4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Способы передать деньги при покупке квартиры
Итак, предоплата со стороны покупателя проходит по договоренности с продавцом. Обычно передают деньги на втором или третьем просмотре квартиры, когда покупатель точно понимает, что он действительно хочет стать владельцем имущества. Передача остальной суммы зависит от того, как будет проводиться расчет: за наличные средства, за ипотеку.
- Если по договору купли-продажи недвижимости используются ипотечные средства, то предоплата со стороны покупателя вносится сразу при заключении предварительного договора, первоначальный взнос будет передан покупателю при заключении сделки. Оставшаяся сумма будет перечислена на счет продавца только после того, как будет завершена процедура перехода права собственности на квартиру.
- Если расчет при покупке квартиры будет совершен за наличные средства, то о способе передачи денег должны договориться стороны сделки. Однако важно помнить, что покупатель должен обезопасить себя от возможных рисков: деньги будут переданы только после того, как обязательства по договору со стороны продавца будут выполнены.
Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка
Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?
- Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
- Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
- Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
- Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.
Как вносят предоплату
В большинстве сделок вносят предоплату — когда еще до момента подписания договора купли-продажи (ДКП) отдают часть денег в счет оплаты за покупку объекта. Для этого используют несколько способов: передают задаток, аванс или вносят обеспечительный платеж.
Задаток
Это сумма денег, которая передается для обозначения намерений сторон. Задаток подтверждает, что продавец хочет продать недвижимость, а покупатель — приобрести ее. Чтобы передать деньги, составляют соглашение о задатке. Нужно указать цель передачи задатка, дать информацию об объекте, за покупку которого задаток передается, отразить условия расторжения сделки.
Если стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, отдельное соглашение писать не нужно — задаток передают на основании предварительного договора.
По разным причинам сделка может сорваться. В зависимости от того, из-за чего она не состоялась, определяют дальнейшую судьбу задатка:
— если сделка не состоится по вине покупателя, собственник квартиры оставляет задаток себе;
— если сделка не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере;
— если сделка не состоится по обоюдному желанию, задаток просто возвращают.
Даже если сделка сорвалась по вине одной из сторон, покупатель и продавец могут договориться о том, чтобы сумма задатка была просто возвращена покупателю.
Аванс
Аванс используется при сделках реже, чем задаток. Это деньги, которые передаются в счет суммы оплаты за покупку квартиры или дома. Но при использовании такого способа передачи денег стороны менее защищены от мошеннических действий. Поэтому юристы советуют передавать деньги продавцу в форме задатка.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж тоже используют реже, чем задаток. Это денежная сумма, которую одна сторона сделки передает в пользу другой стороны. Цель передачи обеспечительного платежа — возмещение убытков или неустойки в случае, если одна из сторон нарушит условия заключенного договора. Если обстоятельства, предусмотренные договором, наступают, деньги идут в счет исполнения соответствующего обязательства. Если нет — сумма возвращается, но в случае, если заключенным договором не предусмотрен другой вариант.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
Росреестр рекомендует порядок расчета
Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.
«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.
Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.
Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.
По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.
Что лучше выбрать: ячейку или аккредитив?
Каждый способ расчетов выбирается, исходя из нюансов конкретной сделки. Конечно, аккредитив является современным и цивилизованным способом расчетов. Многие банки, например, Сбер и ВТБ, специально баснословно увеличивают стоимость ячейки с целью «обелить» сделки с недвижимостью.
При сделках с банковскими ячейками нужно быть предельно внимательным и «недоверчивым», так как большинство мошеннических сделок происходит именно при таком способе расчетов.
И не забывайте, чтобы избежать неприятных сюрпризов при расчетах необходима проверка информации о сторонах сделки и истории квартиры. В вопросе подбора и продажи жилья советую обращаться к грамотным экспертам по недвижимости, поскольку неопытность в этой сфере может привести вас к затруднениям или, чего хуже, попасть под мошенничество.
В данном случае сделка проводится нотариусом. Затем он регистрирует договор в течение трех рабочих дней и после этого сразу же переводит средства на счет продавца. За подобную услугу нотариусы обычно взимают комиссию в размере 0,5% от суммы сделки.
