Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Я получил разрешение. Что дальше

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Этап №6 — Обратиться в БТИ, чтобы внести сведения об объединенном санузле в технический учет

В БТИ подать: паспорт РФ; свой экземпляр подписанного акта о завершенной перепланировке (этап №5); если квартира в собственности, то нужна бумажная выписка из ЕГРН на объект недвижимости или свидетельство о регистрации права. Если же квартира муниципальная, то договор соц.найма/ордер.

Если техник БТИ ранее не фиксировал Вашу самовольную перепланировку санузла в тех.паспорте БТИ, то дополнительно нужно вызвать техника для осмотра. В назначенный день он осмотрит и обмерит квартиру, все изменения в ней. Затем примерно через 10 дней можно забрать новый оформленный технический паспорт. План квартиры в нем будет соответствовать ее нынешней планировке, т.е. с совмещенным санузлом.

Если же техник БТИ ранее зафиксировал сделанную перепланировку, т.е. на руках уже есть технический паспорт с записью о перепланировке и планом квартиры с “красными линиями”, то техник повторно выезжать уже не будет. Вам просто в назначенный день выдадут новый технический паспорт, а «красные линии» в плане станут «черными», и не будет записи о самовольной перепланировке.

Как можно сделать перепланировку ванной комнаты и санузла

В панельном и кирпичном доме, сделать перепланировку будет несложно. Владельцы могут:

• Расширить ванную комнату и санузел за счет площади соседних нежилых помещений. Осуществить это возможно за счет использования кладовок, коридора, встроенного шкафа. К сожалению, но не во всех помещениях имеется подобная возможность, поэтому собственники пытаются увеличить пространство за счет жилой комнаты. Подобные действия запрещены. Туалет и ванная не могут находится над жилыми помещениями и кухней, расположенными на нижних этажах. Нарушение данного правила приведет к негативным последствиям, среди них – владельца заставят привести ванную комнату и туалет в первозданное состояние.
• Совместить ванную комнату и санузел. Подобная перепланировка считается наиболее популярной. Осуществить ее легко можно за счет демонтажа одной перегородки. При этом, собственники также могут использовать и первый метод, т.е. увеличить площадь за счет нежилого помещения.
• Организовать вторую ванную комнату или санузел. Сделать это можно за счет использования все тех же нежилых помещений, указанных выше. При этом, собственник должен помнить, что их нельзя обустраивать над жилыми комнатами и кухней. Также стоит уделить внимание входу. Сделать его для санузла можно из коридора или спальни. Выход на кухню запрещен. Подобных ограничений для ванной комнаты нет.

Осуществляя перепланировку ванной комнаты и санузла, собственники должны уделить особое внимание вентиляции. Их стандартное расположение должно остаться неизменным. Убирать или закрывать вентиляционные шахты нельзя ни в коем случае. Это является грубым нарушением общепринятых норм.

Если под квартирой не располагается жилое помещение (актуально для первых этажей и многоуровневых помещений), ограничений для перепланировки ванной комнаты и санузла нет. Владелец сможет отвести под них любую комнату, однако следует учитывать, что она потеряет статус жилой.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
• покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;

• перенос коммуникационных систем;

• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

• монтаж батареи на балконе;

• подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Чем опасна перепланировка

Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?

Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.

Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Квартиру с незаконной перепланировкой продать можно, но важно понимать, что ее стоимость может снизиться до 20 %, а это ощутимая сумма, особенно в крупных городах. Квартира с идеальными документами всегда стоит дороже. Это связано с тем, что любые действия с квартирой с неузаконенной перепланировкой нередко сложно, а порой и невозможно выполнить до момента узаконивания изменений.

Важно! Если вы захотите продать квартиру, то вам не обойтись без заказа техпаспорта, где факт незаконной перепланировки будет обязательно указан.

