Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?

Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.

Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:

• Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;

• Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Как подарить долю в квартире?

Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.

Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.

При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.

Процесс оформления дарственной на ипотечную квартиру будет производиться последовательно в два этапа, предполагающего первоначально одобрение кредитной организации, при отказе в котором дальнейшее совершение сделки теряет смысл. Процедура оформления заключается в следующем:

1. Обращение в организацию, произведшую ипотечное кредитование за согласием на смену собственника, для получения которого подаётся пакет документов:
   
   • заявление по форме, разработанной банком;
   • документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого и позволяющие провести идентификацию (паспорта, свидетельства СНИЛС, ИНН);
   • справки 2-НДФЛ о полученных доходах, выписки банков о движении денежных средств при осуществлении предпринимательской деятельности;
   • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
   • предварительный вариант договора дарения.

1. Оформление дарения ипотечной квартиры при условии одобрения кредитного учреждения самой процедуры и предварительно составленной дарственной с предоставлением документов:
   
   • общегражданских паспортов дарителя и одаряемого;
   • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на квартиру с наличием обременения;
   • правоустанавливающего документа дарителя на жильё (договора-купли продажи, участия в долевом строительстве);
   • технической документации на объект недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации;
   • заверенного нотариально согласия второго супруга при приобретении недвижимости в период брачного союза;
   • разрешения органов опеки и попечительства при затрагивании прав несовершеннолетних детей;
   • выписки из домовой книги;
   • подтверждения степени родства между дарителем и одаряемым во избежание уплаты НДФЛ в размере 13 % для граждан страны, 30 % при участии нерезидента;
   • официального разрешения банка;
   • окончательного варианта договора дарения;
   • банковской квитанции об оплате государственной пошлины.

Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку

1. Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
2. Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
3. С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
4. Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
5. Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
6. Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.

Алгоритм оформления сделки

Для того чтобы оформить дарения ипотечной недвижимости предусмотрен такой алгоритм:

1. Обращение в банк для получения согласия на сделку. При этом необходимо предоставить полный пакет документов, запрошенный банком.
2. Оформление договора дарения. Для этого не требуется обращения к какому-то специалисту. Документ допустимо составить в простой письменной форме. Для того чтобы минимизировать риск оспаривания документа, рекомендуется нотариальное заверение сделки.
3. Подписание договора дарения обеими сторонами. В договор дарения на квартиру должны входить сведения о каждом участнике сделки, технические параметры объекта недвижимости по документам и сведения о праве собственности и его переходе. Также указываются права и обязанности всех участников сделки, дата и подписи обеих сторон. В случаях, когда квартира находится в ипотеке, в договор обязательно вносится отметка о том, что данный объект недвижимости находится в залоге у банка. При этом банк ничего против совершения сделки не имеет.
4. Оформление нового соглашения ипотеки. При этом новым заемщикам становится лицо, получившее в дар квартиру. Банк составляет на него новый ипотечный договор, по которому он вынужден будет осуществлять выплаты.
5. Обращение в Росреестр для регистрации документов и перехода собственности к новому владельцу. При этом необходимо предоставить разрешение от банка на сделку и новое соглашение.

Только с согласия банка

Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.

Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.

Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.

Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как подарить долю в квартире близкому родственнику?

Многие предпочитают договор дарения составлению завещания. Потому что первый гораздо труднее оспорить в суде, а это иногда принципиально — например, для тех, кто хочет оставить свое имущество конкретному человеку, без выделения обязательных долей и прочих законных формальностей.

Если нужно оформить сделку дарения, предварительно стоит узнать, как правильно подарить долю в квартире близкому родственнику, в том числе несовершеннолетнему. Но сначала выяснить: кого закон относит к «близким родственникам»? А это:

• родственники по прямой (восходящей, нисходящей): родители, дети, бабушки-дедушки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком

Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.

Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.

Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.

Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.

Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.

Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.

Список документов для оформления:

• документ, подтверждающий право владения подарком;
• инвентаризационная оценка от БТИ;
• справка о составе проживающих и зарегистрированных;
• письменное согласие представителя недееспособного или несовершеннолетнего;
• свидетельство о госрегистрации;
• удостоверение личности;
• кадастровый паспорт;
• договор дарения.

При дарении жилья следует осуществить такую процедуру:

1. Получить согласие кредитора.
2. Собрать необходимые бумаги, включая документы из банка, кадастровый паспорт и т. д.
3. Составить дарственную.
4. Передать документы в Росреестр вместе с одариваемым лицом.

Договор дарения оформляется стандартно. Но так как по факту владельцев у квартиры несколько, нужно составить документ следующим образом:

1. Указываются данные обеих сторон, то есть дарителя и получателя.
2. Описывается предмет соглашения. Обязательно нужно указать технические характеристики жилплощади, адрес и т. д.
3. В договоре обязательно прописывается пункт о том, что жилье передается безвозмездно.
4. Далее указываются данные банка, являющегося собственником жилья.
5. Подписи сторон.

Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.

Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:

• Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
• Предстоит подготовить большой пакет документов.
• Возникнут дополнительные затраты.
• Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Похожие записи:

• Разъясняем: Кому положена денежная компенсация на газификацию жилья
• Документы для новорожденного ребенка 2023 в МФЦ, порядок оформления для прописки
• 20 правил апелляции по ГПК от Пленума ВС