ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как рассчитать компенсацию за жилье в аварийном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий
Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.
Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов:
1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания.
2. Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.
3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:
- копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
- проект реконструкции помещения;
- документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
- иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.
4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.
5. Вынесение соответствующего решения комиссией:
- жилое помещение пригодно для проживания;
- существует необходимость в проведении капитального ремонта;
- данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
- жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
- аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
- дом признается аварийным и подлежит сносу.
На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения. Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.
В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.
Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
Предоставления жилья нанимателю
Лицам, проживающим в аварийном доме в муниципальном жилье, или собственнику квартиры, который не смог доплатить разницу в цене квартир, должны предоставить взамен право на вселение в новое жилье по договору соцнайма.
№ п/п | Основные условия |
---|---|
1 | Квартира должна располагаться в том же районе, что и дом в аварийном состоянии |
2 | При выделении квартиры в другом районе, необходимо получить согласие гражданина |
3 | Помещение должно быть полностью благоустроено |
4 | Площадь нового жилья должна соответствовать помещению в аварийном или превышать его |
5 | Если гражданин состоял на учете в качестве нуждающегося в большем жилье, то квартира может быть выдана с учетом потребности |
6 | Наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги |
7 | Наниматель обязан ежемесячно вносить оплату за пользование жильем в размере 70% от средней арендной платы по району |
8 | Не может быть предоставлена комната в коммунальной квартире |
Судебная практика, которая касается расселения из непригодных для проживания квартир, довольно обширная. Чаще всего в суд обращаются граждане, которые недовольны новыми условиями проживания, а также действиями чиновников. Люди нередко указывают на некомпетентность госслужащих, их халатное отношение к выполнению программы, а также коррумпированность.
Многие граждане соглашаются на предложенные органом МСУ варианты жилой площади, даже не понимая, что они не соответствуют правилам. Только небольшая часть жильцов набирается смелости и оспаривает решение администрации в суде. Причем они чаще всего побеждают.
Таким образом, расселение из аварийного жилья осуществляется строго по правилам, установленном законодательством о переселении. Если есть сомнения по поводу неправомерности действий чиновников, не нужно бояться обращаться в судебный орган.
Решение суда можно оспорить, если:
- органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;
- согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Особенности расселения
Каковы правила расселения приватизированной квартиры при сносе дома?
Если дом идёт под снос, приватизация квартиры возможна только до момента получения жильцами уведомления об этом.
Как только уведомление выдано, все операции с недвижимостью, включая приватизацию, прекращаются.
Обойти это правило не удастся ни при каких обстоятельствах, поскольку Росреестр попросту не зарегистрирует сделку и не выдаст Свидетельство о собственности, а без этого даже оформленный договор приватизации будет признан недействительным.
Но стоит ли в спешном порядке приватизировать квартиру, находящуюся в аварийном или ветхом доме? На что заменят приватизированную квартиру в доме под снос? Дадут ли равноценное приватизированное жилье при переселении?
Такие дома в любом случае подлежат расселению, и жильцы получают новые квартиры взамен снесённых. В настоящее время Закон о предоставлении квартир взамен утраченного в связи со сносом претерпел некоторые изменения.
Бeз cиcтeм вoдocнaбжeния, элeктpичecтвa и oтoплeния. Иcключeниe – дoмa, cocтoящиe из 1 или 2 этaжeй, пocкoлькy в ниx дoпycкaeтcя oтcyтcтвиe кaнaлизaции и вoдoпpoвoдa. Нaпpимep, ecли вы живeтe в тpexэтaжнoм дoмe, в кoтopoм нeт вoдoпpoвoдa, и вы нocитe вeдpa c вoдoй oт кoлoнки вo двope, вaш дoм aвapийный.
Дoм нaxoдитcя в зoнe вoзмoжнoгo нaвoднeния, cxoдa лaвины или oпoлзнeй. Нaпpимep, ecли вaш дoм cтoит y пoднoжия гopы, c кoтopoй peгyляpнo cxoдят лaвины и вaшe жильe пoкa нe пoпaлo ни пoд oднy из ниx тoлькo чyдoм, вaш дoм aвapийный.
