Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Узнать о том, что участок находится в охранной зоне, можно изучив карту Росреестра. Для этого необходимо найти участок по кадастровому номеру и активизировать «слой» зоны с особыми условиями использования территории. На карте отобразится водоохранная зона и прибрежная полоса. Теперь эти границы сопоставьте с расположением участка. Ширина природоохранной территории зависит от размера реки, водохранилища. Например, если длина реки более 50 км — построить дом можно только отступив 200 метров.
Как узнать водоохранную зону на кадастровой карте
При расположении участка возле небольшого водохранилища строить здание можно уже вблизи 50 метров. Но есть исключение — нахождение водохранилища внутри реки. В этом случае ширина зоны ограничения будет считаться равной ширине водоохранной зоны реки. Сколько метров водоохранная зона будет в конкретном случае, зависит и от ценности рыбохозяйственного назначения. Например, на месте нереста рыбы природоохранная зона — 200 метров вне зависимости от длины реки. Также узнать, что участок находится в водоохранной зоне, можно заказав выписку из ЕГРН.
Строительство многоквартирного дома в водоохранной зоне
Построить возле озера или реки возможно и многоквартирный дом, но здание скорее будет иметь признаки малоэтажного строительства. При этом зарегистрировать здание по дачной амнистии и избежать согласований не получится. Если застройщик многоквартирного дома юридическое лицо, потребуется более обширный пакет документов:
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Учредительные документы;
- ГПЗУ;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Схема планировочной организации;
- Архитектурное решение, в случае если объект капитального строительства будет располагаться и вблизи рек, и рядом с объектом культурного наследия;
- Проект многоквартирного дома.
При несовпадении площади пятна застройки в градостроительном плане с границами здания в проектной документации юристы «Правозем» в некоторых случаях смогут уменьшить охранную зону на законных основаниях. При этом нужно помнить, что, построив дом вблизи реки, озера, нельзя ограждать водоём. Любые заборы, сооружения, мешающие свободному доступу третьим лицам к воде, являющемуся государственной собственностью, признаются незаконными постройками.
Порядок установления и обозначения прибрежной защитной полосы
Порядок установления прибрежной защитной полосы регулируется Постановлением Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов».
Установлением прибрежной защитной полосы занимаются властные органы, в зависимости от того, где расположен водоём:
- Территориальные органы Росводресурсов в отношении морей (их частей), водоёмов, используемых на территории двух и более соответствующих субъектов, при этом включённых в перечень Правительства РФ.
- Региональные органы власти – в отношении водоёмов, находящихся в пределах соответствующего субъекта (в случае, если ему переданы полномочия соответствующие Российской Федерации).
Когда строительство на береговой полосе запрещено
Уполномоченные органы стремятся предотвратить нарушение водного законодательства. Это делается для того, чтобы избежать проблем, с которыми можно столкнуться после завершения строительства на береговой полосе. Неприятности могут возникнуть и при оформлении свидетельства на право собственности. Получая разрешение на застройку, гражданин должен соблюдать нормы закона и быть готов столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Поэтому эксперты рекомендуют выполнить предварительное согласование и получить разрешение на строительство и только потом заниматься непосредственно возведением зданий и сооружений на берегах водохранилищ. В иной ситуации можно столкнуться с потребностью в уплате штрафа за нарушение, которое было доказано.
При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.
Таблица 7. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОХРАННЫХ ЗОН
| № п/п | Вид охранной зоны | Нормативный акт |
| 1 | Охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) | Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Правила охраны магистральных газопроводов, утверждённые Постановлением Правительства от 08.09.2017 № 1083, Правила охраны магистральных трубопроводов, утверждённые Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9 |
| 2 | Охранная зона
тепловых сетей |
Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утверждённые Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 |
| 3 | Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) | Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160,
Правила установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033, Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства» |
| 4 | Охранная зона
железных дорог |
Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 № 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог», Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126 |
| 5 | Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением | Положение об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением, утверждённое Постановлением Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 |
| 6 | Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети | Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети» |
| 7 | Охранная зона линий и сооружений связи | Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 |
| 8 | Охранная зона
гидроэнергетического объекта |
Правила установления охранных зон для гидроэнергетических объектов, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.09.2012 № 884 |
| 9 | Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена | СП 120.13330.2012 «Метрополитены» (Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003), утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 264 |
Что законодатель вкладывает в понятие водоохранной зоны
Водоохранная зона – это площадь, которая прилегает к границам любого водного объекта (береговой линии), где предписан специальный порядок хозяйственной и прочей деятельности, то есть функционируют ограничения на использование данной территории.
Цель учреждения такого режима состоит в том, чтобы предупредить негативные последствия загрязнения речек и озер, что может привести к истощению водных ресурсов и нанести серьезный вред местной фауне и флоре.
В границах охранных зон располагаются защитные прибрежные полосы.
Чтобы узнать, входит ли участок в территорию водоохранной зоны, застройщику целесообразно обратиться в службу кадастрового учета и сделать письменный запрос в федеральный орган водных ресурсов, где ведется на государственном уровне водный реестр.
Это позволит точно установить, какая часть участка находится в зоне, относящейся к особым условиям использования территории (в данном случае водоохранной зоны) и конкретную его площадь.
Официальный ответ водного хозяйства понадобится при получении разрешительных документов на строительство и станет основанием правомерности застройщика при возникновении каких-либо споров.
Ответственность наступает в тот момент, когда факт нарушения был зафиксирован. Например, мытье автомобиля на запрещенном расстоянии от реки.
Если нарушитель загрязняет водные ресурсы, то может наступить уголовная ответственность. В данном случае будет грозить мера пресечения в виде лишения свободы сроком до 2 лет.
