Пенсионер и аренда: как сдавать, как повлияет на пенсию, налоги и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пенсионер и аренда: как сдавать, как повлияет на пенсию, налоги и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.
Снимается ли надбавка к пенсии у пенсионера, сдающего квартиру в аренду
Пенсионная надбавка – это доплата региона к сумме пенсии. Она установлена для тех неработающих пенсионеров, у которых суммарное материальное обеспечение меньше величины прожиточного минимума определенного для пенсионера в регионе его регистрации.
В понятие материального обеспечения пенсионера входят пенсии, социальное обеспечение и иные меры социальной поддержки.
Доходы от сдачи квартиры в этом перечне не учитываются и пенсионер работающим не считается, так как не уплачивает взносы обязательного пенсионного страхования (за исключением регистрации в качестве индивидуального предпринимателя). Вот почему региональные надбавки к пенсии (в том числе и Московская надбавка) у пенсионеров-арендодателей сохраняются.
Право пенсионера на получение социальных выплат и субсидий, которые зависят от суммарного дохода, может быть утеряно. Так как полученная плата за аренду будет включаться в совокупный доход.
Ecли oбъeктoв нeдвижимocти нecкoлькo
3aкoнoдaтeльcтвo пpямo yкaзывaeт, чтo ocвoбoждeниe oт нaлoгa нa имyщecтвo пeнcиoнepoв вoзмoжнo тoлькo для oднoгo oбъeктa кaждoй кaтeгopии. To ecть ecли y пeнcиoнepa ecть гapaж, чacтный дoм и квapтиpa, oн мoжeт нe плaтить вooбщe. A вoт ecли y нeгo ecть двa дoмa, квapтиpa и гapaж, зa oдин дoм пpидeтcя oтдaвaть дeньги ФНC.
Ecли y вac в coбcтвeннocти нecкoлькo oбъeктoв oднoгo видa, вы впpaвe caмocтoятeльнo выбpaть нeдвижимocть для пoлyчeния льгoты. Ee нyжнo бyдeт пoдpoбнo oпиcaть в зaявлeнии в ФНC. Oбычнo в нeм yкaзывaют тoчный aдpec, фopмy coбcтвeннocти, ocнoвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти, ee кaдacтpoвyю cтoимocть.
Ecли вы нe yвeдoмитe ФНC o выбpaннoм oбъeктe нaлoгooблoжeния для пoлyчeния льгoты, eгo выбepyт caми coтpyдники ФНC. Oни изyчaт cвeдeния oбo вceй нeдвижимocти в вaшeй coбcтвeннocти и пocчитaют cyммy нaлoгa пo кaждoмy oбъeктy, a зaтeм ocвoбoдят oт yплaты caмoй бoльшoй cyммы. To ecть ecли вaшa цeль — cэкoнoмить, мoжeтe нe oбpaщaтьcя в ФНC c дoпoлнитeльным зaявлeниeм: «нaлoгoвaя льгoтa пpeдocтaвляeтcя в oтнoшeнии oднoгo oбъeктa нaлoгooблoжeния кaждoгo видa c мaкcимaльнoй иcчиcлeннoй cyммoй нaлoгa». Этo пpoпиcaнo в зaкoнoдaтeльcтвe.
Нaпpимep, y вac ecть двa дoмa, квapтиpa и двa гapaжa. Oт yплaты нaлoгa нa квapтиpy вы ocвoбoждaeтecь. Oдин дoм cтoит 1 500 000 pyблeй, втopoй — 2 000 000 pyблeй. Пepвый гapaж cтoит 400 000 pyблeй, втopoй — 700 000 pyблeй. Cтaвкa пo вceм oбъeктaм paвнa 0,1%. To ecть зa пepвый дoм нyжнo плaтить 1 500 pyблeй, зa втopoй — 2 000 pyблeй eжeгoднo, зa пepвый гapaж — 400 pyблeй, зa втopoй — 700 pyблeй. Bac ocвoбoдят oт yплaты бoльшeгo нaлoгa, и вы бyдeтe плaтить кaждый гoд 1 500 pyблeй зa oдин дoм и 400 pyблeй зa oдин гapaж.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Налоговый вычет для пенсионеров
Часть истраченных на определенные нужды средств гражданин может вернуть в виде налогового вычета. Это право дано ему Налоговым кодексом и действующим законодательством. Вид налогового вычета зависит от того, какие затраты гражданин хочет возместить. Если за покупку жилья, то заявляется имущественный вычет, если за лечение или обучение, то социальный.
Остановимся на двух наиболее популярных вычетах: имущественном и социальном вычете за лечение. Но мы рассмотрим не общий порядок заявления льготы, а особенности ее получения гражданами, вышедшими на пенсию.
В этой статье мы расскажем о том, как получить вычет пенсионеру, какие для этого нужны документы, какие особенности предусмотрены для данной категории, и может ли пенсионер получить налоговый вычет, если он находится на пенсии и не имеет другого дохода.
Льготы для работающих пенсионеров
Россияне, сочетающие пенсию и активную трудовую деятельность, теряют право на многие льготы. При этом закон гарантирует им право получить у работодателя дополнительные дни отпуска «за свой счет» в любое время.
| Кому предоставляется отпуск | Кол-во дней |
| Пенсионерам по возрасту | 14 |
| Участникам ВОВ | 35 |
| Инвалидам | 60 |
Что представляет собой договор найма жилого помещения
Сдача в аренду жилого помещения представляет собой предоставление собственником жилого помещения во временное пользование и за установленную плату другому лицу.
