Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Особенности продажи квартиры, если два собственника

Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.

Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.

Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Сроки действия документов (справок и выписок) при продаже квартиры

Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и предпринимать активные действия по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:

• Выписка из домовой книги актуальна 1 месяц
• Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
• Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) пригодна для предъявления до 30 календарных дней
• Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
• Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) после выдачи имеют полную юридическую силу в течение 1 месяца
• Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течение 30 дней
• Заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения жилья – бессрочно
• Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
• Документы БТИ (архивные копии поэтажного плана и экспликации) – бессрочно
• Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, действует бессрочно

1. Зарегистрировать квартиру в собственность в МФЦ довольно просто. На подачу и проверку документов уйдет не более 40 минут, если прийти в Центр по предварительной записи.
2. Срок оформления собственности на квартиру через МФЦ составляет 9 рабочих дней.
3. Для подачи документов на регистрацию продавец и покупатель должны прийти лично. Если один из участников сделки не может присутствовать в МФЦ, понадобится представитель с нотариальной доверенностью. Покупатель и продавец не могут представлять интересы друг друга.
4. После регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. За ней нужно прийти в МФЦ по месту подачи документов в сроки, указанные в уведомлении об их принятии.
5. Регистрация сделки купли-продажи квартиры в МФЦ проводится в любом случае при участии регистратора. Сотрудники «Моих документов» только передают ему документы. Ответственность за всю процедуру несет Росреестр.

Документы для МФЦ для регистрации права собственности

Документы для МФЦ для регистрации права собственности можно доносить. Но конечно лучше ни чего не забыть и сразу сформировать полный пакет документов. Это исключит приостановку регистрации права. Чтобы ни чего не упустить скачайте список документов и распечатайте. Пусть будет перед глазами.

Статья обновлена 16. 07. 2020 г

• МФЦ не регистрирует права на недвижимость, это посредник между заявителем и Росреестром
• МФЦ не оказывает услуг по составлению договоров. Если ваш договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, он вступает в законную силу после подписания всеми сторонами сделки. Используйте шаблоны договоров. Договор дарения квартиры или ее доли можно составить при помощи Конструктора договоров
• в МФЦ нет бланков расписок в получении денег продавцом. Правила составления расписки о получении денег продавцом и бланк скачайте здесь

• Для регистрации перехода права, изменений в ЕГРН, исправления технической ошибки и прочих регистрационных действий необходимо заявление от физического и юридического лица. Заявление — это «техническое» задание для регистратора.
• Заявление составляется специалистом МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра (в случае экстерриториальной сделки). Ознакомьтесь формой заявлениязаранее, чтобы перед подписанием его быстро проверить на отсутствие ошибок.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Где и как происходит оформление, расчеты между покупателем и продавцом.

Оформление подобных сделок осуществляется:

• у нотариуса;
• самостоятельно, через МФЦ;
• с помощью риелторов;
• через привлечение юридических услуг оформления купли-продажи квартиры.

Самый надежный способ – обратиться к юристам за правовой поддержкой сделки, с привлечением нотариуса. Это позволит обеспечить полную проверку, избавит от рисков и максимально защитит от негативных последствий.

В целом существует 4 способа передачи денег за покупку:

1. Из рук в руки. Самый ненадежный способ, который сейчас практически не применяется.
2. Безналичным расчетом. Применяется обычно частично. Например, в рамках заключения предварительного соглашения о купли-продажи.
3. Через аккредитив, оформление происходит в финансовой организации. Один из наиболее надежных методов.
4. Через банковскую ячейку или хранилище. Стороны в договоре прописывают условия, при которых продавец получит доступ к средствам в ячейке. Когда они будут на 100% выполнены, тогда собственник сможет забрать деньги.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Шаг 6.

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Порядок оформления документации

Условно всю процедуру по сбору документов для купли-продажи квартиры можно разделить на три основных этапа.

1. Подготовка бумаг, которые потребуются до того, как будет заключена сделка – для того, чтобы потенциальный покупатель принял положительное решение, его необходимо заверить в том, что недвижимость принадлежит продавцу на законных основаниях и является абсолютно «чистой» с юридической точки зрения.
2. Следующий этап связан со сбором документов, которые нужны в момент подписания договора между собственником квартиры и ее покупателем.
3. Завершающая стадия, когда производится регистрация перехода прав собственности к новому владельцу. Для оформления данной процедуры также требуется отдельный пакет документов.

Похожие записи:

• Росгосстрах выплаты по ОСАГО в 2023 году
• Вид на жительство в России 2023
• С января 2023 года в Башкирии изменится размер прожиточного минимума