B дoмe пpeвышeн дoпycтимый ypoвeнь шyмa, элeктpoмaгнитнoгo пoля и вpeдныx для чeлoвeкa xимичecкиx вeщecтв. К пpимepy, кoгдa oт вaшeгo дoмa дo мeтaллypгичecкoгo зaвoдa pyкoй пoдaть, и вы вынyждeны дышaть вpeдными выбpocaми c пpoизвoдcтвa, вaш дoм дoлжны пpизнaть aвapийным.
Нecyщиe кoнcтpyкции дoмa дeфopмиpoвaны дo тaкoй cтeпeни, чтo этo гpoзит oбpyшeниeм здaния. Дoпycтим, cтpoитeли пoжaлeли pacтвopa, кoгдa cтpoили вaш дoм, и тeпepь из cтeн вывaливaютcя киpпичи и дoм вoт-вoт зaвaлитcя oкoнчaтeльнo. Paзyмeeтcя, тaкoй дoм бyдeт cчитaтьcя aвapийным.
Кaмeнный дoм c изнocoм 70% или дepeвянный c изнocoм 65%. У кaждoгo здaния ecть oпpeдeлeнный cpoк cлyжбы, зaлoжeнный пpи пocтpoйкe. Пo мepe экcплyaтaции этoт зaлoжeнный cpoк иcпoльзoвaния тpaтитcя – тo ecть здaниe изнaшивaeтcя, кaк изнaшивaeтcя любaя вeщь oт oдeжды дo aвтoмoбиля. Нo в cлyчae c дoмaми этo пpoцecc нeбыcтpый, пoэтoмy cтeпeнь изнoca измepяeтcя в пpoцeнтax. Eгo paccчитывaт cпeциaлиcты БTИ пo cпeциaльными фopмyлaм. Пpи изнoce 70-65% ecть pиcк, чтo в кoнцe кoнцoв вaш дoм зaвaлитcя, пoэтoмy влacти дoлжны пpизнaть eгo вeтxим, pacceлить жильцoв и cнecти.
Уcтpoйcтвo для oчиcтки мycopoпpoвoдa pacпoлaгaeтcя нaд пoмeщeниeм внyтpи дoмa. Пo дeйcтвyющим caнитapным нopмaм тaкиe вeщи нeдoпycтимы, пoэтoмy вaш дoм aвapийный.
Кaк pacceляют из aвapийныx дoмoв
Жильe пpизнaeтcя вeтxим cпeциaльнoй кoмиccиeй, в кoтopyю вxoдят cпeциaлиcты oтдeлa apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa, жилищнoй инcпeкции, cпeциaлиcты oтдeлa кoммyнaльнoгo xoзяйcтвa и блaгoycтpoйcтвa. Пpoцecc oцeнки жилья нa нecooтвeтcтвиe тpeбoвaниям и cтaндapтaм зaпycкaeтcя личным oбpaщeниeм гpaждaн. Peзyльтaт пpoвeдeннoгo иccлeдoвaния нecyщиx cтeн, пepeкpытий и кoммyникaциoнныx ceтeй выдaeтcя нa pyки вceм жильцaм. B зaключeнии кoмиccии дoлжнo быть cкaзaнo, чтo дaннoe пoмeщeниe нe мoжeт быть вoccтaнoвлeнo для пoлнoцeннoй экcплyaтaции дaжe пocлe пpoвeдeния кpyпнoмacштaбныx peмoнтныx paбoт. Чaщe вceгo вeтxими пpизнaютcя дoмa, пocтpoeнныe бoлee 70 лeт нaзaд.
