуждаемый земельный участок был приобретен во время брака по возмездным сделкам (не дарение, не по наследству), то требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение;
  • со стороны покупателя, если гражданин на момент совершения сделки состоит в браке, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на приобретение;
  • Гражданин, приобретающий земельный участок и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об отсутствии брака;

  Заключение договора доверительного управления землей

  Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

  Особенности такой сделки заключаются в том, что:

  • право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
  • все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
  • в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
  • максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  

  Как происходит сделка

  Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

  1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
  2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
  3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

  Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

  Форма сделок с землей

  Сделки с землей подчиняются общему правилу, что такие сделки совершаются в письменной форме, переход (возникновение права или ограничения) подлежат государственной регистрации. При совершении сделок с земельным участком необходимо в обязательном порядке определить предмет договора.

  Как правило, сделки совершаются в виде единого документа, подписываемого сторонами. Переход прав на участок или возникновения обременений подлежит регистрации в ЕГРН.

  Предмет договора считается согласованным, когда можно идентифицировать земельный участок. Кроме кадастрового номера целесообразно указать площадь, местоположение земельного участка, категорию земельного участка и его разрешенное использование.

  По желанию сторон сделки могут удостоверяться нотариально. С одной стороны, это дополнительная гарантия для сторон. Однако, с учетом осуществления государственной регистрации прав или обременений, риски простой письменной формы существуют только до момента осуществления такой регистрации. С другой стороны, сделка у нотариуса всегда сопряжена с дополнительными требованиями такого лица, что, безусловно, имеет свои особенности при дополнительной проверке документов.

  Стоит отметить, что при заключении предварительных договоров в отношении земельных участков, такие договоры будут заключаться в той же форме, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. Вместе с тем, поскольку регистрация не является формой договора, предварительный договор государственной регистрации подлежать не будет.

  Правила написания договора

  Договор купли продажи садового участка (сада) или другого надела составляют с учетом стандартных правил документооборота. Все дело в том, что на законодательном уровне каких-либо конкретных требований к рассматриваемому соглашению не предусмотрено.

  Как правило, при подготовке ДКП рекомендуется опираться на следующий чек-лист:

  • документ составляют исключительно в письменном виде;
  • в нем в обязательном порядке указывают существенно важные условия;
  • можно отразить дополнительные пункты;
  • соглашение может выглядеть, как рукописный текст, печатный документ или заполненный бланк;
  • договор подписывают все стороны.

  Виды сделок с земельными участками

  Владение разными земельными территориями предусматривает возможность их реализации, обмена и других манипуляций. Потенциальные покупатели могут стремиться к приобретению частной территории для возведения жилого комплекса или офисного здания. Цели могут быть разными, но всегда в законодательном порядке должны проводиться сделки с земельными участками.

  1. Купля продажа земли в собственность покупателя;
  2. Аренда и права на использования земельным участком;
  3. Установление земельного сервитута;
  4. Обмен между собственниками земли своим имуществом;
  5. Сделки с земельными долями;
  6. Иные правовые сделки земельного участка.

  Сделки с долями земельных участков

  С долями земельных участков можно совершить определенные сделки и действия, а именно, продать свою долю, выделить долю в земельном участке, завещать свою земельную долю, отказаться от доли в земельном участке и др.

  При этом законами могут устанавливаться особенности совершения сделок в отношении долей земельных участков.

  Например, если лицу принадлежит доля на участок из земель сельхозназначения и участников долевой собственности больше пяти, то продать долю можно только участнику долевой собственности.

  В иных случаях, прежде чем продать долю какому-то третьему лицу, собственник должен уведомить других долевых собственников не менее чем за месяц о продаже своей доли. Месячный срок может не соблюдаться, если участники долевой собственности письменно откажутся от преимущественного права покупки продаваемой лицом земельной доли.

  Общая характеристика сделок с земельными участками

  1. Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

  Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

  Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  • 1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);
  • 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
  • 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
  • 4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
  • 5) объектами организаций органов государственной охраны;
  • 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
  • 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  • 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
  • 9) воинскими и гражданскими захоронениями;
  • 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

  Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К ним относятся находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  • в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
  • из состава земель лесного фонда;
  • в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
  • предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
  • не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
  • предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;
  • занятые объектами космической инфраструктуры;
  • расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
  • предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  • загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  • расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

  Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

  Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками

  По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаст вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

  Особенности данного договора могут быть сведены к следующему:

  • отношения сторон являются безвозмездными; одна из сторон передает другой индивидуально-определенную непотребляемую вещь;
  • пользование вещью ограничено во времени;
  • по истечении указанного времени (срока) вещь должна быть возвращена.

  Договор безвозмездного пользования земельным участком, как и договор аренды, устанавливает обязательственные права на земельные участки, что обусловливает у них ряд принципиально сходных черт.

  Во-первых, в обоих договорах имущество передается в пользование, только в одном случае возмездное, а в другом — безвозмездное.

  Во-вторых, при регулировании договора безвозмездного пользования законодатель использует ряд отсылочных норм к главе ГК РФ об аренде, например, п. 2 ст. 689 содержит отсылки к пяти статьям гл. 34 ГК РФ «Аренда». Принципиальным отличием является то, что вещь при аренде передается не только в пользование, но и во владение, что позволяет арендатору пользоваться комплексом мер по владельческой защите принадлежащего ему права аренды земельного участка, чего лишен ссудополучатель. По признаку безвозмездности у договора безвозмездного пользования много общего с договором дарения. Однако при дарении переданный в дар земельный участок переходит в собственность одаряемого, в то время как при безвозмездном пользовании передача участка носит срочный возвратный характер.

  Земельные участки по договору безвозмездного срочного пользования могут предоставляться для нескольких целей различными субъектами, в том числе из государственных или муниципальных земель, а также из земель, находящихся в частной собственности:

  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридическим лицам (государственным учреждениям, казенным предприятиям и т.д.) на срок не более чем один год;
  • из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, религиозным организациям для строительства;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;
  • из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных Л К РФ случаях.

  Договор залога (ипотеки) земельных участков

  По договору о залоге (ипотеке) земельного участка одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного земельного участка другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

  Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка. К договору об ипотеке земельного участка прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, целевого назначения, кадастрового номера и иных данных, достаточных для его идентификации.

  По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 62 Закона об ипотеке). Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков указан в ст. 27 ЗК РФ. Поэтому предметом договора об ипотеке обычно являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, земельные участки личного подсобного и фермерского хозяйства, земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями и т.д. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо его части, функционально обеспечивающей данный объект.

  Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права этого участка в залог в пределах срока договора аренды данного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

  Определенные особенности предусмотрены для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В данном случае предметом залога могут быть земельные участки, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Решения об ипотеке таких земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а об ипотеке участков, государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.

  В остальных случаях по договору об ипотеке не могут быть заложены земельные участки любой категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения.

  Примечательно, что ранее (до 10 февраля 2004 г.) не допускалась ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В настоящий момент в соответствии со ст. 7 Закона об обороте земель залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке, который никаких ограничений по этому вопросу не содержит.

  Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации указаны в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральными законами ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

  Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Это требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором не предусмотрена иная дата.

  Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

  Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

  Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
  
  

  Похожие записи:

  • Специальный налоговый режим: что изменится в 2023 году
  • Новый законопроект может повысить максимальный лимит для применения УСН
  • Как получить пособия пенсионерам в Санкт-Петербурге в 2023 году