На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На первом предлагать. Как превратить квартиру в магазин или офис?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет
Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.
По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.
Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.
С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Перевод помещения как решение проблемы
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?
Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!
Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».
Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.
А дальше начинается самое интересное.
В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.
Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.
Квартира на последнем этаже: плюсы и минусы
Пocлeдниe этaжи пpинятo cчитaть «плoxими» пo cтapoй coвeтcкoй пpивычкe. Macштaбнoe cтpoитeльcтвo «xpyщeвoк», пaнeльныx и киpпичныx дeвятиэтaжeк пpишлocь нa шecтидecятыe-ceмидecятыe гoды пpoшлoгo cтoлeтия. Oнo былo cвязaнo c peзким pocтoм мнoгиx oтpacлeй пpoмышлeннocти и нeoбxoдимocтью paзмeщeния в гopoдax бoльшoгo кoличecтвa людeй. B paмкax гocyдapcтвeннoй пpoгpaммы в кopoткиe cpoки былo cпpoeктиpoвaнo и вoзвeдeнo бoльшинcтвo здaний, в кoтopыx люди живyт и пo ceй дeнь. Пpи cтpoитeльcтвe пo пpичинe дeфицитa вpeмeни и cpeдcтв были yпyщeны мнoгиe дeтaли и нe пpeдycмoтpeны пoбoчныe эффeкты. Cpoки cлyжбы здaний нe бeзгpaничны и нa ceгoдняшний дeнь жить в тaкиx дoмax cтaлo дeйcтвитeльнo нeyдoбнo.
Кoнcyльтaции мнoгиe пpeдocтaвляют coвepшeннo бecплaтнo. Кpoмe этoгo, люди, имeющиe oпыт в пoдoбнoгo poдa вoпpocax, ycпeшнo oпpeдeляют дeйcтвитeльнoe пoлoжeниe дeл c кaждoй кoнкpeтнoй квapтиpoй. Oни мoгyт пoмoчь aдpecнo и выдaть пoлный cpaвнитeльный aнaлиз двyx и бoлee квapтиp. Boзмoжнo пoдpoбный aнaлиз бyдeт cтoить нeкoтopoй cyммы, нo зa тaкyю paбoтy зaплaтить oднoзнaчнo cтoит. Beдь нeё зaвиcит вaшe peшeниe и, пo бoльшoмy cчётy, ближaйшee бyдyщee.
Правовые аспекты использования жилого помещения
Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать Жилое помещение исключительно для проживания.
Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.
Закон устанавливает следующие ограничения:
- деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
- собственник нарушает требования к жилому помещению;
- запрещено размещать промышленные производства;
- запрещается располагать религиозные организации;
- необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.
Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.
Плюсы и минусы коммерции для жильцов
Польза от работы коммерческих помещений в новостройках лежит на поверхности. Они создают так называемую тапочную доступность. Иными словами, житель может прямо в домашней одежде и тапочках сходить в магазин или кофейню, не покидая при этом пределы ЖК. Это удобно, особенно в условиях высокого темпа жизни в мегаполисе. Помимо этого не тратится время на передвижения на дальние расстояния. Добавим, что некоторые застройщики заранее, ещё на этапе проектирования, утверждают количество продуктовых магазинов, аптек, банков в своей новостройке, исходя из состава уже работающих в квартале объектов. Проще говоря, девелоперы пытаются не допустить того, что, к примеру, появится пять банков и лишь один маленький магазин.
Теперь о минусах. Предприятиям, работающим в доме, запрещается загрязнять воздух и придомовую территорию, создавать угрозу для жизни и превышать предельно допустимый уровень шума. На практике же бывает иначе. Иногда читатели портала Novostroy жалуются на шум: до окон квартир доносятся крики нетрезвых граждан, посещающих кафе и пивные бары. Кроме того, социальные объекты (магазины, аптеки, отделения банков) привлекают неограниченный круг лиц, что фактически означает доступ посторонних. Это снижает уровень безопасности и комфорта. Наконец, насущной проблемой становится антисанитария, которая приводит к распространению грызунов и бездомных животных. Горы мусора, не умещающиеся в контейнеры, тоже не добавляют радости от проживания в новостройке.
