Аренда муниципального имущества без торгов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда муниципального имущества без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 4 ст. 477 ГК РФ торги проводятся в виде аукциона, конкурса или другом варианте, если это не запрещено законодательством. Это относится в равной степени, как к обычным торгам, так и тем, которые проводятся электронно. Основное отличие между формами заключается в том, что на аукционе состязание между участниками обусловлено только стоимостью. При конкурсной форме учитывается расширенный список условий, куда могут также включать и стоимость.
Порядок подачи заявок на участие в торгах
Заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены документацией о торгах. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.
Перечень документов, которые прилагаются к заявке, определяется Правилам проведения конкурсов или аукционов и данный перечень является исчерпывающим. Не допускается требовать от заявителя предоставление оригиналов документов.
Заявки могут направляться в бумажном виде, а также электронно. Все поступившие заявки регистрируются организатором конкурса или специализированной организацией. По требованию заявителя организатор конкурса или специализированная организация выдают расписку в получении конверта с такой заявкой с указанием даты и времени его получения.
Заключение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.
Не допускается заключение договоров, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте торгов.
При заключении договора по результатам конкурса установлена следующая последовательность действий:
1. Заключение договора с победителем конкурса в срок, установленный в конкурсной документации.
2. В случае отказа от заключения договора с победителем конкурса либо при уклонении победителя конкурса от заключения договора с участником конкурс, составляется протокол об отказе от заключения договора. Указанный протокол размещается организатором конкурса на официальном сайте торгов в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола.
3. Организатор обязан заключить договор с участником конкурса, заявке на участие в конкурсе которого присвоен 2-й номер, при отказе от заключения договора с победителем конкурса. Заключение договора по результатам аукциона осуществляется в аналогичном порядке.
Сдача в аренду без проведения конкурса или аукциона.
Но из обозначенного правила имеются исключения[2]. Так, без проведения конкурса или аукциона имущество бюджетного учреждения может сдаваться в аренду государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, другим государственным или муниципальным учреждениям, некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям[3], медорганизациям и организациям, осуществляющим образовательную деятельность (например, без торгов бюджетное учреждение здравоохранения может сдать в аренду площадь коммерческой медорганизации для размещения специализированного медицинского кабинета), адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам, для функционирования объектов почтовой связи и сетей связи (например, станции сотовой связи, размещаемой на крыше здания).
Без проведения конкурса или аукциона учреждение может сдавать в аренду свой актовый или концертный зал для разовых массовых мероприятий.
Обратим внимание, что в число исключений входит и случай, когда имущество сдается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев – это, например, позволяет учреждению без проведения конкурса или аукциона сдавать в аренду свой актовый или концертный зал каким-либо организациям для проведения разовых массовых мероприятий.
Продажа имущества бюджетным учреждением происходит в основном по тем же правилам, что и сдача имущества в аренду. Здесь тоже действуют общие исключения, когда такую продажу можно осуществить без проведения конкурса или аукциона[11], порядок проведения конкурсов или аукционов тоже установлен ФАС[12]. В случае, когда продается имущество, которым учреждение не вправе распоряжаться без согласия собственника (учредителя), требуется проведение оценки рыночной стоимости имущества (ст. 8 Закона об оценке).
Но к ситуации продажи имущества не относятся рассмотренные выше специфические правила-исключения сдачи в аренду имущества государственных и муниципальных бюджетных образовательных учреждений[13].
В соответствии с бюджетным законодательством в случае продажи имущества бюджетным учреждением доход от такой продажи не является доходом бюджета и поступает учреждению в самостоятельное распоряжение, только если речь идет о продаже движимого имущества, а если же было продано недвижимое имущество, то полученные средства должны быть направлены в бюджет (абз. 3 ч. 3 ст. 41 БК РФ).
|
Продажа |
||
|
Движимое имущество |
Недвижимое имущество |
|
|
Средства поступают учреждению в самостоятельное распоряжение |
Средства направляются в бюджет |
Аренда с правом выкупа
Как и при заключении любого другого договора аренды, при аренде государственного и муниципального имущества существенное значение имеет возможность последующего перехода арендованных объектов в собственность арендатора.
Выкуп такого имущества также производится посредством проведения аукционов. При этом в заведомо проигрышном положении оказываются субъекты среднего и малого бизнеса, не располагающие достаточными оборотными средствами.
Для исправления такого положения 22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ).
Законом установлены весьма льготные условия для приватизации арендованного имущества. Однако содержательные нормы (за исключением тех, которыми вносились изменения в другие федеральные законы) действовали только в период с 1 января 2009 г. по 1 июля 2010 г.
Практическое применение норм Закона N 159-ФЗ выявило ряд вопросов, которые были разъяснены в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134. Некоторые разъяснения могут оказаться полезными и после окончания срока действия тех статей Закона N 159-ФЗ, которые предоставляли определенные преференции субъектам малого и среднего предпринимательства.
