Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Как найти «чистую» квартиру
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Кто и как может участвовать в аукционе
Участником аукциона может любое физическое и юридическое лицо, у которого есть электронная цифровая подпись. Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог рукописной подписи. Документ, заверенный такой подписью, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Подпись можно сформировать в приложении «Госключ» или в удостоверяющих центрах, получивших аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России (Минкомсвязи).
Для формирования подписи, по общему правилу, вам понадобятся заявление, паспорт, СНИЛС, но иногда удостоверяющие центры запрашивают дополнительные документы (какие именно — лучше уточнять в УЦ), а также оплата стоимости услуги. В приложении «Госключ» для формирования подписи вам достаточно иметь подтвержденную учетную запись на портале госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или планшет с функцией NFC, а создание и использование электронной подписи в приложении бесплатное.
Порядок действий участников аукциона, желающих приобрести недвижимость:
- Сначала необходимо подобрать подходящую квартиру. Для этого нужно определиться, для чего она — собственного проживания или инвестиций, а может быть, для дальнейшей продажи. Объекты недвижимости будут различаться, потому что то, с чем может жить один собственник, не подойдет другому, то есть в инвестиционной квартире практически не должно быть недостатков.
- Выбрав квартиру, следует зарегистрироваться на электронной торговой площадке. По-другому это действие называется аккредитацией участника. Площадка, где будут проходить торги, обычно указывается в лотовой документации вместе с подробным описанием квартиры и фотографиями.
- Следующий шаг — внесение обеспечительного платежа (задатка). Он может отличаться от площадки к площадке. По данным из открытых источников, для задатка может потребоваться сумма от 2 до 10% стартовой стоимости лота.
- Затем нужно подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на электронной площадке.
- Принять участие в аукционе. Уведомление о допуске к аукциону придет на электронную почту, указанную при аккредитации на площадке. В нем же будет информация о дате и времени начала торгов. Также сроки аукциона стоит смотреть на самой платформе.
Квартира реализуется Росимуществом: что это значит
Квартира реализуется Росимуществом означает, что она находится в процессе продажи, и ее продажа осуществляется федеральным агентством Росимущества. Это обусловлено тем, что квартира принадлежала государству и была изъята по решению суда в рамках рассмотрения уголовного дела, на которое она была заложена.
Желающие купить квартиру, реализуемую Росимуществом, могут участвовать в торгах, которые проводятся на официальном сайте агентства. Для этого необходимо зарегистрироваться, получить доступ к личному кабинету и подать заявку на участие в торгах на выбранную квартиру.
Квартира будет продана на аукционе тому, кто предложит наибольшую цену. Победитель аукциона должен будет оплатить сумму покупки в течение определенного срока и оформить документы на получение права собственности на квартиру.
Преимущества покупки квартиры у Росимущества заключаются в том, что это гарантирует законность сделки и отсутствие проблем с получением права собственности на недвижимость. Однако стоит учитывать, что цена на такие квартиры может быть выше, чем на свободном рынке, так как она может быт назначена на основе экспертной оценки.
Для себя или для инвестиций?
Опыт екатеринбургских риэлторов говорит, что, как правило, квартиры на торгах (на витринах банков, в Росимуществе или на ЭТП) покупают в основном граждане, которые не собираются в них проживать. В основном такие квартиры используются как инвестиционный инструмент. Для этого есть две основные причины. Во-первых, процесс торгов, а в последующем процесс юридической очистки квартиры (в том числе – выселение прописанных) занимает от нескольких месяцев до года. Для того, кто ищет квартиру для себя, это слишком долгий срок. Во-вторых, на торгах одномоментно продаётся не так много квартир, и найти нужную по метражу в нужном месте не всегда возможно. Тем не менее, как заметила Наталья Девкина, если звёзды сошлись и на продажу выставлена квартира с внятным юридическим статусом, расположенная в подходящем районе, то ничто не мешает гражданину купить её для себя. Это может оказаться очень выгодным приобретением.
Всё по понятиям: арест и конфискация — разные вещи
Многие не видят разницы в словах «конфискованное» и «арестованное» в отношении жилья. Однако это совсем разные вещи. Если за вами завелся должок (допустим, по налогам) и дело дошло до суда, ваше имущество (допустим, квартиру) сначала арестовывают. Арест, как правило, предшествует конфискации. Если квартира арестована, вы не можете ее продать, подарить, сдать в аренду, переоформить на родственников. Эдакая ограничительная мера на время судебного разбирательства.
Но до тех пор, пока квартиру не конфисковали, вы можете успеть погасить долг, и арест должны снять.
А вот после конфискации, то есть когда решение суда состоялось не в вашу пользу, квартира переходит в ведение Росимущества. Задача ведомства — продать ее и отдать в госказну вырученные деньги. Чтобы продать конфискат, Росимущество выставляет его на электронные торги. Правила тут для всех одинаковые. Продажа происходит непосредственно на электронной площадке в форме аукциона.
Особенности аукционных торгов по продаже квартир
Аукционные торги – это один из вариантов продажи квартир, который стал популярным среди государственных учреждений, в том числе Росимущества. На таких торгах объявленная оценочная стоимость квартиры снижается до минимальной, что делает этот способ выгодным для покупателей.
