2.2 Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2.2 Переустройство и перепланировка жилого помещения.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Как получить согласие жильцов на перевод помещения из жилого в нежилое?

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение, помимо прочих документов, нужно получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Эти положения действуют с 09.06.2019 (введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ). То есть нужно и провести собрание собственников квартир, и получить отдельные согласия от собственников примыкающих квартир.

Чтобы провести общее собрание собственников квартир, вы можете обратиться к одному из собственников или управляющей компании (правлению ТСЖ), которые вправе инициировать внеочередное собрание собственников (ст. 45, ч. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Для принятия решения собственниками о переводе жилого помещения в нежилое нужно набрать определенный кворум. Так, если в доме один подъезд, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит более 2/3 голосов. Если в доме несколько подъездов, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме, в том числе собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том же подъезде, в котором находятся ваши жилые помещения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Для того чтобы решение собрания собственников считалось принятым, нужно определенное количество голосов «за» принятие такого решения. В частности, в доме с одним подъездом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании. А в доме с несколькими подъездами необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимавших участие в этом собрании (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). При этом голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат.

Лучше на собрании составить сразу несколько протоколов. Один нужно будет отправить в соответствующий орган власти (или МФЦ) для оформления перевода помещения в нежилое, а второй — передать в управляющую компанию или ТСЖ.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и будет задействовано общее имущество, то на собрании нужно получить согласие всех собственников. Дело в том, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Несколько лет назад ВС РФ рассмотрел громкое дело, в котором собственник квартиры получил согласие 75% собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию принадлежащей ему квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла. После получения согласия собственников он согласовал в соответствующем госоргане перевод жилого помещения в нежилое. При этом он оборудовал крыльцо для отдельного входа. Впоследствии собственник другой квартиры подал требование в суд о признании разрешения на перевод помещения в нежилое и разрешения на реконструкцию для оборудования входа недействительными. Суд первой инстанции признал недействительным разрешение на реконструкцию и обязал снести пристроенную входную группу. Он указал, что входная пристройка занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Апелляция с этой позицией не согласилась и отправила дело на пересмотр. Она указала, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. А значит, для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов.

ВС РФ отменил постановление суда апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что собственник квартиры, переведенной в нежилое помещение, использовал для оборудования крыльца общее имущество — земельный участок. А для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Определение ВС РФ от 11.10.2016 № 83-КГ16-10).

Проблема в том, что, скорее всего, в вашей ситуации тоже придется затрагивать общее имущество и, соответственно, получить на собрании участников 100% голосов собственников. Дело в том, что ЖК РФ требует, чтобы в нежилом помещении был оборудован отдельный вход. Для этого, возможно, понадобится затронуть общее имущество. Кроме того, после перевода из жилого помещения в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). По сути, нужно замуровать вход в квартиру.

Также нужно собрать согласия собственников примыкающих помещений в произвольной форме. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. В этом согласии нужно указать:

фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, его паспортные данные либо полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;

номер принадлежащего собственнику помещения;

реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Таким образом, если хотя бы один сосед откажется дать согласие, то оформить перевод квартиры в нежилое помещение не получится.

Если удастся получить все согласия от соседей, то после этого вам нужно обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Выискиваем суть проблем

Всем известно, что для перевода необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (в Москве – МВК при Департаменте жилищной политики). Отказы мотивированы зачастую отсутствием среди документов согласия других собственников квартир.

Как показывает практика, существует непонимание, когда требуется согласие, а когда можно обойтись без него. Главной причиной возникновения споров является отсутствие четкой законодательной регламентации данного вопроса. В ст.23 ЖК РФ указан перечень документов, который собственник помещения должен предоставить в орган, который осуществляет выдачу разрешений на перевод. Данный перечень содержит всего пять наименований документов – заявление, документы, устанавливающие право собственности на помещение, план помещения и его тех.паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки. Самое интересное, что закон закрепляет данный список исчерпывающим, так как строго указано, что никаких других документов не требуется. Статья 24 ЖК РФ дает исчерпывающий список ситуаций, когда может последовать отказ в выдаче разрешения – не представлены документы, которые определены ст. 23 ЖК РФ, документы представлены не в тот орган, не выполнены условия для перевода и проект не соответствует законодательным требованиям. Как видно ничего несказанно о необходимости предоставления согласия соседей. Однако иные положения ЖК РФ говорят о том, что реконструкция жилого многоквартирного дома возможна лишь с согласия общего собрания собственников этих квартир. Статья 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относит решение вопросов о реконструкции дома и о пределах пользования земельным участком, на котором дом расположен. Если идет речь об уменьшении размера общего, принадлежащего всем жильцам, имущества в случае реконструкции дома, необходимо согласие общего собрания, об этом говорит статья 36 ЖК РФ. Согласие так же необходимо, если необходимо присоединить к конкретному помещению при его перепланировке или реконструкции части общего домового имущества. Однако отсутствие согласия на перевод со стороны всех собственников не является основанием для отказа. Соответственно, если перевод из жилого фонда в нежилой не сопровождается реконструкцией или уменьшением общего имущества дома, то нет необходимости в получении решения общего собрания собственников.