В каких случаях при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества не требуется проведение торгов
| Исключения | Основание |
|---|---|
| Порядок заключения договоров путем проведения торгов не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях | ч.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений, при одновременном соблюдении следующих требований: 1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части. 2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы. | ч.3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу | п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом государственным органам, органам местного самоуправления, государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации | п. 2 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом государственным и муниципальным учреждениям | п. 3 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» | п. 4 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам | п. 5 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность | п. 6 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом для размещения сетей связи, объектов почтовой связи | п. 7 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности | п. 8 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции (предоставление государственных или муниципальных преференций) | п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта | п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев | п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям | п. 12 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности | п. 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом, являющимся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество | п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона | п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
| В случае предоставления прав владения и (или) пользования имуществом, передаваемым в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании п.1 ч.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции | п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции |
Каковы отличия процедуры проведения торгов в форме конкурса и аукциона
| Процедура (действие) | Конкурс | Аукцион |
|---|---|---|
| Обеспечение конфиденциальности сведений, содержащихся в заявках | Обеспечивается заявителями, организатором конкурса, конкурсной комиссией, специализированной организацией | Лишено смысла, т.к. заявки на участие в аукционе подаются без конвертов и не содержат предложения о цене договора |
| Критерии определения победителя | Лучшие условия исполнения договора | Наиболее высокая цена договора |
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Порядок уплаты и документы
Уплатить НДС в бюджет следует в общеустановленном порядке, то есть по окончании квартала, в котором произведено перечисление арендной платы, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим кварталом (п. 1, 3 ст. 174, п. 4 ст. 173 НК РФ; письмо ФНС России от 29.10.2008 № ШС-6-3/782@).
Арендатору не следует забывать составлять счет-фактуру не позднее 5 календарных дней со дня оплаты аренды (п. 1, 3 ст. 168 НК РФ; письмо ФНС России от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@). Кстати, такого порядка необходимо придерживаться и арендатору, находящемуся на спецрежиме. Иначе он может подпасть под штрафные санкции согласно ст. 120 НК РФ, а также могут возникнуть проблемы с признанием в расходах сумм агентского НДС (письмо Минфина России от 24.09.2008 № 03-11-04/2/147). Регистрировать счет-фактуру нет необходимости.
Разница между конкурсом и аукционом
Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.
Различие между конкурсом и аукционом заключается в том, что в первом случае участникам торгов необходимо изучить все стороны договора и предложить наиболее выгодные условия для арендодателя. При этом анализ предоставленных условий проводит конкурсная комиссия, которая назначается по инициативе арендодателя.
По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.
На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.
Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.
Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.
11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.
3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.
Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.
Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.
Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.
1 договора действующему на момент его заключения законодательству.
В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.
Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.
Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.
Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.
При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.
Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.
18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.
Также Суд обратил внимание, что в п.
16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.
«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварительном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.
Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.
1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.
22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
ВС заметил, что п. 9 ст.
22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.
Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.
3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.
Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.
Когда конкурсы не проводятся
Бывают ситуации, когда проведение конкурсов, о которых идет речь, не обязательно. В каких случаях возможна аренда муниципального имущества без торгов? Данные моменты регулируются 17-й статьей ФЗ №135. Рассмотрим их.
Первый сценарий, предполагающий, что аренда муниципального имущества возможна без конкурса, может быть реализован в соответствии с положениями 5-й главы ФЗ №135, отражающей возможность установления тех или иных преференций со стороны муниципальных органов власти.
Второй сценарий предполагает, что конкурс уже был проведен, однако по правилам, содержащимся в положениях ФЗ №44, то есть в рамках муниципального контракта. При этом срок аренды объекта не может быть больше, чем длится соответствующего типа контракт.
Третий вариант, в рамках которого конкурс не обязателен, — аренда имущества на срок, не превышающий 30 дней в течение полугода. При этом недопустимо заключение договоров между муниципалитетом и одним и тем же контрагентом повторно, после того как контракт в рамках установленного периода будет выполнен.
Можно также отметить, что конкурс, предмет которого — предоставление в аренду муниципального имущества, может быть не проведен, если подразумевается продление действующих контрактов между предпринимателями и муниципалитетами.
Конкурс может не проводиться, если права на муниципальное и иное имущество предоставляются фирмам в силу положений международных договоров, подписанных РФ, межправительственных соглашений, а также федеральных законов, которые устанавливают особый порядок пользования собственностью и иных правовых актов: указов Президента, постановлений Правительства или, например, решений судов, которые вступили в силу.
Конкурсы не проводятся, если муниципалитет передает в безвозмездное пользование культовые здания, сооружения и иные виды собственности религиозным организациям.
Также необходимости в проведении торгов может не быть, если имущество передается в пользу других органов власти на государственном или муниципальном уровне, а также внебюджетных фондов или, например, Центробанка России.
Также можно отметить, что рассмотренный нами порядок, в рамках которого имущество муниципалитетов и государственных органов власти передается в аренду, не касается тех сфер, которые регулируются Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, а также законами о недрах.