Кстати, в ипотеку такие квартиры тоже сложно купить. Банк может запросто отказать в выдаче кредита и, скорее всего, так и сделает. Либо выдаст кредит по очень невыгодным условиям.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Обустройство гидроизоляции, пола и выхода

После каждой перепланировки важно учесть обустройство полов в санитарном узле. Первое, что необходимо сделать, — это продумать гидроизоляцию, особенно при увеличении площади. Сначала владелец квартиры демонтирует старые полы, а затем проводит их гидроизоляцию в соответствии с законодательством.

Важно! Установка новой гидроизоляции требует оформления акта на скрытые работы – его подписывает специалист авторского надзора и строитель, либо сотрудник управляющей компании при самостоятельном ремонте.

Гидроизоляция бывает рулонной и обмазочной. Чаще всего используют второй вариант, так как он проще и не несет существенной нагрузки на перекрытия. Рулонная изоляция требует выравнивания полов стяжкой.

Обмазочная изоляция считается более герметичной и надежной, не требующей слоя стяжки. Уровень пола в уборной должен быть на 15-20 мм ниже уровня чистого пола в смежных помещениях. Также в СНиП есть требование об установке разделяющего порожка.

Что же касается создания выхода из уборной в спальню, то здесь тоже есть свои требования. Так, в СанПиНе прописан запрет на оборудование помещения с унитазом и душем или ванной выходом в жилую комнату. При этом можно делать вход из спальни, если есть дополнительное помещение с унитазом и раковиной, вход в которое оборудован из коридора.

Таким образом, при наличии в квартире только одной уборной с унитазом вход в нее не может осуществляться через спальню или кухню. Если же помещения два, то одно из них может выходить в жилое помещение или кухню.

Действует ли амнистия сейчас

Официально, амнистия сейчас не действует.

---

Но летом же 2022 года была снова введен некий «эрзац» квартирной амнистии.

Было выпущено поставнолении № 549-ПП, в котором были внесены очередные изменения в процесс согласования перепланировок.

Есть позитивные моменты, есть и негативные.

Например самый негативный момент, который напрямую финансово затрагивает собственников, это при мероприятиях по демонтажу подоконных блоков в панельных домах заставляет собственников обращаться за техническим заключением к автору-проекта дома. В большинстве случаев это АО МНИИТПЭ.

Пример:

Если у наших партнеров проект + техническое заключение стоят 20-30 тысяч рублей, то в АО МНИИТЭП их стоимость будет далеко за 60 тысяч рублей.

Согласование по эскизу или проекту

Является ли упрощённая схема согласования по эскизу достаточной при соединении туалета и ванной комнаты? Рассмотрим случаи, при которых согласование по эскизу допустимо:

• Не будет произведено увеличение санузла за счёт площади других помещений. Возможен снос перегородки между ванной комнатой и туалетом.
• Не будет произведена дополнительная установка сантехприборов, например, биде или второй ванны. При этом менять местоположение уже установленного унитаза допускается.

Этапы перепланировки упрощённой схемы:

1. Необходимо взять поэтажный план в БТИ и создать эскиз, который отразит все детали переустройства. Красные линии в таком случае отразят на бумаге задуманные изменения.
2. После заверения и согласования эскиза, производятся монтаж и ремонтные работы.
3. Вызывается специальная техническая комиссия, которая проведёт осмотр квартиры и составит акт ввода в эксплуатацию объекта. Собственнику будет выдано техническое заключение.
4. Акт и техническое заключение необходимо предоставить в БТИ для подготовки нового технического паспорта квартиры.
5. Собрав вышеперечисленные документы, необходимо обратиться в Росреестр, где зафиксируют изменения и выдадут бумаги, удостоверяющие права собственности на переделанную квартиру.

Более сложной является перепланировка по проекту. Она необходима в следующих описанных случаях:

• расширение площади за счёт площади нежилых помещений;
• перенос санузла на территорию других нежилых помещений с отдельным входом;
• увеличение количества сантехнических приборов, наличие которых предполагает дополнительное использование воды.

Похожие записи:

• Пожилые пассажиры получат скидку на билеты в поездах дальнего следования
• Транспортный налог: льготы для пенсионеров в 2024 году
• Какой штраф за неправильную оклейку такси?