Гражданину сначала требуется выяснить является ли территория охраняемой или нет. Для этого он может обратиться в органы исполнительной власти и уточнить эту информацию либо осмотреть место на наличие знаков.
Размер штрафов (статья 8.42 КоАП РФ):
| Лицо, совершившее правонарушение | Размер санкций, руб. |
| Физическое | 3 000 — 4 500 |
| Должностное | 8 000 — 12 000 |
| Юридическое | 200 000 — 400 000 |
Помимо выплаты штрафа, виновное лицо обязуют устранить после себя все нарушения.
Например, постройка, установленная без соблюдения норм охраняемой территории, должна быть снесена самим гражданином.
Законодательная регламентация
Ширину и вообще размеры, так называемой водоохранной зоны, внутри которой запрещено любое строительство, регламентирует отдельная статья Водного кодекса РФ за №65. В ней четко прописано, что размеры неприкосновенной площади зависят от размеров водоема или реки, озера или моря.
Водоохранная зона устанавливается как с целью защиты природных вод от загрязнения продуктами жизнедеятельности человека, сточными водами и иными сбросами, так и в целях защиты от разливов, паводков и прочих природных стихий.
В целом прослеживается такая закономерность, что ширина природоохранной зоны в 10-15 раз меньше длинны или ширины водоема. Поэтому, если вам предлагают прекрасный участок у самой кромки воды, стоит задуматься о его законности. Ведь ставить там дом, во-первых, не законно, природоохранная зона колеблется от 50 до 200 м. Во-вторых просто опасно, ведь река или пруд могут разлиться весной. Домик же на «морском берегу», можно поставить не ближе чем за 500 м. от этого самого берега.
Также ширина подобной зоны варьируется в зависимости от берегового скоса. Если он отрицательный или нулевой – 30 м., до 3 град. – 40, свыше – уже 50. Если поблизости имеется рыбное хозяйство вы не сможете поставить дом ближе, чем за 200 м. от его границ.
Конечно, строить дома рядом с водоемами можно и нужно, но только при условии соблюдения всех санитарных и водоочистных требований и норм. Также придется установить особый режим хозяйственной деятельности, если поблизости протекает родник или ручей.
В целом и общем все водные объекты являются государственной и муниципальной собственностью, и общественно доступны. Поэтому организовать свой личный закрытый пляж вы также вряд ли сможете.
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Как узнать об охранной зоне
Чтобы узнать о попадании участка в водоохранную зону (частично или полностью), владельцы изучают публичную кадастровую карту. С помощью этого источника можно получить интересующие сведения, но в некоторых случаях отображается неактуальная информация, поэтому юристы рекомендуют заказать ГПЗУ. Этот документ позволяет узнать об охранных зонах и установленных нормах, которые требуется соблюсти во время проведения работ на участке. Схематично увидите, где можно построить дом.
Важным условием получения ГПЗУ является наличие межевого плана, если границы не отмежёваны и участок не отображается на кадастровой карте, градостроительный план не выдадут и не согласуют уведомление о строительстве. Заказать информацию сможет только собственник или законный представитель, для этого требуется оформить заявление в местной администрации или заполнить форму на сайте госуслуг. Документ будет изготовлен в течение 12 рабочих дней и выдан бесплатно. Из ГПЗУ владелец узнаёт о максимальной площади застройки в зависимости от особенности расположения участка, а также о наличии охранных зон, нормах и ограничениях при ведении хозяйственной и иной деятельности.
Дополнительно, чтобы получить информацию об обременениях, можно заказать выписку из Росреестра. Запрос делается лично через портал госуслуг или кадастрового инженера, информация о водоохранных зонах будет указана на первой странице документа.
Водоохранная зона, какие ограничения по строительству
Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию. Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.
Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.
Строительство в береговой полосе: что говорит закон
Береговая полоса – это участки общественного значения, недоступные для приватизации как физическими, так и юридическими лицами. Поэтому строительство любых объектов частного пользования вдоль берегов морей, рек, озер, ручьев и прочих водных объектов, недопустимо. Это правило распространяется на прибрежные участки шириной 20 метров. Исключением являются реки и ручьи, длина которых превышает 10 км. В этом случае береговая линия составляет всего 5 метров. Возводить строительные объекты за пределами данной зоны уже можно. Если земля приватизирована, то для уменьшения налога на недвижимость понадобиться пересмотреть ее кадастровую стоимость.
Таким образом, строительство на участках, расположенных за прибрежной линией, разрешено. Но при этом собственники должны соблюдать предъявляемые к данной территории нормы. К таким нормам, в частности, относится обеспечение беспрепятственного доступа граждан к берегу водоема. С этой целью не допускается возведение заграждений и других объектов строительства на пути к прибрежной линии и водному объекту.
Строительство в водоохранной зоне
Водоохранная зона —территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и инои̌ деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, водного объекта и истощения ᴇᴦο вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Прибрежные защитные полосы — территории, которые устанавливаются в границах водоохранных зон, примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и инои̌ деятельности. Участки земель в пределах прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима. Прибрежные защитные полосы, как правило, должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью.
Поддержание в надлежащем состоянии водоохранных зон и прибрежных защитных полос возлагается на водопользователей. Собственники земель и землепользователи, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, обязаны соблюдать установленный режим использования этих зон и полос.
В границах водоохранных зон запрещаются˸
1) использование сточных вод для удобрения почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
дополнительно в границах прибрежных защитных полос запрещаются˸
5) распашка земель;
7) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Правовой режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос направлен, прежде всего, на ограничение сельскохозяйственной деятельности.
Участки земель в пределах прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима. Прибрежные защитные полосы, как правило, должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены.
Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов посредством специальных информационных знаков в настоящее время — единственный способ, предусмотренный законодательство].