Как быстро продать коммерческую недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать коммерческую недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.
Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:
- локация и наличие рядом транспортных развязок;
- тип недвижимости;
- этаж, на котором расположена недвижимость;
- наличие арендатора и договора на долгий срок;
- финансовое состояние арендатора;
- продолжительность владения площадью;
- состояние объекта недвижимости;
- суммарная стоимость эксплуатации здания;
- наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
- оценка потенциального дохода и окупаемости;
- оценка рисков;
Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?
Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:
- кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
- показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
- непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.
Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:
- при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
- услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более 5 лет или более 3 лет при следующих условиях:
- право собственности возникло в результате приватизации;
- право собственности оформлено до 2016 года;
- недвижимость получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
Важно: Если дом продан за сумму менее 1 миллиона рублей, налог платить не нужно.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Этапы оформления сделки
Составление договора должно происходить в присутствии двух сторон, а правки вносятся строго по обоюдному согласию. Собственник предъявляет покупателю полный пакет документов. Затем договор подписывается в присутствии юриста, а также необходимо оплатить госпошлину. Стоимость государственного налога рассчитывается с учетом типа объекта и площади. После подписания договора необходимо заполнить акт передачи имущества, а затем можно заниматься переоформление объекта в Росреестре.
Продажа коммерческой недвижимости – это сложный процесс, который требует хорошей юридической подготовленности. Организовывайте просмотры, устраивайте крупную рекламную кампанию, исправьте все нарушения в документациях и тогда вы сможете заключить успешную сделку.
Ошибки и вопросы при продаже бизнеса
Ниже представлены распространённые ошибки, вопросы и способы решения.
- Неправильная оценка стоимости.
Бизнесменам, продающим свое дело в первый раз свойственно недооценивать или переоценивать стоимость. Решение – обратитесь к брокеру.
- Отказ от ведения отчетности.
Если не вести отчетность, то не будет возможности доказать доходы, расходы и прибыль. Это сильно снизит итоговую стоимость. Решение – нанять профессионального бухгалтера, способного восстановить всю отчетность за несколько месяцев.
- Неправильно составлен договор.
Распространённая ошибка новичков, с помощью которой компании часто обманывают их. Решение – обратиться к брокеру или юристу.
- Считать, что бизнес можно продать быстро.
На вопрос: «как продать готовый бизнес быстро», ответ один – сильно снизить его стоимость. Но даже в таком случае сделка не свершится за пару дней. И чтоб не терять свои деньги, конечно, лучшим решением станут брокерские услуги. Профессионалы более оперативно найдут покупателей и оформят все документы (не только по оценке стоимости).
- Продажа только открытого бизнеса – мертвое дело?
«Как продать начинающий бизнес?» Открытый бизнес можно продать по стоимости оборудования. То есть, если вы резко расхотели самостоятельно вести дела, то вы легко можете отбить вложенные средства.
- Как продать бизнес быстро и выгодно?
Можете попробовать завысить цену, а после начать потихоньку снижать цену. Некоторые компании посчитают, что вы получали прибыль, но не смогли ее удержать, а вот они смогут это сделать. Но помните, что ведете дела вы с акулами бизнеса. Поэтому лучше обратиться к профессиональным брокерским услугам.
- Где продать бизнес?
Объявления, прямые предложения крупным компаниям, можно даже выставить его на Avito. Но если вы продаете бизнес впервые, обратитесь к брокеру.
- Можно ли продать бизнес, имея скрытый или неучтенный доход?
Да, но вас могут посадить за мошенничество или неуплату налогов.
Что такое коммерческая недвижимость
Статус единицы коммерческой недвижимости присваивается объектам, используемым владельцем в коммерческих целях и приносящим ему прибыль. К списку данной недвижимости относятся сооружения, подходящие для использования в качестве банков, кафе и ресторанов.
Также сюда можно отнести все нежилые объекты вроде цехов и других похожих производственных площадей. Важно отметить, что коммерческая недвижимость является капитальным сооружением.
