Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли нотариус при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

• до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
• до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
• свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

• 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Стоимость оформления договора

Услуги нотариуса при удостоверении договора купли-продажи квартиры предоставляются не безвозмездно. При этом на ценовую политику влияют следующие факторы:

• потребуется только удостоверить договор либо полностью отследить чистоту сделки;
• необходимо ли будет проверять благонадежность сторон;
• в каком регионе осуществляется сделка: в провинциальном городке услуги более лояльны, в столице цена будет варьироваться от 2000 до 6000 рублей;
• форма договора сторонами будет предоставлена или нотариус пропишет все нюансы самостоятельно;
• нужно ли будет заверять согласие супруга и уведомление сособственников о преимущественной покупке;
• будет ли составлять предварительный договор.

В целом общая стоимость услуг нотариуса с учетом вышеперечисленных статей расходов составит около 15000 рублей. При этом в силу п.5 ч.1 ст.33.24 НК РФ потребуется оплатить еще и государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20000.

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
4. Предъявление установленного перечня документов.
5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
7. Подписание договора сторонами.
8. Удостоверение документа нотариусом.
9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Есть ли страхование ответственности риелтора

Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.

Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.

Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.

Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.

Обременения на квартире

Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.

Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:

1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;

2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.

Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:

• ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
• Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
• Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
• Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.

Само совершение сделки и проведение расчетов занимает 30-40 минут. Однако регистрация занимает до 7 рабочих дней. За это время из Росреестра поступает выписка из ЕГРН, в которой указан новый владелец недвижимости.

Ее можно получить у нотариуса:

• в электронном виде (документ заверен цифровой подписью и имеет такую же юридическую силу, как и бумажный вариант);
• в бумажном виде с оригинальной синей печатью нотариуса.

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?

Нотариус является лицом, которое ответственно за всевозможные ошибки при составлении имущественного договора. Одновременно с этим, нотариальное заверение документов этим специалистом гарантирует безопасность обеих сторон от мошеннических операций. Например, если в результате некачественной работы нотариуса его клиент понес убытки, то весь нанесенный ущерб должен быть в полной мере компенсирован.

Обе стороны (продавец и покупатель) при подписании договора с участием нотариуса обеспечивают себе полную юридическую чистоту. Именно ее и гарантирует нотариус, при этом специалист в обязательном порядке должен:

• установить волеизъявление конкретного лица;
• отсутствие тех или иных пороков воли человека;
• идентифицировать личности обеих сторон договора;
• в полной мере объяснить участникам сущность совершаемой сделки, а также рассказать о последствиях.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Когда заверение нотариуса необязательно, но рекомендуется?

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

• Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
• Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
• Если сделка оформляется в долевой собственности.
• Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

К нотариусу можно обратиться добровольно

По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.

Если долю продает один собственник

Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.

Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.

Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.

Согласие супруга на продажу квартиры

Об этом в письме Росреестра тоже не написано, зато написано в законе. Если продаете квартиру, которую купили в браке и нет брачного договора, продать ее можно только с согласия супруга. Даже если квартира оформлена на мужа, платил он и продает тоже он, пока жена не согласится официально, сделки не будет.

Машину можно продать и без нотариуса, ноутбук тоже, можно даже снять деньги со счета и отдать их маме. А вот продать квартиру без нотариального согласия нельзя. Даже если получится (а иногда получается), второй супруг может признать сделку недействительной и забрать у покупателя квартиру или ее часть.

Это важно для тех, кто покупает квартиру у продавца, состоящего в браке. Отсылки к тому, что супруги давно не живут вместе и недвижимость оформлена на одного из них, ничего не меняют. К сожалению, иногда сделку без нотариального согласия можно оспорить даже после развода супругов. Поэтому правило: квартиру купили в браке — требуйте согласие второго супруга через нотариуса. И сами оформляйте.

Кстати, брачный договор тоже должен быть заверен нотариусом. Если вместо согласия вам показывают договор, якобы подписанный вторым супругом, но без штампа нотариуса, — он не действует.

Согласие супруга нужно получить, даже если вы дарите долю общему ребенку. Например, купили квартиру за материнский капитал и должны выделить доли всем членам семьи. Супруг должен оформить согласие, что он не против, чтобы вы подарили часть общей квартиры детям.

Похожие записи:

• Выплаты матерям одиночкам работающим и неработающим в 2023 году
• Распределение земель Волгоградской области по категориям и формам собственности.
• Как через суд добиться встреч с ребенком