B цeлoм, пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo жилья coдepжит тaкиe вapиaнты кoмпeнcaции:
Пpeдocтaвлeниe paвнoцeннoгo жилoгo пoмeщeния. Этoт вapиaнт пpимeняeтcя, ecли пepeceляeтcя coбcтвeнник. Жильe взaмeн aвapийнoгo пpeдocтaвляют пo coглacoвaнию cтopoн. Нoвoe пoмeщeниe дoлжнo пoлнocтью cooтвeтcтвoвaть тexничecким xapaктepиcтикaм пpeжнeгo, включaя oбщyю плoщaдь и кoличecтвo кoмнaт.
Как рассчитывается компенсация (выкупная стоимость)
Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант возмещения за аварийное жилье, стоит разобраться, как складывается сумма компенсации. Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ.
Что входит в выкупную цену:
— рыночная стоимость квартиры;
— стоимость доли общедомового имущества;
— стоимость доли земельного участка;
— средства, которые перечислялись на капремонт, если он не проводился;
— средства, потраченные собственником на переезд (аренда жилья, перевозка вещей, транспортные услуги);
— расходы на оплату госпошлин (при регистрации права собственности на новую квартиру и т. д.);
— компенсация упущенной выгоды (если собственник сдавал квартиру и досрочно расторг договор найма);
— траты на независимую оценочную экспертизу дома.
Важно! Собственник аварийного жилья может сам выбирать вариант возмещения — компенсацию или новую квартиру. Если муниципалитет ограничивает это право, то нужно обращаться в суд.
Формула расчета выкупной цены
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где
СЖ – рыночная стоимость жилья,
СДОИ – стоимость доли в общем имуществе,
СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок,
У – убытки собственника.
Пример
Елене принадлежит «двушка» в доме, который признали аварийным. Квартира сдавалась в аренду за 15 тыс. руб. в месяц. Когда муниципалитет приступил к расселению жильцов, до конца срока действия договора найма оставалось 5 месяцев.
Рыночная стоимость жилья Елены составила 3 млн руб., доли в общем имуществе — 200 тыс. руб., в праве на землю — 400 тыс. руб., досрочное расторжение договора аренды — 75 тыс. руб. Складываем все суммы, и получается, что Елена должна получить на руки по соглашению с муниципалитетом 3 млн 675 тыс. руб.
Что делать, если выкупная стоимость занижена
Судебная практика показывает, что администрация часто намерено занижает рыночную стоимость аварийного дома, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации юристы рекомендуют заказать независимую экспертизу жилья.
Отчет нужно представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Если у вас не получится договориться с чиновниками, обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.
Важно! Если суд удовлетворит иск владельца аварийного жилья, то размер компенсации будет определен на основании независимой экспертизы. Муниципалитет обяжут заключить соглашение на условиях собственника.
Какие объекты подлежать расселению?
В их перечень входят многоквартирные дома, которые включены в региональную адресную программу по переселению из ветхого и аварийного жилья местными властями. В первую очередь расселению подлежат дома, признанные аварийными до 01.01. 2012 года. Очередность выстраивается не только исходя из времени признания и выдачи технического акта, но и в зависимости от степени износа: Для каменных зданий такой показатель составляет – 70%. Для деревянных и саманных построек – 50-60%. Могут быть расселены частные приватизированные дома, если они расположены на муниципальной земле. Согласно законодательству плата за найм аварийного жилья в 2015 году не взимается. Каковы сроки расселения из аварийного жилья в 2015 году? Смотрите тут.
В 2015 году на это могут рассчитывать собственники и владельцы квартир, расположенных в районах, на которые распространяется действие местных региональных программ. Органы местной власти формируют списки домов, подлежащих расселению – в зависимости от времени, когда дом был признан аварийным. Отдельно могут быть расселены несколько домов, если они расположены на одной планировочной структуре. Учитывается также количество зарегистрированных в квартире лиц, их дополнительные льготы и права.
Программа формируется отдельно в каждом регионе. В документе указано количество многоквартирных домов и численность проживающих в них лиц. Помимо региональных адресных программ переселения, местные исполнительные органы власти уполномочены утверждать планы капитального ремонта многоквартирных домов, с обозначением перечня работ и графика из проведения. При расселении граждан из аварийного жилья для проведения капитального ремонта МКД новая временная жилплощадь выдается из маневренного фонда. Программа содержит объемы финансирования со стороны государства, местных бюджетов, средств ТСЖ и др.
