Сделки с участием несовершеннолетнего как не остаться без квартиры и денег
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с участием несовершеннолетнего как не остаться без квартиры и денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать…
Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать?
Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены. Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Может ли ребенок стать продавцом квартиры
— Покупаю квартиру, является несовершеннолетний ребенок. Может ли ребенок стать продавцом квартиры. На что стоит обратить внимание? Какие риски есть у подобных сделок?
Обычно, чтобы купить квартиру в пользу ребенка, родители первоначального продают другое жилье, которое принадлежит несовершеннолетнему.
Как мы уже отмечали, ребенок до 18 лет может быть собственником квартиры. Но что касается продажи недвижимости, то распоряжаться имуществом вплоть до своего совершеннолетия он не вправе.
Чтобы продать квартиру с долями несовершеннолетнего, родителям нужно заручиться согласием со стороны органов опеки и попечительства. Взамен продаваемой квартиры с собственником-ребенком, родители должны купить новое жилье или перевести на счет ребенка деньги за проданную долю.
Продажа квартиры с несовершеннолетними увеличивает сроки заключения сделки с недвижимостью, но в целом для продавца она не несет дополнительных проблем. Тогда как при покупке квартиры у семьи с ребенком у покупателя возникают дополнительные риски, которые нельзя не учитывать.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних? / Кадастровая палата
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого.
Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
- лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире
«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.
Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».
Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.
«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки. Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.
Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Получение разрешения от ООП
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка доставляет хлопоты именно из-за того, что приходится не только собрать массу документов, но и идти за разрешением от опеки.
Действовать в этом случае необходимо следующим образом:
- Обратиться в опеку по месту жительства (прописки) ребенка. При себе необходимо иметь свидетельство о рождении, выписку с места жительства ребенка, справку с пропиской, а также паспорт родителя. Желательно взять свидетельство о браке.
- Подать заявление с просьбой разрешить продажу жилья. С собой нужно взять выписку из ЕГРН.
- Написать заявление о продаже квартиры и о покупке нового имущества.
- Дождаться решения ООП.
Рассматривается запрос 2 недели. Все перечисленные действия реализовываются законными представителями ребенка. После 14 лет несовершеннолетний может обратиться в опеку самостоятельно.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Пакет документов для продажи
Помимо двух указанных справок потребуется подготовить следующие документы:
· Паспорта и СНИЛС всех участников сделки;
· Выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до сделки (справка, в том числе, подтверждает, что объект недвижимости не арестован и не находится в обременении у банка);
· Правоустанавливающие документы – это могут быть договора купли-продажи, долевого участия, мены, дарения, наследования;
· Технический паспорт на квартиру;
· Форму 9 и, в отдельных случаях, форму 9а (архивная форма, которая включает не только список ныне зарегистрированных жильцов, но и всех, кто был прописан в квартире в разное время);
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу, если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент покупки жилья;
· Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным услугам, взносам за капитальный ремонт, налоговым отчислениям.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника
Таких случаев все меньше и меньше, но они возникают. Могу из практики нашего юридического бюро. Ситуация такая: человек приобрел квартиру у ребенка. От имени ребенка эту квартиру продавал опекун. Это было порядка 5-6 лет назад, но ситуация возникла сейчас. Квартира впоследствии ребенку не была приобретена опекуном, то есть он получил деньги, покупатель получил квартиру, въехал в нее. Ребенку же квартиру не купили, то есть ребенок остался без жилья. Эту сделку купли-продажи суд признал недействительной, хотя было и согласие органов опеки и попечительства. Оказались непорядочными в том случае риэлторы. Риэлторы сидят в тюрьме. Но покупатель страдает. Его сделку признали недействительной. Пострадал добросовестный приобретатель, и он сейчас в суде доказывает, что сделка была действительна.
Каков порядок покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника?
Рустам Таминдаров, директор Юридического бюро:
Ребенок собственник или доли в квартире или всего помещения. Сам распоряжаться своей собственностью он не может. За него это могут сделать или законные представители, то есть его родители, или опекуны, или попечители. Сделка купли-продажи, когда присутствует несовершеннолетний, заключается только с обязательным участием органа опеки и попечительства.
В пакете документов, который собирают для отчуждения, обязательно должно присутствовать постановление о согласии на сделку органов опеки и попечительства. Причем они смотрят продаваемое жилье не только по документам. Обязательно на объект выезжает специалист. Смотрят все: этажность, планировку, наличие рядом школы, равнозначность районов.
Изначально органы опеки и попечительства дают согласия на единовременную покупку и продажу. Причем регистрация идет сначала покупки жилья для ребенка, а затем уже продажи его квартиры. Вот, нехороший момент здесь присутствует.
Как снизить риски признания сделки недействительной при покупке квартиры у несовершеннолетнего собственника?
Обязательно нужно отследить, чтобы ребенку было куплено жилье. Покупателю нужно взять инициативу в свои руки. Нужно проверить, есть ли согласие органов опеки и попечительства.
Сделки регистрируются в один день. В чем минус? Переход права собственности у нас в стране осуществляется 28 дней. Сначала ребенку приобретается жилье, потом его жилье продают, то есть сделка идет наоборот. Вот в эти 28 дней проверить пакет документов, попросить своего юриста это сделать, истратить немного денег и проверить пакет документов по квартире, которую не вы приобретаете, а которая будет приобретаться ребенку.