Приостановка / Отказ Росреестра
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приостановка / Отказ Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), это тоже повод для приостановки регистрационных действий. Переход собственности на земельный участок на покупателя не зарегистрируют, если выяснится, что в ЕГРН границы земельного участка пересекаются с границами другого земельного участка.
Если регистрация приостановлена, продавцу и покупателю Росреестр посылает уведомление. Получить его можно по-разному: его могут выдать в МФЦ, когда участники сделки придут забирать документы, отправить по электронной почте (если она была указана при подаче заявления), может позвонить регистратор и сообщить о том, что сделка приостановлена. В уведомлении обязательно указывается причина, по которой произошла приостановка регистрации, для продолжения регистрации ее необходимо устранить. Если требуется что-то уточнить, то можно связаться с регистратором по телефону, который указан на уведомлении.
На устранение причин приостановки дается три месяца, но это не значит, что в случае приостановки регистрации сторонам придется ждать несколько месяцев, прежде чем снова обратиться в Росреестр. Как только причина, по которой регистрация приостановлена, устраняется, например стороны донесли необходимые документы, регистрацию возобновляют.
Отказ в регистрации происходит тогда, когда срок приостановления истек, а причины, препятствующие регистрации, не были устранены. Если Росреестр все-таки отказывает сторонам в регистрации, заплаченная госпошлина не возвращается. Поэтому перед обращением в Росреестр нужно очень внимательно подойти к подготовке документов. По возможности привлечь к составлению договора юриста и ознакомиться со способами расчета по сделке, при помощи которых вы сможете защитить свои интересы, в случае если регистрация будет приостановлена.
Приостановление регистрации права собственности
По действующему законодательству предусмотрена обязательная государственная регистрация права собственности на комнаты, квартиры, жилые дома, земельные участки, нежилые здания и помещения, гаражи и т.д.
В настоящее время указанную регистрацию осуществляет Росреестр, а прием документов на государственную регистрацию осуществляется так же через Многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
В некоторых случаях государственная регистрация права собственности может быть приостановлена. Как быть, если приостановили регистрацию, чтоб исправить это и добиться государственной регистрации права?
Для выяснения причин нужно выяснить, по каким основаниям может быть приостановление, кем и на какие сроки оно осуществляется, какие действия совершаются Росреестром и самим заявителем для устранения причин, послуживших основанием для приостановления. Также полезно знать некоторые типичные ошибки при регистрации прав на различные виды недвижимости, которые приводят к приостановлению государственной регистрации права собственности.
В законодательстве и юридической литературе рассматриваются только приостановление государственной регистрации на все виды прав. Поэтому в данной статье тоже освещаются вопросы приостановления государственной регистрации прав в обобщенном виде, исходя из того, что все эти вопросы относятся и приостановлению государственной регистрации права собственности в полном объеме.
|
Ниже рассмотрим случаи, когда может быть произведено приостановление госрегистрации.
Когда поступает уведомление о приостановке
При регистрации собственности или при постановке на кадастровый учёт, могут быть обнаружены недостоверные данные и иные нарушения, из-за которых владельцу направляют уведомление о несоответствии. Наши юристы обозначили перечень распространённых причин приостановки:
- Неполный комплект документов. В этом случае заявителю требуется принести недостающие свидетельства, акты, справки. Например, если в выписке указана одна фамилия, а в паспорте другая, к стандартному пакету нужно приложить свидетельство о браке.
- Обременения в отношении имущества. Перед сделкой заказывают выписку, чтобы проверить наличие ограничений, но справка из ЕГРН быстро устаревает, и актуальная информация может не отображаться.
- Несоответствие документов установленным нормам. Форма договора, заявления или иных справок противоречат требованиям законодательства.
- В рамках межведомственного взаимодействия не была получена информация. Эта причина не связана с участниками сделки, Росреестр самостоятельно запрашивает сведения в государственных организациях. Данные могут прийти позже, из-за чего возникает приостановка, после получения информации оформление возобновляется.