Предоставляя квартиру в аренду, чтобы избежать негативных последствий, да и в целом следуя букве закона, следует заключить договор найма жилого помещения, где необходимо прописать все основные договорённости между сторонами и нюансы.
Основным законом, регулирующим нормы и правила сдачи в аренду жилого помещения является Гражданский кодекс РФ (глава 35), согласно которому такой договор заключается в письменной форме, как и все изменения к нему. Если в период действия договора найма меняются какие-либо его условия, например, размер арендной платы или компенсация за замену оборудования в квартире, то они также оформляются письменно, в виде дополнительного соглашения к договору. Сторонами по такому договору являются наймодавец – собственник, сдающий в наём квартиру и наниматель – лицо, снимающее ее.
Важным отличием между созвучными договорами является то, что договор найма заключается на жилую недвижимость между физическими лицами для проживания в ней, а договор аренды — на жилую или коммерческую недвижимость, когда одной из сторон является юридическое лицо (организация) или даже обе.
Договор найма может быть составлен в простой письменной форме, образец договора можно найти в интернете, дописав в нем интересующие стороны условия, а также, если помощь в поиске квартирантов оказывает риелтор, то у него должны быть бланки таких договоров.
Как подготовить квартиру к сдаче в аренду
Перед сдачей квартиры в аренду собственнику стоит оценить ее внешний вид и произвести уборку помещения, выполнить необходимый ремонт и замену неисправного оборудования. Если планируется сдавать квартиру с мебелью и бытовой техникой, то следует позаботиться об исправности данного оборудования.
Перед выставлением квартиры на рынок недвижимости следует:
- определить размер арендной платы, учитывая состояние квартиры, её обстановку и оснащение;
- подготовить документы на квартиру: выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру, согласие других собственников (при их наличии), согласие банка (при наличии ипотеки) и другие документы, в зависимости от ситуации.
Налоги от сдачи квартиры в аренду
При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Сроки подачи декларации 3-НДФЛ
Предельный срок подачи декларации о доходах – 30 апреля года, следующего за отчетным. Это значит, что 3-НДФЛ за 2023 год должна быть сдана весной 2024 года. Заполнение декларации не должно вызвать затруднений. В ней прописываются данные стороны (налоговой службы, налогоплательщика), сумма дохода и налога.
Декларацию в форме 3-НДФЛ можно скачать с официального сайта ФНС. Заполнить и сдать ее разрешается как в бумажной, так и электронной форме. Данные действия не будут считаться нарушениями со стороны налогоплательщика.
При выборе бумажного варианта, пенсионеру стоит помнить, что заполнять его можно лишь черными или темно-синими чернилами. Нежелательно допускать помарки и перечеркивание записей.
В приеме подобного документа сотрудники ФНС откажут на законных основаниях.
Положены ли налоговые льготы при покупке квартиры для пенсионеров в 2022 году
Не все граждане в РФ осведомлены о том, что законодательно установлены льготы для пенсионеров при приобретении квартиры, на которые они вправе рассчитывать при соответствии определенным критериям.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Итак, рассмотрим, положены ли налоговые льготы при покупке квартиры для пенсионеров в 2022 году, каким именно категориям, суть данных льгот и законодательное регулирование.
Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду
- это удобно, поскольку налогоплательщик заполняет декларацию по доходам самостоятельно. Для этого нужно раз в год посетить налоговую инспекцию и заполнить форму, приложив копию договора аренды с прописанной в нём суммой;
- удобные сроки. По правилам налоговую декларацию за предыдущий год необходимо подать до 30 апреля следующего. Сами налоги необходимо уплатить до 15 июля. Проще говоря, если впервые сдали квартиру в марте 2022 года, декларацию нужно будет подать до апреля 2022, а уплатить налоги и того позже. Проще всего открыть банковский счёт и пополнять его ежемесячно, откладывая 13% от суммы аренды, помимо того, что к середине будущего года у вас наберётся сумма, необходимая для уплаты налогов, банк ещё и проценты на неё начислит;
- никаких дополнительных взносов и трат не предвидится, сумма налога ограничена только озвученными 13%.
Однако это в прошлом, «обрадовала» пресс-служба ФНС России. Налоговое законодательство изменилось, и эти изменения вступили в силу в начале 2022 года. Теперь субъекты Федерации получили право высчитывать потенциально возможный доход индивидуального предпринимателя от количества сдаваемых внаём объектов или их площади. То есть, если раньше предприниматель приобретал патент, неважно было, сдаёт он одну или несколько квартир, сумму он выплачивал одну и ту же. Теперь с новыми поправками некоторая справедливость будет восстановлена, особенно по отношению к тем рантье, в распоряжении которых имеется только одна квартира.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать
Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
- Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.
При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.
А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно. Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.
Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора. Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской.
Строго регулируемой законом формы составления нет. Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:
- Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств.
Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?
При условии, что Вы приобретаете патент и ваш вид деятельности будет в перечне видов деятельности для самозанятых граждан.На сегодняшний день сдача в аренду собственного имущества населению в перечне услуг населению нет. Насколько выгоден для Вас будет данный закон, может показать только время и его окончательные условия.Обращаю Ваше внимание, что пока закон приобретет окончательный вид, то заплаченный Вами подоходный налог за четыре предшествующих года (как пенсионеру), можно вернуть из бюджета социальным или имущественным вычетом.Нормативный акт о самозанятых гражданах принят и вступил в действие, но граждане, сдающие в аренду недвижимость, под данную сферу деятельности не подпадают, и, соответственно, не могут считаться самозанятыми.Сами по себе изменения это дополнения в главу 23 (НДФЛ) НК РФ в статью «Доходы, не подлежащие налогообложению».