Чем отличается аренда от найма объекта недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается аренда от найма объекта недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
В чём разница между договорами?
Теперь разберём разницу между договором аренды и договором найма квартиры. Ключевых отличий несколько:
- сроки договора. В обоих случаях срок обсуждается участниками сделки и обязательно вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора, а вот наём не может длиться больше 5 лет;
- обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежит только договор аренды, срок действия которого — год и больше. В случае договора найма регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и как только документ подписан, он вступает в силу;
- порядок расторжения до окончания его действия.
Инициатором при расторжении договора найма может быть наниматель, но он должен письменно уведомить собственника за 3 месяца. Документ вправе расторгнуть и сам наймодатель — но только если наниматель не платит, портит имущество, нарушает права соседей и прописанные в договоре условия. С арендой всё сложнее: досрочное расторжение возможно только через суд.
Мы попробовали разобраться, чем аренда отличается от найма жилого помещения, какая между ними разница, в чём отличия между договором найма и договором аренды и какой документ лучше заключить конкретно в вашем случае.
Платежеспособность арендатора и нанимателя
Самые главные риски при сдаче квартиры в коммерческий наем или аренду связаны со срывами платежей и образованием задолженности. Поэтому важно еще на этапе переговоров удостоверится в финансовой надежности второй стороны. Существуют сайты, с помощью которых можно быстро и бесплатно проверить информацию о будущем арендаторе или нанимателе:
- Федеральная налоговая служба – позволяет узнать:
- дату постановки на учет, сведения о видах деятельности, руководителе и прочее;
- данные о приостановлении операций по счетам и банкротстве;
- задолженность по налогам физических лиц.
- Главное управление по вопросам миграции МВД России – дает возможность проверить действительность предоставленных паспортных данных.
- Арбитражные суды РФ – дает доступ к судебным делам, можно подробно изучить каждое дело, ход его рассмотрения, решение суда, исполнительные листы и суммы.
- Служба судебных приставов – содержит базы данных о задолженности по исполнительным производствам.
Разница между договором найма и договором аренды.
Договор найма или договор аренды?
Очень часто сайты агентств недвижимости предлагают скачать типовой договор аренды квартиры. Уже из одного этого предложения можно судить о квалификации агентства и сотрудников. С одной стороны, придраться не к чему, договор аренды также может быть востребован посетителем сайта агентства недвижимости. С другой стороны, подавляющее большинство сдающих квартиру нуждается не в договоре аренды, а в договоре найма. Так в чем же разница? Постараемся объяснить.
Договор найма и договор аренды — не просто разные договоры, отношения по ним, регулируются совершенно разными главами Гражданского Кодекса РФ. Глава 35 ГК РФ посвящена договору найма, а договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ.
Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.
При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.
А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).
Сравнительная таблица
Основные особенности рассматриваемых соглашений приведены в таблице:
| Критерий | Аренда | Наем |
| Участники | Физические и юридические лица | Только физические лица |
| Сроки | Может оформляться на любой срок, установленный сторонами. | Заключается максимум на 5 лет. |
| Регистрация | Обязательно регистрируется в Росреестре. | Не является обязательной. |
Особенности расторжения
Несмотря на то, что предельный срок действия соглашения о найме составляет 5 лет, это не значит, что наниматель обязан освободить помещение после истечения данного срока. Этот тип контракта подлежит автоматическому продлению, если стороны не договорились о другом. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения, каждый участник сделки должен предупредить иного о своих намерениях.
Срок окончания действия арендного договора определяется сторонами, поэтому автоматическое продление не предусмотрено. Если планируется продолжение деловых отношений, после окончания периода действия соглашения должно быть заключено новое, при этом условия могут поменяться.
Обратите внимание! При оформлении нового контракта, у арендатора есть преимущественное право на его подписание, но, в отличие от наймодателя, арендодатель не обязан снова сдавать ему помещение.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
В чем разница между договорами?
Все вопросы, касающиеся темы найма жилых помещений, регламентируются Гражданским кодексом РФ. Именно на него ориентируются юристы, составляя договоры найма, оформляя сделки, прописывая порядок заключения и расторжения, решая спорные вопросы в связи с возникающими имущественными отношениями между сторонами и т.д.
Договор найма – это документ, который оформляется при передаче владельцем помещения жилого назначения во временное пользование другому лицу на определенный срок и за определенную плату.
Если хотя бы одна из сторон (а может, и обеими сторонами) в данных отношениях является юридическим лицом, тогда оформляется уже договор аренды.