Депозит нотариуса – удобный и безопасный инструмент взаиморасчетов. А все потому, что в данном случае можно избежать большинства серьезных рисков, возникающих при расчете через аккредитив, банковскую ячейку. Так, те средства, которые хранятся на счетах нотариусов, при банкротстве банков попросту выводятся из конкурсной программы. К тому же, деньги нельзя украсть, ведь используется безналичный расчет.
Преимущество нотариального депозита в его универсальности. Данный инструмент можно использовать при любых сделках с недвижимостью. Кроме того, он не позволяет занизить или же завысить стоимость объекта.
Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище
Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной. Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку. В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.
После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк. Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке. Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.
Для проведения сделки банк предоставляет охраняемое помещение с машинкой для пересчета денег и детектором валют.
Когда передаются деньги?
Моментом возникновения взаимных обязательств между сторонами является заключение договора. Передача денежных средств, как правило, проходит в рамках его исполнения: в тексте договора прямо обозначается сумма, которая должна быть передана, а также сроки. При этом Гражданский кодекс не устанавливает строгих рамок по срокам: подобные договоренности лежат исключительно в плоскости взаимных интересов сторон. Равно и то, что не существует обязанности передавать деньги в момент подписания договора: данный документ представляет собой «дорожную карту» по дальнейшему ходу сделки, частью которой может быть и момент передачи денежных средств.
Но на практике также имеет ход договор задатка и иные авансовые платежи, призванные, в частности, возмещать труд риелтора или гасить задолженность по коммунальным платежам. Порядок передачи денег при покупке квартиры до регистрации полностью основывается на данном договоре, который, в свою очередь, определяется статьей 380 ГК РФ. Задаток вносится на том этапе, когда продавец уже не планирует искать иных покупателей, а будущий владелец ответственно гарантирует внесение полной суммы при приобретении. На территории Москвы, согласно статистике, договор передачи денег за квартиру в виде задатка заключается в среднем за 4-6 недель до заключения договора и подачи документов на регистрацию.
Процедура оформления договора аренды индивидуального сейфа в Сбербанке
Почему стоит арендовать банковскую ячейку? Перечислим ряд преимуществ:
- У банка всегда есть свободные ящики для предоставления клиенту.
- Удается быстро подписать договор аренды.
- Предлагаются простые условия.
- В них можно хранить все что угодно, кроме запрещенных законодательством вещей.
- Часто аренда происходит при покупке недвижимости.
- Обеспечивается высокий уровень безопасности, помещения находятся под охраной.
- Исключается возможность кражи.
- Используются надежные замки, которые сложно взломать.
- Можно выбрать срок хранения от 1 дня до трех лет с дальнейшим продлением.
- У учреждения есть сейфы с различными габаритами.
- Можно пользоваться дополнительным внутренним контейнером для ценностей.
- Предлагается назначить доверенное лицо, которое будет допущено к сейфу.
- Ящик доступен в часы работы отделения.
- Вы можете провести третьих лиц к сейфу.
- У банка огромная сеть отделений, в которых предлагается воспользоваться услугой.
- Стоимость банковской ячейки в Сбербанке при покупке квартиры привлекательная, удается сэкономить средства.
Учитывая все эти факторы, становится понятно, почему данная услуга пользуется популярностью. С помощью сейфа можно безопасно хранить различные ценности и документы, а банк предлагает привлекательные условия.
Сейфовая ячейка предназначена для хранения наличных денег весь срок регистрации сделки. Это обязательное условие.
Передача денег через банковскую ячейку
Одним из самых лучших вариантов получения денег при продаже квартиры является наличный расчет с использованием банковской ячейки. Финансовые средства передаются продавцу строго после оформления и подписания всех документов путем перевода на банковский счет или ячейку продавца.
Если сделка купли-продажи не состоялась, покупатель имеет полное право забрать свои денежные средства из ячейки без дополнительных процедур.
Следует учитывать, что у данного метода есть свои недостатки. Во-первых, сотрудник банка на момент передачи денег при покупке квартиры не пересчитывает их, а это значит, что при обнаружении недостачи найти причину будет сложно. Во-вторых, все расходы, связанные с оформлением и арендой ячейки, несет покупатель.