Однако несовершенство законодательства не является единственной проблемой. Каждый суд рассматривает конкретный случай, и уже сам приходит к выводу нужно ли согласие общего собрания собственников. Нужно ли простое большинство голосов или строго необходимо согласие всех собственников. Естественно, решается вопрос о том, считается ли перепланировка реконструкцией, и в какой степени она затрагивает общее домовое имущество.

Сроки перевода в нежилое

Вся процедура получения разрешения на перевод может занять от полугода до нескольких лет в зависимости от сложности ситуации. Многие собственники не готовы столько ждать, поэтому начинают работы еще до того, как получили все необходимые согласования.

«Если раньше можно было заниматься перепланировкой, параллельно собирая документы для оформления перевода, то сейчас, если собственники начинают заниматься работами раньше, чем добились согласований, это может привести для них к неприятным последствиям. Жители многоквартирных домов сейчас очень внимательно следят за работами, которые проходят в их доме. В случае выявления самовольной перепланировки собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. А если к этому моменту квартира уже продана, то ответственность переходит к новому владельцу. Так покупатели становятся собственниками проблемного объекта», — объясняет Андрей Лопатин.

Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия

Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:

• дом относится к объектам социального использования;
• помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
• отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
• отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
• квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.

И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей.

Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.

Поэтому нелишним будет поговорить с соседями заранее и узнать их мнение на этот счёт, в идеале – сразу получить письменное согласие (в процессе предварительных переговоров).

Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:

• объекты, расположенные на первом этаже;
• квартиры, расположенные выше, при условии расположения под недвижимостью только нежилых помещений.

Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.

Прежде чем приступать к делу, нужно четко знать основные понятия, прописанные в законе, чтобы в случае недопонимания или затруднений можно было с легкостью ими оперировать.

Нежилое помещение – это помещение в жилом доме, предназначенное для промышленных, торговых и иных целей. Обычно, такие помещения находятся на первом этаже или цокольном.

Также в законе прописаны различия жилища и жилого помещения, которые важно знать.

Данные понятия используются не только в Жилищном кодексе, но и в ст. 25 Конституции Российской федерации.

Здесь оно предстает шире, чем понятие жилое помещение:

• Жилое помещение должно быть обязательно объектом, однако жилище может быть не только официальным объектом.
• Жилищем можно назвать юрту, чум и прочее, что испокон веков служило человеку крышей над головой.

Таким образом, жилое помещение – это понятие юридическое, в отличие от жилища.

Важно заметить, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации понятие «жилище» также встречается, а именно в ст. 1 .

В данной статье говорится, что человек имеет право на жилище, жилище является неприкосновенным и никто не имеет права безосновательно лишить человека жилища. Однако ЖК не дает самого понятия жилища, а лишь использует его.

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

Какие нужны документы?

Список документации, которая потребуется в любом случае, достаточно велик, а в отдельных случаях может быть расширен. К необходимому минимуму относятся:

• Копия документа на право собственности, заверенная нотариально;
• Техпаспорт БТИ;
• Поэтажный план многоквартирного дома из БТИ;
• Проект реконструкции, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО;
• Нотариально заверенное согласие остальных собственников квартиры и поручение на выполнение перевода одним из собственников, действующим по доверенности;
• Когда квартира принадлежит на праве собственности организации, юридическому лицу, тогда дополнительно потребуются нотариально заверенные копии учредительных документов.

Как происходит перевод в нежилой фонд (перепланировка)

Так как сама по себе перепланировка перевода в нежилой фонд представляет собой достаточно длинную и сложную процедуру, в основном такой работой занимаются квалифицированные специалисты, но если человек не хочет тратиться на наем таких профессионалов, все работы ему придется самостоятельно.

В частности, нужно будет подать заявление вместе со всеми необходимыми документами, которые требуются для перевода определенного помещения в нежилой фонд, в многофункциональный центр, который, по результатам проведения проверки всех бумаг, выдает соответствующее решение о переводе жилья в нежилой фонд.

Но для того, чтобы провести эту процедуру без каких-либо проблем и задержек, нужно знать о том, как проводится перепланировка перевода в нежилой фонд и какие юридические тонкости нужно учитывать в этом процессе.