ВАЖНО! Продукция, полученная стороной-арендатором во время действия соглашения в результате использования арендуемого помещения, является его собственностью. Арендодатель не вправе претендовать на него.
Соответственно, договор аренды/найма – это подтверждение того, что между сторонами достигнута договоренность, с четким и понятным раскрытием условий подобного рода сотрудничества.
Какие есть особенности при заключении подобных договоров
Первое важное требование – объект договора:
- если заключается договор найма, им может выступать только помещение жилого назначения, то есть – квартира, жилой дом, как вариант, комната (например, в коммунальной квартире, общежитии);
- если речь идет про договор аренды, то в качестве объекта тоже должно выступать жилое помещение и организация может использовать его только для обеспечения жильем сотрудников (например, если сотрудник иногородний).
ВАЖНО! Если юридическое лицо оформило договор аренды на жилое помещение, то его можно использовать только непосредственно по данному назначению – для временного или постоянного проживания сотрудников компании. Нельзя организовать в арендованной квартире офис или же другое коммерческое помещение, то это будет нарушением закона.
Второй важный момент – форма договора. В соответствии с нормами действующего законодательства оба вида договоров обязательно должны быть оформлены в письменном виде. Это необходимо для того, чтобы:
- каждый из сторон четко понимал условия договора, круг своих прав и обязанностей;
- свести к минимуму риск возникновения каких-либо споров и конфликтов по данному вопросу;
- иметь возможность отстаивать свои права в случае их нарушения и необходимости обращения в суд.
Эти моменты важно знать и обязательно учитывать при составлении договоров, чтобы в будущем все было без неожиданностей и малоприятных последствий для обеих сторон.
Форма договора и необходимость его регистрации
Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме.
Для договора аренды письменная форма обязательна только в случаях, когда сумма сделки превышает 10000 рублей, а также если он заключается на срок более года. То есть в случае недорогой (менее 10 тысяч рублей за весь срок) и непродолжительной (менее года) аренды договор в письменном виде можно не заключать.
Договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о регистрации самого договора.
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено. Однако обязательной является регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности нужно подать в Росреестр (как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав) не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
В случае нарушения установленного порядка регистрации законом предусмотрена административная ответственность.
Так, при несоблюдении порядка регистрации договора аренды накладывается административный штраф в размере от 1500 до 2000 рублей (на граждан) и от 30 до 40 тысяч рублей – для юридических лиц.
При найме помещения несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет административный штраф для граждан в размере 5000 рублей.
Отличия договора аренды и договора найма жилого помещения
Оба соглашения, найма или же аренды жилья, можно отнести к договорам имущественного найма, то есть по условиям которых имущество может быть предоставлено за отдельную оплату для временного владения им или использования.
Участники договора
При сдаче жилья физлицу, должен быть рассмотрен именно найм помещения. В подобных договорах собственников, сдающих жилплощадь, называют наймодателями, а лиц, снимающих жилье, – нанимателями (согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
У юридических лиц (организаций) нет возможности получения жилых помещений на условиях их временного использования согласно найму, поскольку законодательство требует, в этом случае, заключения именно арендных соглашений либо иных схожих договоров (позиция обусловлена в п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Аналогичная ситуация складывается и при именовании сторон в арендном договоре: арендатор и арендодатель (что обозначено в статье 606 Гражданского кодекса РФ).
Следует обратить внимание на тот факт, что если жилье в аренде у организации, то последняя имеет право его использовать лишь для целей проживания отдельных граждан. К примеру, для обеспечения временным жильем сотрудников, прибывших в командировку.
В какой форме представлен договор и как проходит его госрегистрация
И для одного, и для другого договора установлено обязательное условие – составление их в письменном виде (что следует из п. 1 ст. 674 и п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
В чем отличия между договором найма и аренды?
Разница между этими типами отношений в том, что взыскать арендную плату с предпринимателя-юридического лица намного проще, чем с физического нанимателя. Все потому, что у бизнесмена есть хоть минимальное, но собственное имущество или средства на расчётном счету.
В то время как простые граждане могут быть неплатёжеспособными по разным причинам, в частности, из-за потери рабочего места или отсутствия доходов. В любом случае задержки при внесении ежемесячной платы могут привести к расторжению договора в судебном порядке.
Возобновление договора в случае окончания срока его действия при найме жилого помещения гражданами проводится на усмотрение собственника жилья. Жильцы не имеют права в одностороннем порядке продлевать договор.