- Не открывается диск с техническим или межевым планом. Для решения проблемы необходимо обратиться к исполнителю, который подготовил план.
Приостановки выносятся и при обнаружении технических ошибок, которые включают в себя грамматические или арифметические опечатки, например, указана неверная дата, адрес, номер. Наши юристы помогают исправить такие неточности путём подачи заявления в Росреестр для внесения изменений. Также документы с недостоверной информацией могут направляться на исправление в организации, которые ранее их выдавали. Затем должностные лица регистрационной службы производят корректировку в течение 3 дней.
Второй фактор влияющий на увеличение процента вынесения решений о приостановке — реестровые ошибки в межевом, техническом планах, картах или актах обмера. Процесс исправления таких неточностей подразумевает замену документов. Наши геодезисты проводят кадастровые работы с помощью спутникового оборудования, минимальная погрешность которого составляет до 1 см, и устанавливают точные границы. При обнаружении наложений и пересечений координат помогаем законным способом согласовать границы участка. После исправления реестровых ошибок подаём заявление в Росреестр для внесения изменений. Корректировка осуществляется в течение 5 рабочих дней.
Важно исправить недостоверные сведения в течение 3 месяцев, если отведённого периода не хватает, необходимо написать заявление и направить в регистрационную службу для продления срока ещё на три месяца. В случае неустранения причин поступает отказ.
Отказ в госрегистрации квартиры
Отказать в правовой регистрации объектов недвижимости учреждения Росреестра вправе исключительно после предварительной приостановки регистрации и исключительно из-за не устраненных (неустранимых) причин, изложенных в статье 26 (закон за №218-ФЗ, ст.27). Причем устранив многие «отказные» причины, что обычно решается предоставлением регистратору запрашиваемых от заявителя данных, вполне можно избежать отказа по госрегистрации сделки.
Немедленный отказ (т.е. без рассмотрения документов) последует при условии не подтверждения личности заявителя (отказа демонстрации удостоверяющих личность документов) (закон за №218-ФЗ, ст.18, п.15) и при очевидном несоответствии пакета документов стандартам обращения за регистраций прав – неверный электронный формат, подчистки, приписки и исправления в тексте, не подтверждение факта выплаты госпошлины, наличии запрета регистрационных действий для конкретного (заявляемого) объекта недвижимости и при отсутствии подписи заявителя (закон за №218-ФЗ, ст.25).
Причина четвертая: помещения должны использоваться по назначению, и это должно быть отражено в документах
Купить нежилое помещение и сделать из него уютный домашний очаг без предварительного согласования планируемых изменений с уполномоченными инстанциями, скорее всего, не получится. Информация о предназначении помещения содержится в архивах Росреестра, и, следовательно, должна быть одинакой во всех документах.
Покупка помещения, скажем, под благоустройство маленького магазинчика с целью дальнейшего проживания в нем закончится крахом и гарантированным разбирательством. Возможно, спустя некоторое время вы добьетесь желаемого, и регистраторы разрешат использовать квадратные метры так, как вам угодно, но для этого нужно будет буквально пройти 9 кругов ада. На быстрое разрешение ситуации, равно как и на оперативное получение права собственности, настраиваться не придется.
Причины приостановки регистрирования права собственности
Как показывает практика, Москва и Московская область наиболее часто сталкивается с такими проблемами при проведении регистрирования:
- Уполномоченное лицо не имеет прав распоряжения имуществом;
- Подлинность документации и данных в ней пребывает под сомнением;
- Требуемые на оформление регистрации права собственности документы отсутствуют;
- Недостаточно данных или подпись их проведена лицом, не имеющим на это права;
- Уполномоченный орган имеет требуемую документацию, она поставлены на учет, хотя решение еще не принято;
- Имеется просьба заинтересованного лица о возврате поданных документов;
- Получен акт суда, согласно которому квартира (или иной объект) арестована или не может принимать участия в сделках.
Помимо вынесения уведомления с возможностью последующего отказа, регистратор проводит мероприятия, направленные на получение требуемых данных и проверку их актуальности и достоверности. Право на это имеет также и заявитель.