Процедура перепланировки в нежилой фонд считается наиболее трудоемкой из этой категории юридических работ, причем она в итоге оказывается не только наиболее затратной по времени для всех участников, но еще и достаточно требовательной к финансовым возможностям инициатора, даже если тот не решит обратиться в специализированные службы.

Подавать все бумаги нужно в многофункциональном центре, подавая всевозможные бумаги на оформление помещения в нежилой фонд. При этом здесь же при желании можно получить консультацию от квалифицированных специалистов по любым вопросам, которые относятся к процедуре согласования и проведения самой перепланировки.

После проверки всех документов заявителю отправляется уведомление с уже готовым ответом по поводу того, может ли он переоформить указанное жилье в нежилой фонд.

Для того, чтобы обеспечить законность проводимых ремонтных работ, предусматривается специальная процедура оформления или, как ее еще называют, согласования перепланировки. В данном случае нужно предоставить уполномоченным лицам определенный ряд документов, которые требуются для определения самого факта возможности оформления.

Консультации (вопрос-ответ)

Перевожу на первом этаже многоквартирного дома однокомнатную квартиру в нежилой фонд под парикмахерскую.

Согласовал проект с отдельным входом через окно кухни во двор. Сдал документы в местную администрацию. Из администрации с пропуском установленного срока получил ответ о том, что нужно согласие соседей — 2/3жильцов всего дома, т.е. 80 квартир. Мотивируют, ссылаясь на ст.ст.

44-48 ЖК РФ тем, что отдельный вход занимает земельный участок, примыкающий к многоквартирному дому, на котором расположится тамбур парикмахерской, и нужно согласие собственников жилья, при этом без протокола о таком согласии не выдают решение о согласии на перевод жилья в нежилой фонд либо об отказе.

Что делать? Правомерен ли отказ?

Ответ:

В соответствии с п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения обязан предоставить следующие документы:

1. заявление о переводе помещения;
2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариальные копии);
3. план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения);
4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При этом орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Документа, подтверждающего получение согласия общего собрания собственников многоквартирного дома (их части) на перевод, в списке нет. Следовательно, уклонение органа, осуществляющего перевод помещений, от выдачи разрешения на перевод в нежилое помещение или отказа, в срок, установленный ЖК РФ, незаконен.

Ссылка на отсутствие сведений о согласии жильцов как на основание отказа или приостановления рассмотрения заявления, также не соответствует закону.

Тем не менее, рассматривая ситуацию в целом (не только в части законности или незаконности действий органа, осуществляющего перевод помещений), следует учитывать положения ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно этой статье, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, статья 290 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общие помещения и несущие конструкции жилого дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.

Отсюда можно сделать вывод, что распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам других жилых помещений в доме невозможно без получения их предварительного согласия (в нашем случае, использование части земельного участка, отнесенного к общему имуществу под тамбур, а также изменение несущей конструкции дома при устройстве отдельного входа).

Согласно пожарным нормам, нежилые помещения должны иметь два пути эвакуации.

Кроме того, если нежилое помещение расположено в жилом доме, то этими же нормами запрещается пользоваться общей лестничной клеткой для функционирования нежилого помещения.

Поэтому устройство отдельного входа является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое и включается в проект перепланировки помещения.

По проекту при перепланировке выполняются следующие работы:

• ­ устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);
• устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);
• установка внутренних лестниц;
• устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
• изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
• изменение формы оконных и наружных проемов;
• ­ ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
• ­ устройство оконных и наружных дверных проемов;
• изменение входов в здание;
• устройствовходоввздание;
• пристройкатамбуроввходов;
• ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
• изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
• сстекление лоджий и балконов;
• замена столярных элементов фасада;
• изменение материалов и пластики внешних конструкций;
• объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения городского комитета архитектуры);
• другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое

В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь. На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми. Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения. Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Как противостоять переводу соседской квартиры в нежилой фонд

Согласованием перепланировки занимается Ваш орган местного
самоуправления (администрация). На данном этапе необходимо обратиться с
предупреждающим письмом о том, что по такому-то адресу собственник
такой-то квартиры собирается производить перепланировку с устройством
отдельного входа для последующего перевода помещения из жилого в
нежилое. Просите учесть, что при производстве работ будет затронуто
общее имущество (несущие ограждающие конструкции блочного дома), что
влечёт за собой обязанность собственника получить согласие в порядке
общего собрания. Пишите, что подобное собрание не производилось, согласие отсутствует, просите отказать заявителю в согласовании перепланировки.
Ему должны отказать.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Похожие записи:

• Сколько действует донорская справка?
• Как снять показания со счетчика каскад 11-с1
• Какой штраф за утерю гос номера автомобиля в России