8. Агентские отношения: Агентский договор на коммунальные услуги

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8. Агентские отношения: Агентский договор на коммунальные услуги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?

Общее описание варианта

Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):

1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):

• организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;

• получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);

• получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;

• участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Агентский договор при усн. особенности учета.

Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.

Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.

Как посреднику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика

Кроме того, заказчику нужно представить:*
– копии всех первичных документов, подтверждающих приобретение материальных ценностей (письмо МНС России от 17 сентября 2004 г. № 21-09/60455);
– отчет об исполнении поручения. Такое правило действует в отношении агентского и комиссионного договоров (ст. и ГК РФ). Отчет посредника по договору поручения представляется заказчику, если это прямо предусмотрено договором (). Форма отчета об исполнении поручения может быть произвольной или установлена в договоре. При этом она должна содержать обязательные реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ;
– копии первичных документов, подтверждающих расходы посредника, связанные с исполнением поручения (транспортные расходы, расходы на хранение и т. д.), если в соответствии с договором такие расходы подлежат возмещению заказчиком (ст. , ГК РФ).

Посредник не участвует в расчетах*

Как посреднику отразить в бухучете приобретение товаров (работ, услуг), если он не участвует в расчетах

Если посредник не участвует в расчетах, сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;

Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.

Главбух советует: если посредник платит единый налог с доходов, в посредническом договоре целесообразно предусмотреть обязательства заказчика по возмещению заказчиком расходов посредника, связанных с исполнением договора. В этом случае с суммы возмещения затрат единый налог платить не придется.

Суммы, поступающие посредникам в возмещение их расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, в состав доходов не включаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 , НК РФ, письма Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 , от 18 мая 2007 г. № 03-07-14/14). Если же по условиям договора расходы посредника покрываются за счет вознаграждения, ему придется начислить и заплатить единый налог со всей суммы, полученной от заказчика.

Предварительный договор аренды или смешанный договор?

Обратимся к нормам ГК РФ и определим понятие предварительного договора. Согласно ст. 429 по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора. Кроме того, исполнение предварительного договора не предполагает передачу денежных средств в счет платежей по основному договору. Это означает, что по предварительному договору ритейлер не может перечислить аванс под будущую аренду помещения или оплатить коммунальные платежи или маркетинговые сборы.

На практике ритейлеры заключают с будущим арендодателем смешанный договор согласно ст. 421 ГК РФ.

Данный договор содержит признаки как предварительного договора, так и договора оказания услуг.

По смешанному договору ритейлер может вносить плату:

• за эксплуатационные услуги;
• коммунальные услуги;
• маркетинговые или рекламные услуги;
• пользование помещением;
• открытие торгового комплекса;
• право заключения договора аренды;
• ремонтно-строительные работы.

Перечень всевозможных плат зависит от предполагаемых расходов будущего арендодателя, которые он желает покрыть за счет ритейлера.

Платим арендную плату в твердой сумме

Стоимость коммунальных услуг может не выделяться в договоре аренды, а быть зафиксированной в сумме арендных платежей. Гражданское законодательство прямо предусматривает установление арендной платы в твердой фиксированной сумме согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Вместе с тем при таком подходе возникают сложности с расчетом фиксируемого объема потребляемых коммунальных услуг на будущие периоды, т.к. они, фактически понесенные арендатором, могут не соответствовать размеру коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы. С точки зрения бизнеса данный способ компенсации непрозрачен и не всегда выгоден как для арендодателя, так и для арендатора. Все эти проблемы порождают необходимость пересмотра арендной платы чаще одного раза в год. Однако стороны не могут предусмотреть такое условие в договоре, поскольку оно противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и может порождать его ничтожность (ст. ст. 168 и 180 ГК РФ).

Непрозрачный механизм установления размера арендной платы вынуждает выделять коммунальные услуги в отдельный платеж.

Замена контрактуальной стороны

Вопросы замены участника договора регламентируются ст.308 ГК РФ. Так, в соответствии с указанной статьей, под заменой стороны подразумевается передача всех договорных прав и обязанностей от одного лица другому лицу.