На что необходимо обратить внимание при выборе коммерческого объекта
«Подводных камней» при покупке коммерческой недвижимости на самом деле немало. Они касаются как вопроса ценообразования, так и документооборота. Немаловажную роль играет расположение и востребованность объекта. Предлагаем ознакомиться с этими и другими особенностями приобретения «коммерции» в разделе.
Назначение и состояние помещения
В первую очередь, важно определиться с дальнейшей «судьбой» коммерческой площадки. Что вы хотите видеть в новых стенах — уютное кафе, модный салон красоты или современные апартаменты. Если как таковых идей пока нет и во главе угла — вопрос дальнейшей прибыли, то можно остановиться на универсальных вариантах. Однако стоит учесть, что предполагаемый бюджет и предложение рынка могут также внести свою лепту в дальнейшие планы.
Назначение коммерческих помещений
Недвижимое имущество, используемое для получения пассивного, постоянного дохода, классифицируется в зависимости от целевого направления. Так, все объекты коммерческой недвижимости разделяют на группы:
- Торговые. Объекты, в которых происходит товарообмен с клиентами. Обычно они расположены в ТЦ, жилых комплексах/домах или являются отдельными постройками.
Помещения для торговли: магазины, ТК, места общественного питания, павильоны и т. п. - Производственные — площади, расположенные в специализированных сооружениях, в которых ведется трудовая деятельность людей, связанная с различными видами производства. К таким зданиям относятся цеха, технические строения, ангары.
- Складские — тип недвижимости, предназначенный для приема, хранения и подготовки к транспортировке любого типа товара.
- Офисные — это нежилые коммерческий помещения, предназначенные для рабочей деятельности сотрудников организации. Чаще всего они находятся в бизнес-центрах, административных зданиях, жилых комплексах. В офисах имеется мебель и техника, а также кухонные зоны и санузлы.
Приземлённая психология первого этажа
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”
Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа…
Заманил клиента отличным состоянием и продал квартиру на первом этаже
А вот реальный случай и живой наглядный пример того, как ремонт в квартире на первом этаже помог хозяину свернуть горы и продать таки своё жильё, который произошёл в одном из посёлков Московской области. Обычная 2-х комнатная квартира, два окна из трёх в которой выходят на подъезд дома, в жилом состоянии в кирпичной пятиэтажке времён Хрущёва, коих я уверена насчитывается на постсоветском пространстве многие тысячи. Так вот, собственником неоднократно предпринимались попытки продажи своего недвижимого имущества, да всё без успешно. Покупательская способность почти что на нуле, желающих днём с огнём не сыщешь, работы в богом забытом, хоть и городского типа, но посёлке, нет да уже наверное никогда не будет. Предприятия все позакрывались, молодежь бежит в большой город на заработки — знакомая ситуация не правда ли? Тем временем шли годы, и чего только не делал хозяин, чтобы продать квартиру: и занижал цену до нельзя, и вывешивал на окно рекламный плакат, и менял агентства и риэлторов как перчатки — да всё без толку, пока не воспользовался грамотным советом опытного в таких делах специалиста. Изначально диспозиция была — одна из многих, а необходимо было сделать предложение уникальным, качественно выделится из серой массы, стать если хотите лучом света в тёмном царстве. Рекомендации сводились к тому, чтобы незамедлительно приступить к косметическому ремонту в жилых помещениях, освежить именно комнаты, так как санузел и кухня были во вполне себе приглядном состоянии, и тем самым добиться приятного впечатления от всей квартиры в целом.
Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках
Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.
Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.
Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.
Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.