НДС: надо ли платить налог при аренде муниципального имущества
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС: надо ли платить налог при аренде муниципального имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Давайте разберемся, нужно ли платить налог, если объектом аренды является земля. Дело в том, что в другой статье Кодекса, а именно в пп.17 п.2 ст.149, говорится о том, что плата за пользование природными ресурсами освобождается от обложения НДС. Получается, что, арендуя государственную землю, НДС удерживать и перечислять в бюджет не надо. Такое же мнение изложено в Письмах МНС России от 10 июня 2002 г. N 03-1-09/1558/16-Х194 и УМНС России по г. Москве от 22 марта 2004 г. N 24-11/18602 и 9 апреля 2004 г. N 24-11/24383.
Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.
Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.
Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.
Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.
НДС при аренде земли платить не нужно
Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.
Облагается ли НДС или нет?
НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.
Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.
Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.
Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.
НДС имеет фиксированную ставку – 18%.
Вопрос – ответ по теме НДС при аренде
Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?
Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.
Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?
Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.
Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?
Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.
НДС при аренде земли платить не нужно
Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДС . А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджет .
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и суды .
Подпункт 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.
Пункт 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; пп. 1 п. 1 ст. 1, пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, ст. ст. 42, 62 БК РФ.
Письма Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436, от 01.02.2011 N 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 N А53-7083/2010.
Налогообложение муниципальных земель взятых в аренду
Многих арендаторов волнует вопрос: нужно ли им платить земельный налог в период использования участком. Согласно действующему Налоговому кодексу обязанность по уплате налогов возложена в России исключительно на собственников, а также эксплуатирующих землю на правах бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, арендаторы земельный налог не уплачивают. В качестве платы за землепользование в данном случае выступает стоимость аренды, которая перечисляется в бюджет муниципального образования.
В состав арендной платы не включается НДС, так как аренда земли в государственной или муниципальной собственности освобождается от этого налога.
Стоит понимать, что если пользователь арендовал землю под ИЖС, то после постройки там дома и узаконивания постройки ему придется платить имущественный налог. Ставка и размер имущественного налога определяется на уровне муниципалитет, но она не должна превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Обязанность по уплате земельного налога возникнет у арендатора, который выкупит землю у государства и переведет участок в свою собственность.
Таким образом, сроки, стоимость, и налогообложение арендованных у муниципалитета земель зависит от комплекса фактора: их целевого предназначения, местоположения, наличия построек и пр.
Год 2022-й: смотрим, что изменилось
С 1 января 2022 г. при совершении операций, которые не облагаются НДС по ст. 149 НК РФ, больше не нужно выставлять счета-фактуры, вести журналы учета счетов-фактур, книги покупок и продаж .
Но поправки не отменили необходимость подачи НДС-декларации налоговыми агентами, причем даже если у них были только необлагаемые операции. Для всех налоговых агентов сделано послабление лишь относительно формы подачи декларации: ее можно сдать в бумажном виде (а не в электронном) . Распространяются такие правила и на арендаторов муниципальных земельных участков .
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
Думинская Ольга Сергеевна — Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса
«Все спецрежимники, которые являются налоговыми агентами по НДС при аренде муниципальных земельных участков, хотя и не выставляют с 2022 г. счета-фактуры, но по-прежнему должны заполнять раздел 7 декларации по НДС. Причем независимо от того, в каком виде сдается декларация — в электронном или на бумаге.
Так что в этом году сохраняется обязанность по сдаче в ИФНС декларации по НДС у упрощенцев и вмененщиков, арендующих муниципальные или федеральные земельные участки».
Напомним, что сдать декларацию нужно не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. То есть за I квартал 2022 г. декларацию нужно сдать не позднее 21 апреля (поскольку 20 апреля — воскресенье) .
В ней, разумеется, нужно заполнить титульный лист. И посмотрим, что же надо указывать в разделе 7 декларации:
- в графе 1 раздела 7 — код операции 101025118;
- в графе 3 раздела 7 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» по строке 010 — сумму арендной платы.
Раздел 2, в котором налоговые агенты отражают суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, заполнять не требуется.
НДС при аренде земли платить не нужно
Налоговый агент удерживает из перечисляемого контрагенту дохода НДС и платит его в бюджет. Однако платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДСподп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ. А плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который поступает в местный бюджетп. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ.
Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. С такой позицией согласны как Минфин, так и судыПисьма Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436, от 01.02.2011 № 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 № А53-7083/2010.
Когда арендатору быть агентом
Исходя из норм действующего законодательства, выбор НДС-обязанного участника арендных отношений является наименее очевидным как раз в случае трехстороннего договора аренды. То есть контракта, сторонами которого, помимо арендатора, являются орган госвласти (на правах собственника имущества) и балансодержатель (МУП, ГУП и т. п.).
Проблема в том, что налоговое законодательство разъяснений по данному вопросу не содержит. Буквальное прочтение пункта 3 статьи 161 НК РФ об агентских обязанностях арендаторов муниципального или государственного имущества показывает, что арендатор должен удерживать из доходов арендодателя и платить в бюджет НДС в определенной ситуации. А именно «при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества».
То есть возможность наличия в арендных отношениях третьей стороны никак не упомянута в кодексе. Поэтому вполне логично предположить, что положения упомянутого пункта не распространяются на случаи найма помещений у оперативного управляющего или прочего распорядителя гос-имуществом. Иначе говоря, арендатору не нужно выступать в роли налогового агента в случае трехстороннего договора.
