Взносы на капитальный ремонт в новостройке. Что нужно знать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взносы на капитальный ремонт в новостройке. Что нужно знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Куда идут деньги, и кто их распределяет?
Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.
Новостройки: понятие и необходимость оплаты взносов на ремонт
Согласно внесенным в 2015 году изменениями к ЖК РФ, новостройками следует считать дома, введенные в эксплуатацию после 1 июля 2016 года. Вполне понятно, что фасад и коммуникации таких построек не могут требовать обновления. Однако закон не делает исключения для тех, кто купил жилье в новом доме. Взносы на капитальный ремонт в новостройке должны уплачиваться регулярно.
При сдаче постройки в эксплуатацию застройщики обычно устанавливают на нее 5-летнюю гарантию. Возникающие в период действия гарантии неисправности должны устраняться за счет застройщика. Что касается отчислений на капремонт, то в таких случаях они носят накопительный характер. Средства аккумулируются на счету Управляющей компании или ТСЖ, чтобы в будущем использоваться для оплаты дорогостоящих работ.
ФЗ№176 от 29 июня 2015 года были внесены изменения в статью 170 ЖК РФ, обязывающие владельцев помещений, размещенных в новостройке, платить взносы на капремонт по истечении установленного органами власти срока, но не позднее, чем через 5 лет после постановки объекта в программу по капремонту. В программу вносятся все дома, кроме тех, что не подлежат ремонту.
Гражданский Кодекс выдает вполне конкретное определение этого словосочетания. Капремонт – комплекс работ, проводимых с целью восстановления конструкций, элементов, замены инженерных сетей и даже некоторых несущих элементов.
Капремонт ставит вполне определенные задачи – устранение проблем, связанных с изношенностью здания, и приведение его в пригодное для дальнейшей эксплуатации состояние.
В комплекс работ входят также мероприятия по замене устаревших механизмов на более современные, например, замена лифтов, счетчиков. Вполне объяснимо, что по затратности такой ремонт стоит куда дороже, чем косметический.
Капремонт в квитанциях за свет
В мае петербуржцы обратили внимание на то, что в квитанциях от «Петроэлектросбыта» появилась новая строка – в ней отображаются суммы для оплаты взносов за капитальный ремонт. Об изменениях было предупреждено на сайте расчетного центра заранее, но для большинства это стало неожиданностью. Те, кто не хочет платить за капремонт, а за свет платил через «Сбербанк онлайн», столкнулись с тем, что разделить сумму и внести плату только за электричество нельзя – нужно оплачивать все единовременно. Чтобы исключить строку из счета, требуется лично посетить офис «Петроэлектросбыта». Подразделения ведомства до сих пор не могут принять всех желающих – так велика очередь тех, кто хочет убрать «капремонт» из квитанций ЕИРЦ.
Неудобство связано также и с тем, что несмотря на необходимость оплачивать капремонт через квитанции за свет, в «Петроэлектросбыте» не могут ответить на элементарные вопросы касательно формирования сумм взносов – всех отправляют в Фонд капитального ремонта. О том, как будет развиваться данная ситуация, пока говорить сложно – ясно одно: сотрудники «Петроэлектросбыта» испытывают большую нагрузку из-за большого потока жалоб, не связанных с их структурой. В связи с этим можно предположить, что в скором времени строчка «капитальный ремонт» вернется в розовые квитанции, либо будет приходить отдельной платежкой.
Можно ли получить отсрочку платежей
Законодательно не предусмотрена отсрочка начала уплаты взносов на капремонт жилого дома новостройки.
Здесь стоит обратить внимание на некоторые нюансы:
- дается от 3 до 8 месяцев времени, начиная со следующего месяца после опубликования региональной программы в официальных источниках СМИ, для того чтобы жильцы провели собрание и определились со способом формирования фонда, суммой ежемесячных платежей;
- когда речь идет о вселении в новый дом после утверждения программы, сроки для внесения платы на необходимые в будущем капитальные работы по ремонту общего определяются в зависимости от места проживания и могут охватить пятилетний период.
По-любому, как видим, собственники жилья в новостройках начинают вносить платежи на капремонт не с первого дня получения ключей от своих квартир. Например, в Саратовской области этот срок составляет 3,5 года.
Взнос подлежит уплате либо в минимальном размере, либо в большем, чем минимальный, размере. Второй вариант применим к случаям, когда соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ).
В остальных случаях (а их большинство, так как чаще всего реализуется ч. 7 ст. 170 ЖК РФ) взносы уплачиваются в минимальном размере. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.
В настоящее время для расчета минимального взноса используются Методические рекомендации по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт, утв. Приказом Минстроя России от 27.06.2016 N 454/пр.
Для установления минимального размера взносов учитывается множество факторов. А при расчете на каждого собственника размер данного взноса рассчитывается исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения.
Фактически размер взноса устанавливается за квадратный метр квартиры и умножается на количество квадратных метров конкретной квартиры.
Пример расчета:
Размер взноса на капремонт установлен в субъекте в сумме 6,23 руб/1 кв. м.
Площадь квартиры составляет 70 кв. м.
