Ипотека под материнский капитал в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека под материнский капитал в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).
Какое жилье можно купить по программе «Семейная ипотека»
Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Программа позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Как оформить жилищный займ с использованием семейного сертификата
Если определена ипотека под материнский капитал в 2023, условия которой вас устраивают, вы можете оформить заявку онлайн прямо сейчас. Чтобы приступить к заполнению анкеты, перейдите во вкладку интересующего вас кредита. Нажмите «Подать заявку», после чего откроется страница выбранного банка с онлайн-формой, которую необходимо будет заполнить. Потребуется указать свои паспортные данные, контактный телефон и имейл, уровень дохода и необходимую сумму кредита.
Затем следует дождаться ответа от менеджера банка, которому вы сможете задать все интересующие вас вопросы, в том числе и согласовать время посещения офиса и порядок дальнейших действий. Срок рассмотрения составляет обычно несколько дней (до недели). В течение этого времени специалисты кредитно-финансовой организации проверят подлинность сведений, которые указаны в анкете.
Обратите внимание! Вы можете подать письменную заявку и в офисе. Но в этом случае вы рискуете потратить время и силы впустую, т. к. нет гарантии, что жилищный займ одобрят. Чтобы лишний раз не ездить в банк, удобнее узнать предварительное решение не выходя из дома – заполнить онлайн-анкету на сайте банка.
В случае одобрения заявки, нужно будет прийти в банк с документами, перечень которых перечислен ниже.
Если рефинансирование одобрено
С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.
По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.
В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.
Причины для отказа в рефинансировании
В ряде случаев банк вправе отказать в перекредитовании:
- В квартире сделали незаконную перепланировку.
- У собственника плохая кредитная история.
- Недвижимость упала в цене.
- Жилье не застраховано.
- Ипотечный договор не предусматривает подобную операцию.
Также заявку вряд ли примут, если клиент решит изменить условия займа в той же финансовой компании, где оформлял ипотеку.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Процедура перекредитования ипотеки с использованием маткапитала
Погашение ипотеки материнским капиталом предусматривает заключение нового кредитного договора. Банк может отклонить заявку на перекредитование в связи с невозможностью использования купленного жилья в качестве залогового имущества. Однако банк может пойти навстречу клиенту, если соблюсти некоторые правила. В этом случае последовательность действий будет следующей:
- Выполняется перекредитование жилищного займа в новом финансовом учреждении, при этом старые долговые обязательства закрываются.
- Оформляется перевод на счет кредитора.
- Субсидия от государства зачисляется в качестве погашения рефинансированной задолженности.
- Несовершеннолетнему ребенку выделяется доля в купленной квартире.
Когда материнский капитал – помеха рефинансированию
Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.
Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.
Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.
Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.
Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.
Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.
Трудности рефинансирования
Первая проблема, с которой сталкиваются заемщики — ограниченный выбор банков. Не все финансовые учреждения готовы работать с займами, частично погашенными с применением маткапитала. Столь жесткую позицию легко пояснить.
При перечислении государственной помощи за ипотеку человек оформляет в нотариальном органе письменное обязательство. В нем указано, что родители должны выделить доли детям после оформления сделки. Государство дает шестимесячный срок на решение этой задачи с момента снятия обременения. Иными словами, дети становятся совладельцами жилья в срок до полугода после погашения ипотеки.
При рефинансировании ситуация имеет следующий вид. Прекращение сотрудничества с первым банковским учреждением подразумевает снятие обременения. При этом объект залога (недвижимость) переходит в обеспечение новому кредитодателю. Выходит, что после снятия обременения задолженность формально выплачена. С этого момента начинается отсчет шести месяцев для выделения частей несовершеннолетним лицам.
При оформлении рефинансирования выделение долей не происходит, ведь имущество переходит другому банку и снова выступает обеспечением по ипотечному займу. В результате возникает спорная ситуация, чреватая рядом проблем для кредитора. Не удивительно, что многие банковские учреждения всячески избегают такой ситуации и стараются не оформлять подобные займы.
Что такое рефинансирование банковского кредита
Важно! Банковские учреждения практически никогда не позволяют проводить рефинансирование кредитов, так как теряется запланированная прибыль. В связи с этим, рефинансирование является более трудоемкой процедурой, чем оформление первичного займа на покупку квартиры/дома.