Таким образом существенное отличие аренды от найма лишь в том, кто именно является субъектом сделки. Но оба договора – это имущественные отношения, в рамках которых недвижимость передаётся на временное пользование другой стороне за оговорённую стоимость.
Есть два вида договора имущественного найма, по этим договорам имущество предоставляется во временное пользование или владение за арендную плату: это договор аренды и договор найма жилого помещения. От чего зависит, какой именно договор будет заключен и чем договор аренды жилья отличается от договора найма имущества?
Договор имущественного найма может заключаться как между физическими, так и юридическими лицами. Итак, начнем с определения сторон договора.
«Умный человек всегда осторожен, даже во сне»*
Итак, договор о съёме квартиры составлять надо. Но как?
Прежде всего, стоит выяснить, в каком случае заключается договор аренды, а в каком договор найма. Не стоит полагать, что это одно и тоже. У юристов синонимов не бывает, там всё чётко и строго.
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, объясняет, если сдаётся жилая недвижимость, то классификация идёт на основании того, кому сдаётся площадь: с физическим лицом заключается договор найма, с юридическим — договор аренды. А вот статус владельца на классификацию не влияет, и если вы снимаете у ИП квартиру как частное лицо, то всё равно подписываете договор найма. Галина Баркус отмечает, что случаи съёма у ИП далеко не единичны сейчас на рынке: «Собственники квартир всё чаще прибегают к регистрации в качестве ИП при сдаче квартиры в аренду, так как это значительно сокращает их налоговое бремя и является законным способом минимизации налогооблажения».
Кроме того, стоит знать, что нежилые помещения в найм не сдаются! То есть любые апартаменты можно сдать или снять только на основании договора аренды.
«Любой договор можно заключить в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но если этого не сделать, то документ всё равно будет считаться действительным. Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН, подчёркивает: «Для договора аренды и найма установлены обязательные условия, которые должны быть включены в договор, и при отсутствии которых документ может быть признан судом незаключённым. К таким условиям относятся: предмет договора, арендная плата (размер, порядок оплаты, изменение) и срок». Правда, Вадим Ламин, уточняет, что если арендную плату в договоре не прописать, то это уже будет договор безвозмездного найма.
Неуказанный срок аренды считается государством равным пяти годам, это максимальный срок аренды, возможный по договору. Минимальный — одиннадцать месяцев. Чаще всего на рынке заключают договора найма или аренды на одиннадцать месяцев с правом продления. Причина этого кроется в том, что такие короткие договора не требуют государственной регистрации.
Договора же на срок от года и до пяти лет необходимо регистрировать в Росреестре, это требование содержится в ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ним» от 27.07.1997 122-ФЗ. Вернее, как уточняет Владимир Шмаков, сам договор не регистрируется, регистрируется обременение права собственности в виде договора найма. Для этого стороны подают заявление и необходимый пакет документов в МФЦ.
Галина Баркус обращает внимание, что в последующем любые соглашения об изменении зарегистрированного договора аренды также подлежат государственной регистрации и будут действительны только после проведения такой процедуры. Кроме того, после того как договор найма перестал действовать, соответствующие обременения с квартиры необходимо снять, обратившись опять в регистрирующий орган. Эксперт предупреждает: «Если этого не сделать, наличие обременения (даже фактически прекратившегося год назад) может обернуться неприятностью при последующем намерении собственника сдать квартиру в аренду. Ведь новый потенциальный покупатель, увидев в выписке из ЕГРП обременение, вправе приостановить переговоры или даже выбрать другой „чистый“ объект».
Если пренебречь этой обязанностью и не регистрировать договор, то последствия при аренде и найме для собственника недвижимости разные, если не учитывать риски несоблюдения интересов обеих сторон сделки. При неисполнении требования по регистрации договора аренды, арендатор, юридическое лицо, лишь не получает возможность эти расходы учитывать в целях уменьшения налогооблагаемой базы. Арендодатель никаких отдельных взысканий не получает. При уклонении от регистрации договора найма последствия более жёсткие и касаются они наймодателей. Как рассказывает Галина Баркус, закон в таких случаях предусматривает штрафы: для физических лиц — 5000 рублей, для ИП — до 100 000 рублей.
При этом не стоит думать, что незарегистрированный договор аренды освобождает владельца квартиры от уплаты налога с дохода, который он получает в виде арендной платы. Вадим Ламин расставляет все точки над i: «Само по себе отсутствие заключённого договора аренды не является нарушением закона, поэтому составлять его не обязательно. Однако это не значит, что без договора арендодатель не будет обязан платить налоги с полученной суммы аренды. Если налоговая служба узнает о факте сдачи жилья в аренду, то она найдёт способ взыскать положенную сумму в качестве налогов».