Данная недвижимость, как и обычная, может быть куплена, продана, сдана в аренду или обменена. В современных реалиях, инвестиции в коммерческую недвижимость особенно привлекательны по той причине, что ее можно выгодно реализовать. У вас есть возможность не только сохранить свои деньги, но еще и получить дополнительные доходы.
Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.
Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.
При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.
В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:
- возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
- вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
- риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
- риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
- возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Услуги > Коммерческая недвижимость
Приобретать, управлять, умножать.
Аcquire, operate, increase.
Чтобы коммерческая недвижимость не препятствовала развитию деятельности Вашей компании, необходимо тщательно продумать вопрос целесообразности ее приобретения. Для одних компаний оптимальным будет решение снять офис, здание или сооружение, тогда как другие заинтересованы в покупке и считают такой шаг экономически оправданным.
В любом случае, будет нелишним воспользоваться услугами профессионалов, которые не только предложат Вам ознакомиться с базой продаваемых или сдаваемых в аренду в Санкт-Петербурге любых помещений коммерческого назначения, но и помогут определиться с выбором между оперативной арендой, лизингом объекта или приобретением его в собственность.
Как ускорить продажу коммерческой недвижимости?
Чтобы быстрее продать любой коммерческий объект, стоит воспользоваться несколькими советами:
- Проведите предпродажную подготовку. Помещение должно произвести положительное впечатление на потенциального покупателя, недорогой косметический ремонт повысит шансы на успешное заключение сделки.
- Воспользуйтесь услугами риелторов. Профессионалы не только размещают объявления, но и используют другие возможности поисков покупателей. Занесение объекта в специализированные базы данных значительно ускоряет процесс и помогает добиться требуемого результата.
- Размещайте объявления на специализированных площадках. Обычные сайты объявлений могут не дать результата, лучше воспользоваться ресурсами, которые посещает целевая аудитория.
- Публикуйте как можно более полную информацию об объекте, указывайте преимущества, благодаря которым он будет интересен покупателям. Например, это размещение в уже обжитом районе, близость остановок транспорта и т.д.
Этапы продажи коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости можно отнести недвижимость, которую используют для бизнеса или предпринимательской деятельности. Это могут быть офисные, складские, производственные помещения. Также сюда же относят участки земли, где расположены объекты коммерции.
Успешная продажа коммерческой недвижимость требует знаний и опыта. Процесс можно разделить на этапы:
- способ продажи;
- подготовка к продаже;
- подготовка к показам;
- поиск покупателя;
- заключение договора, расчет и передача недвижимости.
Что такое коммерческая недвижимость и как ее использовать
По своей сути недвижимость коммерческого типа представляет различные объекты предпринимательского назначения. Они могут использоваться для организации и развития бизнеса. Сюда входят различные объекты в виде магазинов, цехов, помещений под склады и пр. Все помещения, которые работают в рамках определенного бизнеса являются коммерческими. Объекты офисного значения также относятся к данной категории недвижимости.
Однозначно такая недвижимость своему владельцу приносит определенный доход. Он может формироваться в рамках использования объекта по прямому назначению. То есть, собственник применяет объект для организации собственного бизнеса. При этом серьезно сокращаются финансовые расходы, так как помещение свое, за него не нужно платить постоянную аренду.
Можно использовать помещение для формирования пассивного дохода. Это доход от аренды. Если объект ликвидный, он будет пользоваться существенным спросом и ежемесячно будет приносить прибыль. Сдавать помещение можно самостоятельно, а можно составить договор сотрудничества с риэлтерским агентством, где вам быстро подберут арендаторов под ваши индивидуальные требования. Также очень актуальным вариантом сегодня стало управление доверительного формата. Оно позволяет получить перспективы передачи прав управления имуществом специалистам, которые систематически будут осуществлять предоставление отчетов, а также перечислять средства прибыли.
Можно осуществить реализацию объекта через определенное время. Очень часто инвесторы производят приобретение, после чего, инвестируют дополнительные средства в его модернизацию, проведение перепланировки, ремонта, обустройства, и продают уже готовый и ликвидный объект по более высокой цене. Естественно, такие действия требуют грамотного распределения средств и составления стратегического плана развития.