Под рефинансированием понимается либо смена кредитора, либо пересмотр условий выплаты займа у того же кредитора, с которым изначально был оформлен договор, с целью улучшения условий для заемщика.
| Рефинансирование | Изменение условий выплаты кредита |
| В том же банке, что изначально выдал кредит | Меняется продолжительность выплат по кредиту, ежемесячный платеж остается прежним;
снижается ставка по кредиту, срок внесения платежей остается прежним. |
| У другого кредитора | Новый банк выдает займ под меньший процент, чтобы погасить взятый ранее кредит в другом банке досрочно. |
Требования к заемщику
Претендующий на ипотеку Дом РФ под 6 процентов должен соответствовать следующим требованиям:
- Иметь гражданство Российской Федерации.
- Возраст в промежутке от 21 до 65 лет к моменту окончания кредитного договора.
- В семье заемщика появился второй или последующий ребенок с начала 2018 до конца 2023 года. Все дети также имеют гражданство России.
- На момент обращения к Дом РФ за ипотекой под 6 процентов трудовой стаж – не менее трех месяцев. При этом испытательный срок должен быть уже завершен.
- Индивидуальный предприниматель должен вести бизнес безубыточно минимум два года.
- Заемщик имеет право привлечь к договору еще троих человек из числа родственников или гражданского супруга. Доход этих участников также будет учтен при расчете возможной суммы ссуды.
- Финансовая защита конструктивных элементов является обязательной.
Участвовать в программе можно несколько раз за период ее действия. Законодательством не установлены ограничения по количеству покупаемых квартир и полученных займов.
Требования к ипотеке при рефинансировании
Семьям, уже получившим ипотечный кредит до начала действия субсидии, где появился второй ребенок, доступно перекредитование от Дом РФ. Действующий заем должен соответствовать следующим параметрам:
- Заемщик по ипотеке Дом РФ и залогодатель должен быть таким же, как по рефинансируемой ссуде. При этом один из основных участников сделки должен быть родителем второго ребенка, появившегося в установленный программой срок.
- Предыдущий заем получен более полугода назад.
- По ссуде не проводилась реструктуризация – изменение условий договора из-за ухудшения финансового положения заемщиков.
- За весь период использования ссуды не допускались просрочки больше 30 дней.
- На момент обращения в Дом РФ отсутствует текущая просрочка.
- Жилой комплекс, где находится объект залога, должен быть аккредитован.
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).
Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:
В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья, материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см. пункт 3-в Правил).
Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!
Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:
- погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем;
- сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.
Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.
Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).
Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.
При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):
- непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
- ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).
Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.
Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.
Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов.
По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.
Погашение ипотеки материнским капиталом
В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.
Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.
Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).
Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».
Погашение ипотеки материнским капиталом
В 2020 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.
Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.
Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).
Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».
Хоть вероятность рефинансирования ипотеки с применением маткапитала мала, все же попытаться оформить этот продукт стоит. А для этого нужно знать, какие банки готовы провести такую операцию. Их перечень нужно определять исходя из ситуации. Так, если рефинансировать кредит семья планирует до рождения 2-го ребенка (например, жена беременна вторым), то провести процедуру можно буквально в любом кредитном учреждении, где такая услуга предоставляется, включая Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Тут выбор предложений будет достаточно широкий. Семье остается только оценивать выгодность условий и подать заявку на рефинансирование кредита. Вот текущие условия в наиболее крупных банках:
| Банк | Процентная ставка | Срок кредитования | Размер ипотеки |
| Сбербанк | От 9% годовых | 1 – 30 лет | 300 000 – 7 000 000 руб. |
| Райффайзенбанк | От 8,39% годовых | 1 – 30 лет | 500 000 – 26 000 000 руб. |
| ВТБ | От 8,8% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб. |
| Россельхозбанк | От 9,05% годовых | До 30 лет | 100 000 – 20 000 000 руб. |
| Газпромбанк | От 8,4% годовых | До 30 лет | До 45 000 000 руб. |
Сложнее всего будет найти банки, которые на свой страх и риск рефинансируют ипотеку, по которой уже был использован материнский капитал. За увеличение своего риска они обычно предлагают более высокие процентные ставки. Такая практика рефинансирования встречается в следующих банках: АИЖК, Райффайзенбанк, Росевробанк, Юникредит банк, ВТБ, Газпромбанк, Тинькофф сервис. Однако однозначного положительного ответа в этих финучреждениях вам никто не гарантирует. Отказать могут и вовсе не из-за ранее использованного материнского капитала, а например, из-за недостаточного уровня доходов.