Капитальному ремонту подлежат: внутридомовые инженерные сети; подвальные и чердачные помещения. Обязательна установка общедомовых приборов учета потребления теплоэнергии, света, воды (п. 3.2. ст. 15 ФЗ № 185).
Программа по капитальному ремонту или переселению из аварийного жилья содержит точные данные о количестве домов, подлежащих реконструкции и сносу. В документе обозначаются все дома, признанные аварийными до начала 2012 года. Объемы долевого финансирования рассчитываются исходя из затрат на приобретение нового жилья или капитальный ремонт здания. В мероприятиях задействованы: средства Фонда содействия реформированию ЖКХ; деньги регионов и собственников жилья. Все расходы, указанные в программе, должны быть обоснованы – включая планируемую стоимость одного кв.м. жилого помещения, предоставляемого гражданам. При переселении они должны быть обеспечены равным по площади жильем, с аналогичным набором предоставляемых коммунальных услуг. Квартира выдается в том же районе населенного пункта. По соглашению с гражданином ему может быть предоставлена жилплощадь в другом районе, но в пределах того же городского округа или поселения.
Возможные нарушения при переселении из аварийного жилья
Чаще всего споры возникают по поводу предоставления жителям аварийных домов нового жилья. Так, если собственники дома не снесли здание или не провели реконструкцию, то муниципальные органы власти могут принять решение об изъятии участка земли для потребностей города и об изъятии каждой квартиры путем выкупа. Новое жилье предоставляется только в случае подписания ним соглашения с органами местного самоуправления, с зачетом стоимости жилья в цену выкупа. Однако, как показывает практика, муниципальные органы не всегда стараются заключать соглашение, обосновывая это недостаточным финансированием и прочими проблемами. В таком случае жильцы обращаются с иском в суд о возложении на местные органы власти обязательства по предоставлению другого жилья.
Для признания жилья непригодным первым делом следует обратиться в муниципальные органы или специализированный орган для проведения осмотра дома.
На основании заключения необходимо подать заявление в межведомственную комиссию для вынесения заключения. Решение о признании жилья непригодным для проживания принимается в соответствии с Постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.
К заявлению необходимо приложить:
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический паспорт на квартиру;
- план квартиры;
- жалобы жителей дома.
На протяжении месяца комиссия рассматривает заявление, проводит осмотр дома и принимает соответствующее решение (п.46 Постановления Правительства №47): Если проживать в доме небезопасно, сообщить о решении необходимо жильцам на следующий день после его принятия. По общему правилу копия решения должна быть направлена в течение пяти дней с момента его принятия.
Комиссия может признать дом непригодным в таком случае:
- здание физически износилось, в результате чего стало ненадежным;
- за счет изменения микроклимата в жилом помещении невозможно придерживаться установленных санитарно-эпидемиологических нормативов.
Сколько могут заплатить?
Размер компенсации интересует собственника в первую очередь, ведь ему нужно купить новое жилье, а влезать в долги мало кому захочется.
Определяют, сколько нужно выплатить, в индивидуальном порядке. Для расчета во внимание принимается:
Хозяин дома имеет право получить компенсацию и за переезд, аренду квартиры, если это было нужно на период между сносом старого и получением нового жилья. Местные власти зачастую не выплачивают это деньгами, а предоставляют натуральную помощь: дают на время социальное жилье, выдают машину с грузчиками для перевоза имущества.
Требовать компенсацию также можно за хозяйственные постройки. Например, если на участке стоял гараж, добротные здания для хозяйственных нужд, их также должны включить в просчет суммы.
Обратите внимание: иногда местная администрация утверждает, что выкуп земельного участка не предусмотрен, могут дать только взамен дом с землей. Согласно статье 239.9 ГК РФ, а также 279-282 ГК РФ муниципалитет обязан именно выкупить надел, а не предоставлять замену.
Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным
Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.
Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.
Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.