Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
Раздел квартиры по долям
Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов. Но есть и общая совместная собственность: ванная комната, кухня, прихожая.
Можно разделить квартиру по договоренности между всеми собственниками, например, каждому выделить определенную комнату, ну а другая площадь будет оставаться в праве общей собственности.
В этом случае следует написать заявление в органы регистрации, указать в нем согласие на определенные доли, а затем будет выдано свидетельство, закрепляющее право собственности на определенную комнату в квартире.
Раздел по долям коммунальной квартиры
В такой квартире проживают совсем не родственники, а посторонние друг для друга люди, и выделение долей проходит на основании имеющейся площади. Каждая доля регистрируется, и имеет свое свидетельство о собственности на конкретного гражданина или граждан, если в ней проживает семья.
Мнение эксперта
Роман Эфремов
Стаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.
Изначально коммунальная квартира предполагает собой объект недвижимости, разделённый между несколькими собственниками. При этом право собственности возникает не только на жилые обособленные комнаты, но и на подсобные помещения, использующиеся совместно. Расчёт выделяемой доли будет проходить с учётом части общей площади.
В качестве примера возьмём такую ситуацию. Коммунальная квартира состоит из 3 жилых помещений по 10 квадратов, и 30 квадратов общих помещений. Следовательно, на долю каждого владельца приходится дополнительно по 10 квадратов площади, отнесённой к совместному владению и использованию. Доля каждого владельца (при условии, что их трое) будет составлять 10+10 = 20 квад. метров.
Разделить квартиру по долям можно по соглашению сторон, но если оно не достигнуто, то в судебном порядке.
Как следует из Гражданского Кодекса, ст.245, владение квартирой подразумевает общую долевую собственность, то есть она принадлежит всем в равных частях. Но опять же, все та же статья определяет, что доля может быть увеличена, если кто-то сделал больший вклад по отношению к другим проживающим в квартире.
Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.
Если все-таки к соглашению о выделении доли пришли все собственники, то его нужно или зарегистрировать или заверить в нотариальной конторе, устная договоренность не имеет законного основания.
В противном случае заинтересованный в выделении доли гражданин обращается в судебный орган с просьбой о выделении конкретной доли, и суды идут навстречу истцам, долю выделяют в суде.
II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.
Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:
- Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);
- Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);
- Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;
- Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.
Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.
Как выделяют долю в общей собственности
Соглашение об определении долей заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе одного или всех участников. Определение долей посредством заключения соглашения направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.
По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
— выписка из ЕГРН;
— паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
— документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
— брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
— она появилась до брака;
— ее подарили по договору дарения;
— она получена в наследство одним из супругов.
Краткая инструкция
1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Основные отличия совместной собственности от долевой
Критерии
Общая совместная собственность
Общая долевая собственность
Определение долей
Нет
Есть
Согласие на распоряжение собственностью
Не требуется
Требуется согласие всех собственников
Особенности оформления
Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом
Документы оформляются на каждого собственника
Подтверждение права собственности
По закону имущество, нажитое в браке, будет общим
Необходимо документальное подтверждение
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Владение долями: в чем специфика
Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.
У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.
Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.
Когда преимущественное право не работает?
Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.
Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.