«Всё можно сделать простым, если аккуратно расположить факты»*
Как выяснилось, договор проверять не будут, но возникшие споры будут урегулироваться в соответствии с ним. Так как же правильно составить этот документ, чтобы потом претензии не возникали или разрешались в короткие промежутки времени?
Договор можно составить самому, можно скачать готовую закотовку в Интернете, можно обратиться к специалисту, но в любом случае он должен содержать ряд необходимых сведений:
— ФИО и паспортные данные каждого участника, включая место регистрации и срок действия паспорта;
— предмет договора — полные сведения о квартире (адрес, площадь);
— если собственников сдаваемой недвижимости несколько, то согласие каждого на данное действие, тоже самое в случае, когда в квартире несколько человек зарегистрированы;
— сведения о лицах, которые будут проживать в квартире, а также о членах их семьи и родственниках (паспортные данные также нужны);
— сведения о документе, подтверждающем право собственности арендодателя или наймодателя (пока ещё свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП, свидетельство о праве на наследство, договор социального найма);
— размер и порядок оплаты аренды;
— распределение обязательств по оплате коммунальных услуг, кто и за что платит, включая взносы на капитальный ремонт, консьержку, Интернет и т. п.;
— как решается вопрос с ремонтом (если решать его в рамках законодательства, то капитальный ремонт является обязанностью собственника жилья, а текущий — нанимателя);
— распределение ответственности при возникновении случаев причинения вреда третьим лицам;
— срок сдачи и порядок подления договора, также следует указать за какой срок наймодатель обязан уведомить о прекращении сдачи квартиры, или наниматель о своём съезде;
— условия одностороннего расторжения договора;
— описание жилища, включая перечень мебели и техники; согласие на поднайм — вселение временных жильцов;
— дата и подпись, причём подпись должна быть в виде автографа и полной расшифровки.
В договор аренды/найма можно вписать любые нюансы, чем больше будет вписано, тем легче будут регулироваться отношения между собственником и проживающими. Стоит также учитывать, что обо всём необходимо договариваться на берегу, а не во время плавания. Что требовать можно лишь то, что включено в договор, а о новых нюансах надо составлять дополнительные соглашения. Именно поэтому стоит изначально прописать пункт о домашних животных, об условиях посещения квартиры собственником для проверки порядка использования, о страховом депозите и его возврате или удержании, о штрафах, о форс-мажорных обстоятельствах, о любых других договорённостях, а также выяснять отсутствие задолженности по счетам до момента подписания договора.
Одним словом, к вопросу съёма и сдачи жилья каждая заинтересованная сторона должна подходить ответственно, понимая, что риск в данном случае ничем не оправдан.
Чем отличается договор найма от договора аренды, особенности сделок
- Оба договора определяют правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим эту жилплощадь
- По своей правовой природе аренда и найм выполняют одну функцию.
- Они способствуют установлению правоотношений, по которым, одно лицо (владелец имущества) передает второму, право им пользования за определенное вознаграждение.
- Несмотря на такие схожие функции, они имеют существенные различия между собой.
Порядок заключение договора найма жилого помещения, а также соответствующие права и обязанности регулируются отдельной главой Гражданского кодекса под номером 35. Согласно ей данный договор заключается только между физическими лицами.
То есть с одной стороны его подписывает владелец недвижимости, с другой стороны наниматель.
Его основными принципами являются следующие нормы:
- соглашение может быть долгосрочным, сроком на 5 и более лет, а также, краткосрочным, не более одного года; такое соглашение не нужно регистрировать в специальном государственном реестре;
- для того, чтобы прекратить правоотношения по такому договору, если срок действия его не закончился, нужно решение суда;
- если данное соглашение будет заключено между физическим и юридическим лицом, оно будет недействительным, то есть не порождает никаких прав и обязанностей лиц, которые его подписали;
- для прекращения такого соглашения по решению суда, необходимы четкие основания, перечень которых установлен действующим законодательством.
- Мнение юриста-эксперта
- Одним из отличительных признаков договоров найма от договора аренды жилого помещения является возможность нанимателя жилья зарегистрировать, или по другому — прописать квартиранта и членов его семьи.
- Прописка может быть необходима нанимателям для получения каких либо льгот, в том числе и субсидий, постановку на очередь в детский сад или для обращения в поликлинику по месту жительства.