Как безопасно получить или передать деньги за квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Определитесь со стоимостью квартиры
Каждый продавец знает сумму, за которую хотел бы продать свои квадратные метры. Однако, это представление не всегда соответствует действительности. Для начала изучите рынок недвижимости в срезе сходных с Вашим объектов, посмотрите, кто и за сколько выставляет жилье в Вашем районе, в похожем доме, примерно такой же площади. Посоветуйтесь со знакомыми профессиональными риелторами, которые мониторят рынок ежедневно.
В случае, если продавец завышает стоимость жилья, придется долго ждать покупателя. В обратном случае — при занижении цены — потерять в деньгах. Наилучший способ понять стоимость квартиры — пригласить профессионального оценщика, заключение которого будет законно и сможет использоваться, например, при получении ипотечного кредита покупателем.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Как безопасно получить деньги при продаже квартиры
Продажа объекта недвижимости происходит в несколько этапов. Стороны еще на начальном этапе оформления сделки стараются обезопасить себя от различных неблагоприятных правовых последствий.
В связи с этим рекомендуется еще на этапе составления соглашения о купле – продаже квартиры наиболее точно указывать процесс получения денежных средств.
В соглашении следует указать не только сумму, получаемую от покупателя, но и форму в которой будет, происходит расчет, а также подробный порядок.
Стороны должны согласовать условие о внесении авансового платежа, а также процедуру выплаты средств, в случае наличия положения о рассрочке.
Обратите внимание на то, что в последнем случае, стороны должны составить дополнительный документ, в котором укажут сумму платежей и периодичность их внесения.
Аферы с банковской ячейкой
Но даже если передача денег за квартиру совершается при участии банка, у мошенников всё равно есть несколько способов вас обмануть. Недобросовестный покупатель может намеренно сделать так, что регистрация договора в Росреестре затянется. Например, в договоре по его вине могут обнаружиться определённые ошибки.
К тому времени, когда договор всё-таки будет зарегистрирован, и квартира перейдёт в собственность покупателя, срок доступа продавца к ячейке уже пройдёт. В этот момент покупатель явится в банк и просто заберёт свои деньги, а вы останетесь и без денег, и без недвижимости.
Чтобы такого не произошло, тщательно следите за сроками аренды банковской ячейки. Не заключайте соглашений, по которым доступ к ячейке вы сможете получить только вместе с покупателем, ведь он всегда может сказаться больным или придумать другую отговорку для того, чтобы вы не получили деньги.
Вместо обычной аренды банковской ячейки вы можете использовать для расчётов банковский аккредитив. Так надёжнее, ведь аккредитив предполагает безналичный расчёт, и покупатель не будет иметь возможности получить обратно деньги, если фактически сделка состоится.
Проверку договора купли-продажи поручайте только опытным юристам и риелторам и сами читайте его очень внимательно. Не доверяйте покупателю, который предложит взять всё на себя. Точно так же не доверяйте юристам, риелторам и нотариусам, которых посоветовал вам покупатель, ведь они могут работать в сговоре с ним.
Важно — пропишите схему передачи денег в договоре
Неважно, какой из способов вы выбрали. Обязательно изложите весь процесс в договоре — например, когда и сколько денег вы закладываете в ячейку, или до какой даты вам нужно перевести деньги на счет-аккредитив.
Добавьте в договор формулировки, определяющие получение денег продавцом — например, что он может забрать наличные из ячейки только после того, как сделку зарегистрируют в Росреестре и будет готова выписка из ЕГРН.
Прописать все подробности в договоре — это не гарантия того, что покупателя не обманут, а косвенная страховка. Если произойдет неприятность, у вас будут дополнительные доводы в пользу своей добросовестности. Условно говоря, сможете на суде утверждать, что вы делали всё в соответствии с договоренностями, на которые продавец согласился.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
Как безопасно получить оплату?
