Теория и практика ЖКХ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Теория и практика ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Решение за собственниками
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Каждый проведенный этап работ по капитальному ремонту подъезда контролируется уполномоченными органами. После окончания мероприятий организация-исполнитель ставит подпись под актом о приемке. Если заказчик не удовлетворен их выполнением, он не обязан подписывать документ до тех пор, пока замечания не будут устранены.
Бывает, что уже после проведения ремонта, когда все работы приняты, жильцы обнаруживают недостатки. Тогда составляется претензия в домоуправительную организацию с подробным изложением сути вопроса. Допустимо также обращение в районную администрацию и государственную жилищную инспекцию. Подается заявление в письменном виде в двух экземплярах, где указывают причину подачи жалобы с указанием адреса проживания, просьба провести дополнительную проверку для оценки качества выполненного ремонта и привлечения к ответственности виновной стороны. Кстати, каждая ремонтная бригада обязана предоставить гарантию на свою работу. Для капитального ремонта она составляет не менее года. В этот срок фирма-ремонтник обязана устранить допущенные нарушения бесплатно (за свой счет).
Как добиться ремонта в подъезде
Случается, что управляющая компания отказывается от ремонта общих зон в подъезде или делает это некачественно и в неполном объеме. В таком случае жильцы могут объединиться и вынудить ее провести необходимые работы.
Сначала нужно собрать собственников и представителей УК. На собрании определяется перечень того, что требуется сделать в общих зонах. Это решение фиксируется в протоколе встречи.
Далее в УК направляется письменное заявление с указанными сроками исполнения ремонта. Управляющая компания в свою очередь выставляет счет на весь перечень, который должен быть погашен из денег, уплаченных собственниками.
Если УК отказывается проводить ремонт или срывает сроки, стоит обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, управу района и далее в прокуратуру.
Периодичность проведения косметического и капитального ремонта по законодательству должна быть прописана в договоре об управлении МКД.
Косметический ремонт обычно проводят раз в 3 или 5 лет в зависимости от классификации дома и степени его износа. Также есть отдельные сроки ремонта некоторых конструкций. Например, лифт следует заменить или отремонтировать через 25 лет после начала его эксплуатации. Модернизация крыши проходит каждые 10 лет (как подать заявление о протечке крыши?).
Частота проведения капитального ремонта чаще всего устанавливается для всего дома местными органами самоуправления, именно они решают, через сколько лет его проводить. Но подъезд является территорией с повышенным износом, поэтому жители дома могут обратиться к Управляющей компании или к напрямую к органам местного самоуправления для ускорения процесса. Обычно срок капитального ремонта – 1 раз в 10 лет.
Кто должен осуществлять текущие и косметические ремонты
Состояние строительных конструкций жилого фонда, и особенно многоквартирных домов, всегда находится на особом контроле органов исполнительной власти. Любые отклонения и нарушения в системе эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии должны фиксироваться жилищной инспекцией. По факту нарушений выносятся предписания и налагаются штрафы, но заставить управляющую компанию сделать ремонт хотя бы в подъезде бывает значительно сложнее, чем организовать капремонт.
Как минимум два документа обязывают организацию, управляющую эксплуатацией многоквартирного жилого здания, делать ремонт подъездов многоквартирных домов:
- Постановление или предписание Госстроя РФ от 27.09.03 за номером 170. Документ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» прямо возлагает обязанности по проведению своевременного восстановления элементов конструкции жилых, и в том числе многоквартирных зданий на управляющие или жилищно-эксплуатационные конторы;
- Договор на управление эксплуатацией жилого здания, подписанный компанией и жильцами или их представителями. Независимо от того, как сформулированы позиции в части проведения текущих и косметических ремонтов в договоре, компания обязана выполнять требования по обеспечению безопасной эксплуатации жилого здания многоквартирного типа.
Текущие ремонт подъездов мкд
В идеале текущие ремонтные работы подъездов мкд должны проводится на регулярной основе каждые 3-5 лет. Однако, на практике косметический ремонт довольно часто не проводится, а заменяется капитальным, поскольку это экономически выгоднее, по сроку и силовым затратам на уровень меньше.