Причины приостановления кадастрового учета и регистрации прав, сроки
Итак, заявление с диском в МФЦ с подано, и сотрудники центра приступают к проверке документации. Если обнаружится, что заявление заполнено неправильно, в нем есть помарки или ошибки, нет подписи, предоставлено неправомочным лицом, или электронные документы не видны на диске, то пакет документов возвращается без рассмотрения. Здесь все понятно. Следует либо перезаписать диск у инженера, либо написать новое заявление. Тогда, исправленные документы принимают.
Далее, сотрудники МФЦ направляют ваш комплект документации в органы Росреестра. Регистратор, в свою очередь, приступает к детальному изучению сведений. Все это происходит в течении двух недель. Регистратор Росреестра несет ответственность перед законом за то, какие сведения он вносит в базы данных кадастра. Он тщательно проверяет законность и правильность документов и…у него есть 60 причин на то, чтобы приостановить регистрацию. Перечень причин приостановки кадастрового учета и регистрации прав, содержится в федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 27). Таким образом, регистратор наделен обширными возможностями. Список причин приостановки регистрации прав собственности на недвижимое имущество более чем устрашающий. Решение о приостановке кадастрового учета выносится в течение двух недель. О принятом решении сообщается заявителю, указываются причины приостановки. Дело заявителя исправить все замечания, содержащиеся в тексте приостановки. Срок на устранение причин дается вполне достаточный – три месяца. За это время надо вновь обратиться к кадастровому инженеру, который занимался подготовкой документов, и он выясняет, что не так. Кадастровые инженеры зачастую в своей практике сталкиваются с тем, что в двух совершенно одинаковых случаях подготовки документов, одни документы – успешно зарегистрированы регистратором и недвижимость поставлена на кадастровый учет; а другие же документы, попавшие на рассмотрение к другому регистратору – завернули, найдя в них недочеты. Вывод – человеческий фактор присутствует везде и если один регистратор принял документацию без проблем, то другой может вынести приостановку.
Общие причины приостановки регистрации права собственности на недвижимое имущество
Основания для приостановки государственной регистрации права собственности на недвижимость изложены в ст. 26 закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
Такое решение государственный регистратор вправе принять в 55 случаях. В качестве примера приведем некоторые из них:
- Лицо, указанное в качестве заявителя, не имеет прав на распоряжение объектом недвижимости.
- Под вопросом подлинность документов заявителя.
- Вызывают сомнение указанные в документах сведения.
- Не хватает необходимых документов.
- В представленных документах недостает необходимых для госрегистрации сведений или они подписаны неправомочным лицом.
- В органе госрегистрации уже имеются ранее поданные документы о сделке по этому же объекту недвижимости. Причем решение о регистрации этой более ранней сделки еще не принято.
Уведомление о вынесенном решении по приостановке
Если госрегистратор по тем или иным причинам принял решение о приостановке регистрации права собственности, в тот же день он должен составить письменное уведомление. В этом документе подробно описываются причины приостановки и рекомендации заявителю по их устранению. Уведомление о приостановке в отношении земельного участка в отдельных случаях сопровождается советом по устранению недочетов и кадастровой выпиской.
Составленное регистратором уведомление о приостановлении госрегистрации направляется не позднее рабочего дня, следующего за днем вынесения решения. Способами вручения могут быть (п.п. 258 – 277 Регламента):
- выдача заявителю лично;
- отправка по адресу, указанному заявителем (приставами-исполнителями в случае представления ими соответствующего требования);
- в форме электронного документа (при этом он должен быть заверен усиленной квалифицированной электронной подписью регистратора, а днем направления считается день отправки уведомления по электронной почте или ссылки на этот документ);
- размещение на официальном сайте Росреестра (при этом просмотр и скачивание не должны вызывать трудностей).