При этом нужно сразу же сказать о том, что сам процесс реализации недвижимости имеет массу особенностей и сложностей. Многие инвесторы отказываются от самостоятельной продажи, отдавая предпочтение сотрудничеству с опытными агентами, которые смогут самостоятельно осуществить ряд действий, способных привлечь максимальное количество потенциальных покупателей.
Распространенные риски по сделкам
Самостоятельные поиски нередко сочетаются с серьезными рисками, которые всплывают в процессе проведения сделки. Нередко просят осуществить процесс оценки помещения по минимальной цене, чтобы в договоре не фигурировала реальная цена, чтобы снизить нагрузку налоговой типа. Такая просьба нередко звучит из уст покупателей. И если речь идет о стандартном покупателе, то можно произвести такие действия и никаких последствий не возникнет. Тем не менее, чаще всего данная схема используется для последующей мошеннической аферы. Так, после заключения сделки сумма перечисляется именно та, которая указана в договоре, причем посредством законных методов – через банк. Если собственник начинает возмущаться по данному вопросу, начинается процесс судебных тяжб, и по сути, покупатель будет прав, так как цена, названная в договоре, удовлетворила две стороны при подписании.
Есть масса других мошеннических схем, которые используются для того, чтобы получить незаконный доход в процессе приобретения коммерческой недвижимости.
Как найти покупателей?
Основа успешной продажи – адекватная цена и грамотная рекламная кампания. Оценку лучше поручить профессионалам и ориентироваться на последние проданные объекты на этой территории.
А вот на рекламной составляющей остановимся подробней.
Несколько нюансов:
- Наличие предложения, в котором описаны преимущества объекта и положительные отличия от конкурентов. Скромность здесь ни к чему.
- Фотографии внешнего вида и внутренних помещений. Делается это в светлое время суток при хорошем освещении. Положительные стороны освещаются подробней.
- Рекламный носитель. Простое объявление в газете может помочь только для маленького помещения для индивидуальной деятельности. Ориентироваться нужно на платные специализированные издания, интернет-ресурсы. Эффективно себя проявила адресная рассылка, базу для которой может предложить хорошее рекламное агентство. Баннер непосредственно на здании также не помешает.
- Правильно организованный просмотр. Помещение должно быть убрано от мусора и мебели (если только продается не с ней). Приглашать покупателей нужно только днем, желательно присутствовать при этом лично, ведь грамотно ответить на специфические вопросы представитель не сможет.
Как подготовиться к сделке?
Основной составляющей такой подготовки является чистота объекта. Найти человека, который не перепроверит все с помощью специалистов – задача практически невыполнимая (что часто бывает с жилыми помещениями).
Поэтому нужно выполнить несколько шагов, которые избавят от потенциальных проблем при продаже:
- Если объект находится в собственности продолжительное время (более 5 лет), то необходимо проверить и исправить кадастровую документацию. Даже самая небольшая перепланировка, хозяйственная пристройка приведет к несоответствию, что обязательно отпугнет солидного клиента.
- Подготовить пакет бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка под объектом недвижимости. Если земля была когда-то передана в пожизненное пользование или выделена местным советом безвозмездно, то лучше перед сделкой оформить права собственности на нее.
- Взять выписку из Госреестра, подтверждающую, что на объект не наложено обременение. А если такое имеется, то подробное описание того, на каких основаниях и за что это было сделано. Хорошая коммерческая недвижимость продается и при наличии небольших ограничений на нее от государства.
- Подробно проверить потенциального покупателя. Сегодня это делается следующим образом:
- выписка из базы юридических лиц на компанию и ее владельца;
- проверка полномочий отвечающего за сделку. Если есть доверенность, то ее правильность лучше уточнить у выдававшего нотариуса.
- Предоставить свой пакет документов опытному юристу для поиска слабых мест. Если исправить их не получается, то проконсультироваться, на сколько это может отразиться на цене. Опытный покупатель обязательно попытается из маленькой проблемы сделать большую и максимально снизить стоимость.