6,23 x 70 = 436 руб.
Итого собственник 70-метровой квартиры должен будет ежемесячно уплачивать взнос в Фонд капремонта в размере 436 рублей в месяц.
Если же собственников одной квартиры несколько (например, долевая собственность на квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала), то взносы на капремонт распределяются по количеству квадратных метров, принадлежащих каждому члену семьи. Соответственно, для учета уплаченных взносов на капремонт Фонд открывает лицевой счет каждому сособственнику.
Учтите, что согласно ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ законом субъекта РФ может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт. То есть в некоторых регионах некоторые категории собственников (чаще всего — малоимущие) могут рассчитывать на компенсацию. Если, конечно, она предусмотрена региональным законом.
Дома, считающиеся новостройками
К новостройкам относятся здания, возведенные 2-3 года назад. Максимальный возраст такого дома составляет 5 лет. Продажей квартир в новостройках занимается непосредственно застройщик. Также реализацией такой недвижимости могут заниматься физические или юридические лица, имеющие на руках ДДУ. Если же человек покупает квартиру, на которую ранее уже было оформлено право собственности, то такое жилье считается вторичкой.
В ряде случаев статус новостроек получают дома, подвергшиеся реконструкции. Подобное возможно, если в результате проведения ремонта изменилось количество квартир в здании или были внесены правки в запись в ЕГРП. Также дому мог быть присвоен новый кадастровый номер.
Однако случаи реконструкции являются скорее исключением из правил, чем нормой. По умолчанию же новостройка – это дом от застройщика.
Какие есть льготы по выплате взносов
По статье 169 ЖК РФ имеют право не выплачивать взносы на капремонт:
- все проживающие граждане в аварийных зданиях;
- все собственники в домах, находящихся в очереди под снос.
Имеют льготы по взносам на капремонт граждане пенсионного возраста:
- если в квартире проживает одинокий пенсионер старше 80 лет, то с него денежный сбор в фонд капитального строительства не взимается.
- для одиноких граждан старше 70 лет установлена 50% льготная ставка.
В каждом регионе определяется свой список льготников. Так в Москве имеют право полностью не вносить плату за капремонт следующие категории населения:
- участники, ветераны и инвалиды боевых действий, в том числе в Великой Отечественной войне;
- дети без попечительства родителей;
- Герои Соцтруда.
Лица, имеющие инвалидность любой группы, а также многодетные семьи обладают правом на 50% скидку.
Капремонт в новостройках: законное обоснование
Каким является правовое обоснование взносов на капитальный ремонт в новостройке, с какой стати жильцы многоквартирных зданий обязываются платить за капремонт? Юридическим основанием служат нормы российского гражданского законодательства, согласно которым владение имуществом неразрывно связано с ответственностью за него.
Приватизация жилья в России приветствовалась подавляющим большинством населения. У граждан появилась недвижимость, принадлежащая им на правах собственности. Статьей 210 российского ГК установлено чёткое и рациональное требование, закрепляющее ответственность за состояние имущества на его владельца.
В нормы российского жилищного законодательства со временем были внесены изменения, чтобы привести их в соответствии с гражданским законодательством. Потому и появились требования, вошедшие в п. 1 ст.169 ЖК. Они обязывают собственников ежемесячно совершать отчисления в фонды капитального ремонта.
В последующих пунктах ст. 169 разъясняется:
- при каких обстоятельствах позволяется освободить от оплаты расходов на реконструкцию здания в будущем;
- кому и какую можно предоставить компенсацию за расходы, понесённые в связи с выплатами на капитальное обновление постройки;
- в какие сроки возникают обязательства по выплатам;
- в каком случае они могут прекратиться досрочно.
В отношении сбора средств на грядущую реконструкцию зданий нормы Жилищного кодекса не проводят различия между недавно построенными объектами и давно эксплуатирующимися. Разве что владельцев жилья в совершенно обветшавших постройках принято освобождать от выплат на капитальные ремонты. В основе такой льготы лежит банальный экономический расчёт: сносить такое здание значительно дешевле, чем реконструировать. Т.е. капремонт постройки, находящейся в аварийном состоянии, очевидно, представляется бессмысленным, ведь новое строительство потребует меньше денег.
В новостройках 5 лет можно не платить взносы на капремонт
Частично данное утверждение верно, но с учетом некоторых особенностей.
В сфере ЖКХ существует заблуждение относительно взаимосвязи гарантии качества на построенный объект застройщиков и обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Если дом строился с привлечением денежных средств участников долевого строительства, то у застройщика существуют гарантийные обязательства (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»):
- не менее 5 лет на весь дом, кроме технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства;
- не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование, входящего в состав объекта долевого строительства.
С какого года собственники квартир должны платить за капитальный ремонт
Налоги, касающиеся коммунальных услуг, постоянно пополняются новыми статьями, в 2014 году пополнил список новый взнос под названием капремонт. Обусловлено нововведение ростом приватизированного жилья, следовательно, квартира частная — содержать должны собственники. Сейчас 90 процентов жилищного фонда России являются частным, к остальным 10-ти процентам относится ведомственное, муниципальное жилье.