Многие люди еще на этапе оформления документов думают, как себя обезопасить от разного рода неприятных последствий и ошибок. На этапе составления договора купли-продажи нужно продумать, каким способом лучше получить денежные средства, а главное, как не совершать при этом распространенных ошибок:
- слишком сильно доверять одной из сторон и передавать деньги до регистрации права собственности;
- передавать деньги без расписки, даже если установлены доверительные отношения;
- выбирать небезопасное место для личной встречи с целью передачи наличных денег;
- занижать сумму договора в надежде избежать трат на налоги;
- допускать посторонних лиц к банковской ячейке;
- передавать всю сумму непроверенному застройщику (в случае договора ДДУ);
- отказываться от помощи профессионалов.
Как проверить деньги при продаже квадратных метров
При любом сценарии — с передачей денег при продаже квартиры через ячейку, нотариуса или из рук в руки — продавец должен убедиться в подлинности денежных знаков. Если в первом и втором случае купюры проверит нотариус или банковский служащий посредством специального детектора, то для проверки подлинности и количества денег в присутствии обычных свидетелей лучше позаботиться о техническом оснащении заблаговременно.
Старейший способ передачи денег «в чемодане» является самым небезопасным, но, тем не менее, он не изжил себя до сегодняшнего дня. Причина проста — минимум дополнительных расходов.
Если оплата производится наличными, обязательно нужна расписка. Юридически значимый документ пишется от руки, а также содержит полные паспортные данные сторон и свидетелей, информацию по объекту, дату оформления договора. Если продавцов несколько, каждый из них ставит подпись в расписке.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Оптимальный вариант для расчетов наличными на нейтральной стороне, подписание Договора купли – продажи производится в присутствии специалистов Регистрационной палаты. После выдачи денег оформляется Акт приема – передачи в трех экземплярах. Суть процедуры такова, что ее проведение нуждается в дополнительных мерах обеспечения безопасности, условиях проверки подлинности и соответствия купюр.
При передаче наличности следует участвовать нескольким свидетелям, ведение процедуры оформляется распиской с указанием всех личных данных паспорта, ИНН, проживания по регистрации и по факту. То есть, расчетное бюро контролирует выполнение обязательств сторонами сделки, качество денежных знаков и их соответствие.
Недостатки метода – необходимость тщательной проверки репутации центра расчетов, что практически невозможно для любой из сторон Договора купли – продажи.
Ценные пакеты, вексельная система расчётов
В этом варианте могут принимать непосредственное участие юрист или страховой агент. Механизм призван обеспечить максимальную безопасность для каждой из сторон.
Работает всё достаточно просто:
- Рублёвые счета до востребования открываются в банке как покупателем, так и продавцом. Валютные счета тоже можно открыть, если есть необходимость;
- Договор на аренду банковской ячейки с финансовой организацией заключает только покупатель недвижимости.
В любом договоре описываются условия, на которых доступ к ячейке могут получить вторые лица.
Покупатель на какой-то срок лишается одностороннего доступа к этим средствам. Содержимое средство могут достать либо покупатель со своим уполномоченным представителем, либо продавец с такой же поддержкой. Или в этот момент могут присутствовать три человека сразу.
Но в одиночку такие действия совершать запрещается.
Кроме того, важно иметь договор по продаже или покупки квартиры, зарегистрированной на имя покупателя.
Денежные средства находятся на банковском счёте, открытом покупателем.
Можно использовать как национальную, так и зарубежную валюту для решения этого вопроса.
На деньги с этого счёта приобретается сам вексель, оформляется на предъявителя;
Вексель закладывается в банковскую ячейку покупателем, закрывается.
На следующем этапе начинают действовать условия, описанные в договоре по аренде;
Акт передачи заполняется и подписывается обеими сторонами после того, как они получают официальный договор, прошедший регистрацию.
Отдельно подписывается акт по передаче ключа продавцу;
Покупатель может сам забрать вексель из ячейки только в том случае, если в указанный срок он не получает договор, оформленный по всем правилам. Он тоже должен погасить вексель после получения, описанным выше способом.