На возникновение агентских обязанностей арендатора только при двустороннем договоре уже несколько лет назад указывал и Конституционный суд РФ. В определении от 2 октября 2003 г. № 384-О судьи отметили, что порядок уплаты НДС, установленный пунктом 3 статьи 161 НК РФ, необходимо применять лишь «в случае предоставления в аренду публичного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления за государственными унитарными предприятиями или учреждениями, т. е. составляющего государственную казну, при непосредственном участии публичных собственников в гражданских правоотношениях».
Тем не менее налоговики давно предпочитают распространять эту норму кодекса и на случаи предоставления в аренду имущества, ранее переданного балансодержателю. Конечно, при условии, что госструктура также является одной из сторон договора. Если же арендный контракт заключен непосредственно с балансодержателем, то ему и предстоит рассчитываться с бюджетом (см., например, письма ФНС России от 14 февраля 2005 г. № 03-1-03/208/13, от 2 июня 2005 г. № 03-1-03/926/11, УФНС России по г. Москве от 29 ноября 2005 г. № 19-11/87841, от 27 марта 2007 г. № 19-11/28227).
Заметим, что с последним утверждением согласны и финансисты, и арбитражные суды. То есть, если госорган не указан в договоре муниципальной аренды в качестве одной из сторон, платить НДС должен балансодержатель (см., например, письмо Минфина России от 16 сентября 2005 г. № 03-04-14/16, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 31 октября 2006 г. № А19-12626/06-24-Ф02-5663/06-С1, ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2007 г. № А12-17442/06-С61).
Итак, можно сказать, что в общем случае рассчитываться с бюджетом по НДС должен арендатор муниципального (государственного) имущества, если в договоре аренды фигурирует орган госвласти. В том числе при заключении трехстороннего договора с участием балансодержателя.
Напротив, не стоит беспокоиться о необходимости выполнения агентских обязанностей, если в качестве арендодателя выступает сам балансодержатель. От арендатора в данном случае требуется лишь своевременное внесение платы за помещение в установленном договором размере.
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.
Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.
Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру. Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по арендной плате.
Аренда земли бухгалтерский и налоговый учет
Согласно статье 607 ГК РФ, участки земли могут передаваться во временное пользование, при этом взимается плата за аренду. Данная процедура облагается НДС (налогом на добавленную стоимость). При этом есть исключения – если земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то налог может не уплачиваться.
Есть некоторые особенности ведения бухгалтерского и налогового учета при выполнении данных операций. При получении права на заключение договора все расходы, имеющие связь с получением права, отображаются в бухучете на счете 97. В процессе действия
договора на временное пользование, учтенные расходы списывают в ДТ счетов 20,23,25,26,44. Какая проводка составляется –ДТ20(23,25,26,44)КТ97.
Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.
Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.
Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.
Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.
Арендатор не является плательщиком земельного налога.
Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено названным пунктом.
Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).
Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03-05-04-02/51336.
О компенсации суммы земельного налога.
Действующее законодательство РФ не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой обозначенного налога. Поясним.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пп. 5 ч. 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В части 1 ст. 424 ГК РФ сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предписанных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, в гражданско-правовых отношениях цена договора определяется соглашением сторон договора, если закон не требует иного. Но если сумма компенсации земельного налога имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду (то есть фактически связана с оплатой аренды участка), ее следует рассматривать в качестве дополнительной платы по договору аренды. Значит, с точки зрения уплаты НДС компенсация квалифицируется как денежная сумма, связанная с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и учитывается в базе при налогообложении.
Общие моменты и положения
Выплата за землю регулируется Налоговым кодексом РФ. Объектом налогообложения является земельный участок. Для определения его границ существует специальная документация, карты и планы. Наиболее точная информация о земельном участке находится в кадастровом паспорте.
Размер налога на землю определяется финансовым доходом владельца или пользователя, полученным с этого участка, а также плодородностью участка, его расположением и другими факторами. Налог на участки сельскохозяйственного назначения зависит от качества земли, размера общей площади и местонахождения.
Юридическое лицо самостоятельно рассчитывает размер земельного налога, если это не относится к сельскохозяйственным участкам. Существует специальная формула, согласно которой можно высчитать размер налогообложения.
Размер налогообложения (Рн) несельскохозяйственного участка нужно рассчитать по такой формуле:
Рн=Сн*К1*К2*Оп, где:
- Сн — существующая ставка налога (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
- К1- коэффициент увеличения это ставки в курортных районах;
- К2 — коэффициент увеличения ставки налога в связи со статусом города, где располагается участок;
- Оп- общую площадь земли (в квадратных метрах).
Налоговая ставка не должна превышать 0,3% если земля:
- используется в сельском хозяйстве;
- задействована в жилищном фонде, а также куплена с целью строительства жилищного комплекса;
- приобретена для личного пользования, огородничества, выращивания цветов или растений, разведения хозяйства.
Во всех других случаях налоговая ставка составляет 1,5%. Она определяется муниципальными органами в законодательных актах.
Процент исчисляется от стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте.
Налогоплательщики, у которых есть льготы, могут представить соответствующие документы в налоговую инспекцию, которая находится в районе расположения участка.