Во время СССР все жилые помещения находились на балансе у государства, которое занималось обслуживанием многоквартирных домов. После начала приватизации жилищный фонд активно становился частным. Именно тогда власти начали задумываться о снятии с себя обязанности выделять денежные средства. Достаточно продолжительное время к этому вопросу не возвращались, планируя бюджет на 2015 год правительство осознало возможность экономии государственных средств.
Что ждет граждан, принявших самостоятельное решение воздержаться от ежемесячного перечисления взносов, и не подпадающих под определенную льготную категорию? В этом случае могут наступать неблагоприятные последствия, регламентированные жилищным законодательством:
- Муниципальная территория, в пределах которой было возведено строение;
- Этажность построенного дома;
- Наличие лифта;
- Объем финансирования, необходимый для ремонта общего имущества дома;
- Объем работ, внесенных в план;
- Фактический срок, на протяжении которого дом подлежал эксплуатации.
Кто обязан платить за капремонт
Жилищный кодекс определяет, что оплата капитального ремонта осуществляется собственниками помещений МКД. Нужно ли платить за капремонт и кто освобожден от уплаты взносов в каждом конкретном случае, рассмотрим ниже.
Внимание! Обязаны ли жильцы платить за капремонт жилого дома, напрямую зависит от их статуса по отношению к помещению – собственники или арендаторы. Льготы по другим основаниям, например, для пенсионеров, многодетных или инвалидов (как по налогам), не предусмотрены. Однако в некоторых регионах существуют компенсационные выплаты по капремонту для ряда категорий граждан.
В свою очередь, капитальный ремонт квартиры полностью ложится на плечи ее собственника и не выполняется за счет общих средств, собранных всеми жильцами.
Что будет, если не платить
Долг будет копиться несколько месяцев, после чего региональный оператор сначала вышлет предупреждение о необходимости погасить задолженности, а затем обратится в суд за принудительным взысканием денег. Дополнительно к основному долгу будет начислена пеня.
Особенность в данном случае в том, что разбирательство проводится не в форме привычных заседаний, а в форме выдачи приказа. А именно:
- Ведомство обращается в суд с письменным заявлением.
- Судья в течение 5 дней выдает судебный приказ на взыскание задолженности. Документ направляется должнику почтой.
- Если в течение 10 дней с даты получения не подать возражения против судебного приказа, последний вступит в законную силу. Если подать – приказ отменят, но ведомство инициирует другой судебный процесс, в котором, скорее всего, одержит победу.
Получив судебное решение о взыскании долга, фонд обратится к приставам, которые вправе заблокировать карточки, описать и изъять имущество, запретить выезд из страны до погашения задолженности. Плюс на должника «повесят» исполнительский штраф за неуплату долга добровольно.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Гдe aккyмyлиpyютcя дeньги, cдaнныe нa кaпpeмoнт
Cpeдcтвa, кoтopыe пocтyпaют oт coбcтвeнникoв квapтиp нa кaпитaльный peмoнт вceгo дoмa, нaкaпливaютcя нa cпeциaльныx cчeтax peгиoнaльныx фoндoв кaпpeмoнтa жилья. Нa ceгoдняшний дeнь, тaкиe фoнды cyщecтвyют в 85 cyбъeктax PФ. Кpoмe тoгo, ecли жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья — TCЖ — тaкaя opгaнизaция имeeт пpaвo oткpыть coбcтвeнный cчeт нa кaпpeмoнт и нe плaтить в peгиoнaльный фoнд.
Beличинa взнocoв ycтaнaвливaeтcя opгaнaми peгиoнaльнoгo yпpaвлeния или нa coбpaнии члeнoв TCЖ, нo пo вceй cтpaнe являeтcя oпpeдeлeнным тapифoм нa 1 м2 плoщaди квapтиpы. B paзныx peгиoнax тapифы cyщecтвeннo oтличaютcя, нaпpимep, житeли Caнкт-Пeтepбypгa или Кapeлии c 1 м2 плaтят взнoc 2-3 pyбля, Яpocлaвля — пoчти 6 pyблeй, a coбcтвeнники мocкoвcкиx квapтиp или житeли Xaнты-Maнcийcкa — yжe 15 pyблeй зa 1 м2 жилья.
Уcтaнoвлeнa пepиoдичнocть взнoca плaтeжeй: жильцы oбязaны внecти yкaзaннyю в квитaнции cyммy в cлeдyющeм зa oтчeтным мecяцe, в пepиoд c пepвoгo дo дecятoгo чиcлa. 3a нecвoeвpeмeннoe внeceниe плaтeжeй пpeдycмoтpeнa пeня. 3aкoннocть ee нaчиcлeния ocнoвaнa нa cтaтьe 171 ЖК Poccии.
Coбcтвeнники дoлжны eжeмecячнo дeлaть взнocы нa кaпpeмoнт нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa влaдeния квapтиpoй. Toт фaкт, чтo кaпитaльныe paбoты тoлькo чтo пpoвeдeны или eщe нe зaплaниpoвaны нa cлeдyющий пepиoд, нe ocвoбoждaeт oт yплaты взнocoв.