Договор купли-продажи земельного участка, в долях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка, в долях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

1. Через нотариуса, который после подписания договора сторонами сам направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН, что является обязательным условием для перехода права собственника от одного лица другому.

2. Через банк, который при условии того, что покупатель взял кредит для покупки объекта недвижимости, также после подписания договора сторонами направляет его на государственную регистрацию в ЕГРН.

3. Через многофункциональный центр (МФЦ), который также передает необходимые документы вместе с договором купли-продажи недвижимости на государственную регистрацию в ЕГРН.

4. С помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП). Данный способ является менее распространенным, так как далеко не у всех лиц она имеется и используется в большинстве своем в том случае, когда покупатель и продавец находятся в разных городах, говорит юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.

5. Через Росреестр, куда необходимо лично подать документы.

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как продать участок, если он в долевой собственности

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
• акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
• правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
• документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Продажа доли земли: общие правила и условия

Участок может находиться не только в индивидуальной, но и в общей собственности – совместной или долевой. Совместная форма владения наблюдается, например, тогда, когда недвижимость приобретают супруги. Их доли не разграничиваются, а, следовательно, и не прописываются в официальных бумагах. При желании супруги могут составить добровольное соглашение или инициировать судебный процесс по выделению конкретно своих частей из общей недвижимости, однако до этого момента они будут обладать равными правами на совместно нажитую собственность (т.е. 50% на 50%).

В свою очередь, долевое владение характеризуется наличием такого правоустанавливающего документа, в котором за каждым отдельно взятым собственником четко закрепляется именно его дробная часть (доля).

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

Документы, необходимые для регистрации права собственности на земельный участок

• Подписанные договоры в двух оригинальных экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца. Орган принимающий договор, снимает для себя электронную копию, а на предоставленных оригиналах ставит отметку “создан электронный образ документа”.

• Акт приема-передачи земельного участка в двух экземплярах, но только если, участок передается на дату подписания ДКП.

• Паспорта Продавца и Покупателя, либо нотариально удостоверенная доверенность, на представление интересов в Росреестре, если подача документов осуществляется через представительство.

• Уплаченная в установленном размере государственная пошлина, за государственную регистрацию права собственности Покупателя на земельный участок.

Оформление всегда начинается с проекта договора купли-продажи. Ваш нотариус предложит готовый образец и бланк для заполнения. Участники сделки должны обсудить основные пункты и прийти к согласию по всем критериям – после этого останется проставить личные подписи.

Стоимость проекта договора купли-продажи зависит от расценок выбранной нотариальной конторы – суммы начинаются от 1 000 рублей и могут достигать 10 000 рублей.

Законом установлен обязательный платеж – госпошлина за удостоверение договора купли-продажи доли земельного участка. Расчет ведется на основе кадастровой цены объекта – 0,5% от суммы сделки. Например, земельная площадь в сельской местности стоит 900 000 рублей, а треть участка – 300 000 рублей. Определим госпошлину доли: 0,5% от указанной суммы – 1 500 рублей.

Участники сделки также оплачивают услуги нотариуса. Общий размер может достигать порядка 3 000 – 7 000 рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге до 10 000 рублей.

Завершающая статья расходов – оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре. Сумма зависит от характеристики земли. Госпошлина за территории садовых товариществ, ЛПХ и с/х назначения – 350 рублей, а за остальные земли – 2 000 рублей.

Дополнительное соглашение

Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.

Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

1. Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
2. Возникновение дополнительных обременений.
3. Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
4. Приобретение еще одного земельного участка.

Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Условия расторжения договора и признания его недействительным

На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:

• нарушение условий договора одной из сторон;
• отказ от обязательств по купчей;
• форс-мажорные обстоятельства.

Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:

1. В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
2. По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
3. Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса

Провести сделку продажи земельного участка можно, воспользовавшись услугами нотариуса. А в установленных случаях только через него. Например, если вы продаете свою долю от земельного участка принадлежащего нескольким собственникам, земля оформлена на гражданина не достигшего совершеннолетнего возраста или же владелец земли — человек с ограниченной дееспособностью.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса происходит примерно по той же цепочке шагов, что и посредством обращения в МФЦ.