Плановый ремонт состоит из определенного типа работ, включающих в себя следующие моменты:
- проведение побелки и покраски потолков, стен на лестничных и ходовых пролетах;
- замена разбитых и установка отсутствующих стеклопакетов;
- восстановление оконных и дверных рам;
- стирание граффити;
- установка новых лампочек взамен вышедших из строя;
- монтаж и замена табличек с указателями и надписями информационного характера;
- ремонт или обмен на новые поломанных осветительных приборов;
- восстановление перил;
- исправление и замена замков в местах общего пользования (входных и лестничных дверях);
- окрашивание труб отопления и мусоропроводов.
Сроки работ по частичному ремонту подъезда зависят от множества факторов: этажности и общей площади подъездов, шахт для лифта и мусора.
Решение за собственниками
Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.
Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.
«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.
Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.
Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.
Как меняются дома изнутри
Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.
Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.
Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома
Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:
- обязанность сбора средств собственниками;
- контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
- решение финансовых вопросов региональными представителями;
- отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
- аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
- урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
- инструмент планирования действий – голосование;
- отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
- перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.
Теперь вы знаете, что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома, что меняют при нем. Надеемся, представленная информация оказалась полезной, помогла найти ответы на интересующие вопросы.
Кто должен осуществлять текущие и косметические ремонты
Состояние строительных конструкций жилого фонда, и особенно многоквартирных домов, всегда находится на особом контроле органов исполнительной власти. Любые отклонения и нарушения в системе эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии должны фиксироваться жилищной инспекцией. По факту нарушений выносятся предписания и налагаются штрафы, но заставить управляющую компанию сделать ремонт хотя бы в подъезде бывает значительно сложнее, чем организовать капремонт.
Как минимум два документа обязывают организацию, управляющую эксплуатацией многоквартирного жилого здания, делать ремонт подъездов многоквартирных домов:
- Постановление или предписание Госстроя РФ от 27.09.03 за номером 170. Документ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» прямо возлагает обязанности по проведению своевременного восстановления элементов конструкции жилых, и в том числе многоквартирных зданий на управляющие или жилищно-эксплуатационные конторы;
- Договор на управление эксплуатацией жилого здания, подписанный компанией и жильцами или их представителями. Независимо от того, как сформулированы позиции в части проведения текущих и косметических ремонтов в договоре, компания обязана выполнять требования по обеспечению безопасной эксплуатации жилого здания многоквартирного типа.
К сведению! Даже суды различных инстанций не принимают во внимание доводы ЖЭКов, и тем более компании-распорядителя о том, что решение о сборе средств и проведении ремонтных работ текущего или косметического назначения должно утверждаться собранием жильцов.
Правило действия, что нужно для текущего ремонта в подъезде
Если состояние отдельных элементов подъезда настолько плачевно, что может привести к травмам или не позволяет пользоваться лестничными пролетами и площадками в обычном порядке, пора браться за дело.
Первым делом на имя руководителя управляющей компании пишется заявление о необходимости безотлагательного проведения текущего ремонта с возможной детализацией и описанием возникших проблем.
Заявление можно сдать секретарю с отметкой и штампом о получении на втором экземпляре обращения. Как вариант, документ можно направить заказным почтовым отправлением с уведомлением о получении. В любом случае, необходимо быть готовым к отказу и повторному обращению в Жилищную инспекцию. В новом заявлении необходимо сослаться на возможное обращение в государственные органы, оформляющие лицензии на право осуществления управления многоквартирными жилыми объектами.
Кто оплачивает ремонт в подъезде?
На практике, ЖКХ не ремонтируют «парадные» по несколько лет, доводя их до аварийного состояния. В таких случаях у владельцев остается два выхода:
- вступить в судебные тяжбы с виновной стороной;
- организовать модернизацию подъезда самостоятельно, путем заключения контракта со строительной бригадой либо за свой счет.
По завершении самостоятельного ремонта подъезда владельцы жилых помещений могут вернуть определенную часть затраченных денежных средств. Для этого следует:
- оформить акт о состоянии объекта до начала восстановительных работ;
- составить сметную документацию;
- при закупе материалов сохранить все платежные документы (чеки), которые будут использоваться в качестве доказательства;
- направить в ЖКХ заявление и документы, фото, подтверждающие факт осуществленного ремонта;
- в случае отказа возместить затраченные жильцами средства – подать заявление в суд;
- ожидать результатов судебного процесса.