Новое в законах и налогах: что изменится с 2023 года
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое в законах и налогах: что изменится с 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
|
Как уплатить налог |
|
|
1. |
платить как физическое лицо — НДФЛ |
|
2. |
оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) |
|
3. |
купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН) |
|
4. |
оформиться самозанятым |
Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа
Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.
Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:
- Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
- Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.
В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:
- ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
- дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
- конкретный период и точная сумма оплаты.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Как в ФНС попадают сведения о квартирах в аренде?
У сотрудников налогового органа имеются довольно обширные полномочия для выявления данных о том, что граждане не платят налоги за сдачу жилья в аренду. В том числе, допустимо проводить проверочные мероприятия камерального и выездного типа. Кроме того, сообщить такие сведения могут граждане, проживающие по соседству с арендованной квартирой, УК или участковые.
Также сотрудники ФНС могут сделать вывод из того, какие сведения содержатся в базах Росреестра. Это касается ситуаций, когда у человека несколько квартир. Затем проводится проверка по поводу того, какие из них лицо использует в целях личного проживания. Для иностранцев установлена обязанность по регистрации в месте, где они проживают.
ФНС проверяет то, поставлены ли на учеты помещения, в которых зарегистрированы граждане других стран. Также есть полномочия относительно отправки запросов в банковские организации, чтобы проверить счета владельца жилья и вычислить факт получения средств.
Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.
| Что | Сколько |
| Плата за месяц аренды | 130 000 р. |
| Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев) | 1 560 000 р. |
| Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год) | 40 872 р. |
| Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. | 1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р. |
| В год за выход из “серой” зоны | 40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р. |
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.
Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2023 году?
Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.
Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:
- НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
- патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
- упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
- налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.
Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:
- НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
- УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
- налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).
Собственники квартир имеют право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Могут продать, подарить жилую площадь или завещать по наследству. Некоторые пытаются получить прибыль от существования собственной территории. Они сдают квартиру или ее часть в аренду. В этом случае согласно российскому законодательству необходимо уплачивать налоги, так как от подобной деятельности человек получает доход.
Внимание! В 2019 году основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в отношении сдачи квартиры внаем, являются:
- глава 34, 35 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
Отдельных законодательных актов, направленных на регламентирование отношений между арендатором, арендодателем и государством, не существует.
Для оформления отношений обязательно составляется договор аренды. Его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако если речь идет о больших сроках или крупных суммах, лучше это сделать сразу.
Официальное оформление отношений необходимо для того, чтобы избежать возникновения некоторых конфликтов, связанных с реализацией права. Также он служит доказательством дополнительного дохода гражданина или юридического лица.
Ответственность за нарушение законодательства
Многие владельцы недвижимости задаются вопросом, как сдать жилье в аренду и не заплатить налоги.
Практика показывает, что лишь незначительная часть ответственных граждан готова сдать квартиру и на законных основаниях рассчитаться с бюджетом по налогу с аренды недвижимости. Основная часть собственников изыскивает пути ухода от платежей:
- некоторые владельцы сдают на условиях устной договоренности, чем подвергают себя риску;
- при проверке документов, проживающие на съемной площади, представляются родственниками;
- в договоре отражается минимальная сумма, чтобы меньше платить налог за сдачу квартиры в аренду.
Приведенные способы, используемые в целях обмана государства, приводят к негативным последствиям.
Во-первых, введен профессиональный налог, по нему сбор, в том числе, от сдачи имущества в аренду установлен минимальный – 4% и 6% (для доходов от клиентов-физилиц и юрлиц). Ожидается, что в 2021 году этот режим будет распространен на всю Россию.
Кроме того, налоговой стало проще применять штраф за неуплату налога с аренды квартиры в 2021 году. Последние новости: налоговая запустила автоматизированную систему по обработке данных АИС «Налог-3». Предполагается, что автоматизированные системы в дальнейшем будут применяться и для обработки данных по информации о движении средств на счетах граждан. В таком случае для ухода от налогов потребуется перейти полностью на уплату арендной платы наличными. Крупнейшие информационные площадки (например, ЦИАН) также переходят к сотрудничеству с ФНС, запрашивают дополнительные данные, производят регистрацию в качестве самозанятых и т.д.