Важно помнить, что на аукционных торгах по продаже квартир действуют особые правила. Прежде всего, покупатель должен ознакомиться с правилами торгов и документами, опубликованными в извещении. Также на аукционе существует ограничение на количество участников и на сумму, которую покупатель готов заплатить за квартиру.
Но стоит учесть, что участник торгов может оформлять заявку на покупку в электронном виде, что удобно и экономит время. Также на аукционе установлены сроки внесения залога и оплаты квартиры, которые необходимо соблюдать.
Интересный момент заключается в том, что выигрывать торги можно не только вручную, но и автоматически, благодаря установленному покупателем максимальному пределу лота. Таким образом, процесс покупки квартиры становится простым и понятным.
Чтобы участвовать в аукционных торгах по продаже квартир, необходимо зарегистрироваться на сайте Росимущества и выбрать подходящий лот. Участники могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Важно помнить, что на аукционе продавец существенно снижает стоимость лота, но покупатель должен готовиться к дополнительным затратам на сбор документов, уплату комиссии аукциона и оплату услуг нотариуса.
Что делать, если выиграли торги
Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по реквизитам, по которым оплачивали задаток.
Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.
Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит
Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.
В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта
В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.
Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:
- Договор купли-продажи.
- Протокол определения победителя торгов.
- Заявление залогодержателя, то есть заявление банка, которому предыдущий собственник задолжал деньги по кредиту.
Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.
Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в в офисе МФЦ.
На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.
Где искать торги недвижимостью
Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.
Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. ГИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.
Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.
Какие есть риски и подводные камни в покупке квартиры на аукционе?
— Сумма обеспечительного платежа может вернуться не во всех случаях. Если кто-то заявил о желании купить квартиру, зарегистрировался на площадке, выбрал лот, но в торгах не участвовал, по правилам организатора внесенная сумма остается у организатора аукциона.
— До начала торгов нельзя точно определить — выгодная ли будет сделка или нет. Часто все зависит от количества участников и того, насколько они заинтересованы в приобретении конкретного объекта недвижимости.
— Если документы, которые передал участник торгов, оформлены неправильно, аукцион могут признать недействительным.
— Результаты торгов, как и сами торги, могут оспорить. Это может произойти в случае, если кто-то направит на организатора аукциона жалобу в антимонопольную службу. Еще признать недействительными могут торги при условии, что были нарушены правила их проведения с целью изменения результатов.
— Может быть задержка при передаче недвижимости. Это происходит, когда сама квартира выставлена на торги за долги, а ее жильцы отказываются выселяться. В некоторых случаях для их выселения новому собственнику придется обращаться в суд.
Продажа арестованного имущества
Росимущество на своем официальном сайте представляет самые разнообразные лоты. Помимо самого наименования, предоставляется следующие сведения:
- Краткая информация о лоте.
- Стоимость (начальная цена для торгов).
- Количественное выражение.
- Реализатор (региональное подразделение или посредник) и его контакты.
- Правовой статус лота: арестованное, бесхозное, задержанное, изъятое, конфискованное имущество, вещдок, добровольный отказ в пользу государства.
- Статус реализации: собственно реализация, переработка, переоценка.
- Способ реализации: прямая продажа, торги, сбыт на комиссионных началах.
- Регион, где происходит продажа или аукционы Росимущества.
Торги, прямая и комиссионная продажа
Посмотрим в таблице, какие наименования уходят с аукционов Росимущества, а какие можно приобрести по фиксированной цене.
| Торги | Прямая продажа | Комиссионный сбыт |
|
квартиры, комнаты, земельные участки, нежилые помещения, автомобили, заложенное имущество (авто, недвижимость), производственное оборудование и проч. |
древесина, с/х продукция |
автомобили, автобусы, компьютеры и ноутбуки, бытовая техника, телефоны, мебель, одежда и обувь, стройматериалы, телевизоры, сантехника и проч. |
Напоследок посмотрим рандомные лоты, выставленные на продажу Росимуществом.
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Как заключить договор с «Моссоцгарантией»
Наш аукцион состоялся 20 мая. Через три дня я получила протокол, а уже 9 июня мы подписали договор купли-продажи. Оплатить квартиру можно как своими деньгами, так и с помощью ипотеки, но с ней все не так просто.
По условиям аукциона заплатить за квартиру нужно с помощью безакцептного безотзывного аккредитива. Это форма оплаты, при которой банк выступает посредником между вами и продавцом: банк забирает у вас деньги и кладет на специальный счет. Продавец получит всю сумму только через 30 дней после подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом вы будете уверены, что продавец не скроется с вашими деньгами, а продавец — что вы не передумаете платить, получив ключи от квартиры.
Безакцептный безотзывный аккредитив — редкая форма оплаты, поэтому с ней работают далеко не все банки. Мы об этом не знали, а потому сперва обратились в один крупный банк и только за неделю до аукциона выяснили, что он не использует аккредитив при расчетах между организациями и физическими лицами. Нам пришлось в спешке обращаться в другой банк и соглашаться на ипотеку с более высокой процентной ставкой, чем мы рассчитывали.