Приостановка в Росреестре — это…
Приостановка осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав на основаниях, предусмотренных главой 3 статьи 26 (далее – Закон №218-ФЗ) — это не отказ в регистрации, а пауза (приостановка), назначенная регистратором (сотрудником Росреестра) необходимая для устранения каких-либо противоречий, ошибок в документах или устранения конкретных нарушений при наличии расхождений в базе данных ФГИС ЕГРН и других ведомств. Например, вас могут попросить “донести” недостающие документы, уточнить какие-то детали, зарегистрировать сделку у нотариуса, получить согласие супруга на сделку, узаконить и привести в соответствие документы, обновить данные в ведомствах и т.п.
Так же бывают «добровольные» приостановки, которые осуществляются по письменному заявлению правообладателей или их доверенных лиц. Данные ситуации регламентируются статьей 30 той же 3 главы Закона №218-ФЗ.
Отказ в государственной регистрации прав собственности
Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в .
Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.
Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Основания для регистрации права владения недвижимостью
Цель регистрации – это определить правовой статус конкретной недвижимости. На страже соблюдения этого стоит статья № 165 ГК РФ, говорящая о том, что если не проведена регистрация там, где она требуется законом, то все сделки по недвижимому имуществу должны быть признаны недействительными.
Обратите внимание! В качестве аргумента важности прохождения процедуры регистрации, свидетельствует и тот факт, что сделка с недвижимостью осуществляется вовсе не в момент заключения соглашения (договора), а исключительно в момент осуществления регистрации.
Соглашение по купле – продаже недвижимого имущества вступает в действие по факту окончания государственной регистрации. Поэтому, до этого момента, закон не требует участникам сделки осуществлять передачу каких-либо денежных средств. Более того, требования прохождения регистрации в разы снижает опасность возникновения мошенничества.
Важно! Ранее, до января 2017 года, лишь факт наличия у гражданина свидетельства о регистрации собственности, позволял осуществлять коммерческую реализацию недвижимости.
Начиная с 2017 года, после того, как был создан Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), документ о регистрации упразднили. Теперь вместо него собственник недвижимости имеет право в любой момент времени осуществить запрос на выписку из Росреестра. Эта выписка абсолютно равносильна свидетельству. Процедура запроса платная.
Благодаря ЕГРН, теперь вся информационная база на недвижимое имущество, сохраняется в электронном виде.
Объект передан другому владельцу?
Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.
Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.
ВНИМАНИЕ !!! Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.
Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.
Причины приостановки регистрирования права собственности
Внимание
На сделки по ипотеке распространяются общие основания приостановления регистрации, однако п.п. 36, 37 ч. 1 ст. 26 закон № 218-ФЗ предусматривает отдельный случай для приостановки госрегистрации, когда:
- имеется судебный спор в отношении недвижимости, которая является предметом ипотеки или
- когда спор идет о наложении взыскания на такую недвижимость;
- в регистрирующий орган поступило решение о наложении ареста на недвижимость;
- действует запрет о совершении действий с объектом недвижимости.
Характерной особенностью приостановки регистрации по сделкам, связанным с ипотекой, является отсутствие возможности ее приостановить по требованию какой-либо из сторон (п. 5 ст. 30 закона № 218-ФЗ).
Повлечет приостановку и назначение временной администрации для управления финансовой организацией в случаях, когда она выступает как сторона сделки и такое назначение происходит до принятия решения о регистрации прав.
Основания назначения временной администрации финансовой организации указаны в ст. 183.5 закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127.
Приостановка государственной регистрации права собственности квартиры, пребывающей в ипотеке, возможна в таких ситуациях:
- Нет оригинала или копии договора об ипотечном кредитовании;
- Имеющийся договор не соответствует требованиям закона и нормативных актов;
- Требуется контроль подлинности договора и прочей документации.
Период «замораживания» госрегистрирования на недвижимое имущество в этом случае не может превышать 1 месяца.