При этом не существует ни одного нормативного акта, который бы регламентировал, как эта замена должна производиться.

Логично, что стороны должны договориться о замене, а третья сторона — согласиться заменить одного из участников договора. Собрать три этих желания воедино можно посредством дополнительного соглашения.

Однако обратим ваше внимание на еще одну возможность, о которой мало кто знает.

Ни один нормативный акт не запрещает в тексте агентского договора предусмотреть пункт о замене принципала по усмотрению агента. Пункт может выглядеть следующим образом «Агент, в случае отсутствия поручений от принципала, имеет право на замену принципала как стороны настоящего договора».

Поскольку в случае расторжения договора аренды поручения как раз перестают поступать, то агенту (арендодателю) потребуется составить приложение к агентскому договору, по которому новый арендатор примет на себя права и обязанности принципала.

Таким образом можно избежать необходимости расторгать с РСО договор по агентскому договору со старым арендатором и заключать новый.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Возможен ли агентский договор без вознаграждения?

Существенными условиями агентского договора являются его предмет (юридические и фактические действия, исполняемые агентом от своего имени или от лица принципала, который в любом случае финансирует их исполнение) и иные условия, о необходимости согласования которых заявит хотя бы один из контрагентов. Цена сделки не является существенной и может не оговариваться в документе (ст. 1006 Гражданского кодекса). Однако это не означает, что закон дозволяет вовсе не выплачивать агенту вознаграждение.

Суды неоднократно указывали, что норма о возмездности договора об агентировании является императивной и не подлежит изменению по соглашению сторон (например, ФАС Поволжского округа в постановлении от 24.05.2013 по делу № А55-6675/2012).

Из судебной практики можно сделать еще несколько выводов:

Проверить агентский договор на риски вам помогут Готовые решения от КонсультантПлюс.

Структура и пример агентского договора на коммунальные услуги

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Наименование сторон.
3. Предмет договора. Предметом соглашения являются действия агента, направленные на реализацию коммунальных услуг.
4. Срок действия договора. Договор может быть срочным либо бессрочным.
5. Права и обязанности сторон. Договорные отношения могут ограничить права как одной, так и другой стороны (например, неразглашение, запрет на заключение аналогичных документов по данной сделке).
6. Сроки выполнения агентского поручения.
7. Сдача отчета агента. Агент должен отчитываться за свои действия по реализации договора. Необходимо определить, в каком виде и в какой срок он будет предоставлять агентский отчет.
8. Вознаграждение агента и порядок расчета. Вознаграждение может выплачиваться после совершения агентом определенных действий либо после исполнения всего соглашения.
9. Ответственность сторон.
10. Основания и порядок расторжения договора.
11. Разрешение споров.
12. Форс-мажор.
13. Прочие условия.
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Сопровождающая документация:

• агентская отчетность;
• перечень услуг (агентирование);
• дополнительное соглашение;
• протокол возражений;
• компромиссный протокол.

Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг

Да, может.

Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*

Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).

Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).

Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).

Документооборот у сторон

Главным документом, имеющим место в отношениях «агент-принципал» является (помимо, конечно, самого агентского договора) . Такой документ обязаны предоставлять все агенты, независимо от рода деятельности и специфики отношений. Более того, статья 1008 Гражданского Кодекса России требует, чтобы агенты предоставляли отчеты о проведенных поручениях даже тогда, когда принципал разрешает их не предоставлять,

Данный документ должен содержать не только формальные пояснения, но и все доказательства расходов, которые пришлось производить агенту во время выполнения агентского договора. Более полный пакет документов (квитанции о уплате пошлин, составлены субагентские договора и договора с партнерами или арендодателями) оговаривается в самом агентском договоре. Таким образом помимо документов предусмотренных Гражданском Кодексом, остальной документооборот регулируется исключительно принципалом и агентом в порядке составления агентского договора.

Скачать бланк отчета агента по АД при УСН можно .

Похожие записи:

• Выплаты при рождении ребенка в 2023 году
• Уточненные декларации: кто может не сдавать
• Ваша заявка уже обрабатывается