Однако есть и отличия: если в многофункциональном центре услуга регистрации права предоставляется вам на безвозмездной основе (не учитывая госпошлину), то за работу нотариуса придется заплатить определенную сумму. Также дополнительно оплачивается составление договора (при необходимости).

Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.

Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя. Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.

Важные правила:

1. Собственник имеет право продать свою долю даже без согласия других владельцев жилого дома и земли.
2. Вместе с жилой постройкой в сделку включают земельный участок под домом и, при желании, прилегающую территорию – в соответствии с размером доли.
3. Совладельцы дома имеют право первыми выкупить долю – преимущественное право покупки. Обязанность продавца – уведомить о продаже всех дольщиков и, если один из них согласится с ценой и условиями, стороны могут заключить договор купли-продажи.
4. Совладельцы утрачивают преимущественное право покупки доли спустя 30 дней (месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа считается нежеланием выкупать часть жилья и земли.
5. Оформление сделок с общедолевой собственностью требует нотариальной формы.

Признание сделки недействительной

Признать договор недействительным можно только в том случае, когда кто-то из участников сделки посчитал свои права нарушенными. За защитой придется обращаться в суд. Там придется оспаривать уже совершенную процедуру. Если после продажи доли земли убытки были понесены третьими лицами, то они также имеют право оспорить сделку. Процесс подготовки к предстоящему разбирательству довольно трудоемкий. Придется совершить следующие действия:

• Проанализировать последствия заключенного договора и найти основания для последующего обращения в суд;
• Собрать доказательства своей правоты;
• Обратиться за консультацией в юридическое агентство. Этот шаг необходим тем, кто сталкивается с такой ситуацией впервые. Судебная система основана на принципе преюдиции. Это значит, что если судом первой инстанции сделка оспорена не будет, то при повторном обращении учтется первое решение. Это касается всех установленных фактов. Поэтому именно к первому разбирательству следует готовиться максимально тщательно;
• Составить исковое заявление в соответствии с положениями ст. 125 АПК РФ.

Сбор доказательств может быть основан на показаниях свидетелей и это станет важным моментом. Данные лица укажут на незаконные действия второй стороны. Если продавец решил избавиться от надела с целью уклонения от уплаты задолженности по налогам, то новому владельцу достаточно будет предъявить в качестве доказательства исполнительные листы. Заявление должно содержать следующие реквизиты:

• Обозначение судебного органа, в который обращается истец для рассмотрения дела по существу;
• Данные истца, ответчика, в том числе адрес проживания и номер телефона;
• Подробное изложение требований;
• Цена причиненного ущерба и возможной моральной компенсации;
• Основания подачи заявления;
• Описание доказательств своей позиции и список свидетелей, способных подтвердить заявленные требования.

Каждый судебный орган имеет на своем сайте размещенные типовые бланки заявлений. Их можно заполнить дома или непосредственно в канцелярии суда. Для рассмотрения суду придется предоставить оригиналы и копии всех документов, относящихся к существу дела.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка несовершеннолетнего

Особенностью контракта в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему, является запрет на самостоятельное распоряжение. Причем, не только собственник не может его продать, но и его представитель.

Предварительно требуется получить разрешение в районном отделе опеки по месту регистрации несовершеннолетнего. Однако специалисты редко дают разрешение на такие сделки.

Земельный участок является ценным имуществом, которое требует минимальных затрат. Однако его стоимость стабильно растет. Это выгодное вложение. Продажа такого объекта нарушает имущественные права несовершеннолетнего.

Основания для выдачи положительного решения

№ п/п	Основание
1	Переезд семьи в другой район, регион
2	Необходимость крупной суммы денежных средств на нужды ребенка (лечение, обучение)

В случае совершения сделки, денежные средства должны быть переведены на личный счет несовершеннолетнего. Последующее распоряжение ими возможно также с разрешения отдела опеки.

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

• описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
• цена, порядок и срок расчетов,
• перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
• указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
• обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
• обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Похожие записи:

• Куда жаловаться на председателя снт
• Как перейти на УСН с 2023 года
• Путешествия с несовершеннолетними