Как показывает практика, Москва и Московская область наиболее часто сталкивается с такими проблемами при проведении регистрирования:
- Уполномоченное лицо не имеет прав распоряжения имуществом;
- Подлинность документации и данных в ней пребывает под сомнением;
- Требуемые на оформление регистрации права собственности документы отсутствуют;
- Недостаточно данных или подпись их проведена лицом, не имеющим на это права;
- Уполномоченный орган имеет требуемую документацию, она поставлены на учет, хотя решение еще не принято;
- Имеется просьба заинтересованного лица о возврате поданных документов;
- Получен акт суда, согласно которому квартира (или иной объект) арестована или не может принимать участия в сделках.
Помимо вынесения уведомления с возможностью последующего отказа, регистратор проводит мероприятия, направленные на получение требуемых данных и проверку их актуальности и достоверности. Право на это имеет также и заявитель.
Возобновление регистрации прав собственности после приостановки
Возобновление регистрации прав собственности после приостановки
Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.
Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке. Приостановление регистрации прав по заявлению Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно.
Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра – см. ниже ссылку).
Внимание
Поэтому в данной статье тоже освещаются вопросы приостановления государственной регистрации прав в обобщенном виде, исходя из того, что все эти вопросы относятся и приостановлению государственной регистрации права собственности в полном объеме. Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с регистрацией права собственности, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Основания для приостановления государственной регистрации права и сроки приостановления Ниже рассмотрим случаи, когда может быть произведено приостановление госрегистрации.
Обжаловать таковой можно в суде.Что делать, если решение о регистрации права собственности принято не в пользу правообладателя? Фото № 7
- Второй. Это случай приостановки, сопровождающийся проверкой полученной документации через другие госорганизации.
В такой ситуации заявителю или заявителям ничего делать не нужно, необходимо лишь дождаться окончания проверки и получить ее результаты, которые укажут: будет ли продолжена процедура или нет.
- При грамотном и успешном выполнении представленных ранее этапов больше ничего делать не придется, останется лишь завершить регистрационную процедуру и получить соответствующие документы. В остальных же случаях отстаивать свою позицию необходимо через судебные инстанции.
В целом, процедура приостановки регистрации прав собственности на территории РФ – не столь сложна к рассмотрению.
- если в материалах дела отсутствует подлинник и копии кредитного ипотечного договора;
- если договор об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов не удовлетворяет требованиям закона;
- если надо проверить подлинность представленных документов.
Приостановление государственной регистрации права при ипотеке может производиться государственным регистратором на срок не более одного месяца. Важно! По заявлению только одной из сторон сделки не производится приостановление и (или) прекращение регистрации ипотеки.
Приостановление государственной регистрации прав правообладателем и его сроки Во всех вышеприведенных случаях приостановление производится без участия правообладателя.
Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов, а также при наличии оснований, указанных в п. 4 ст. 19 Закона о регистрации.
В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) не позднее рабочего дня, следующего за днем приостановления государственной регистрации прав.
- существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
- на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
- при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).
Приостановка регистрации права: сроки
Все приведённые выше моменты предполагают приостановление процесса регистрации на тридцатидневный срок. В полученном на руки уведомительном документе всегда указывается не только время приостановления, но и время окончания приостановки.
За этот указанный срок необходимо осуществить устранение причины приостановки, чтобы иметь возможность продолжить регистрацию.
Месяц – это вполне достаточное время для того, чтобы исправить недостоверные сведения, либо дополнить документальный пакет отсутствующими бумагами.
Но что делать в том случае, когда месяца не хватает?
Важно! Если заявитель понимает, что отведённого законом срока ему будет явно не достаточно, то ему необходимо написать прошение в ЕГРН о продлении срока. Но для этого в заявлении необходимо указать уважительную причину.
При получении такого заявления сотрудник ЕГРН сможет уже на законных основаниях осуществить продление срока с месяца – до трёх (90 дней). О факте продления срока заявителя уведомят в обязательном порядке.
Справедливо отметить, что в ряде частных случаев, к примеру, когда приостановка регистрации осуществляется на основании факта ареста недвижимости, срок приостановки оказывается неопределённым: он длится ровно до того момента, как снимут арест.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.