ТСЖ — альтернатива управляющей компании

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ — альтернатива управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.

На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять устав товарищества.

Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.

У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.

1. Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
2. Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
3. Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
4. Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
5. Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
6. Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.

Преимущества:

• Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.

• Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

  Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.

• Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.

• Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.

Недостатки:

• Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.

• Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.

  Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.

• Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.

Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.

После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.

Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:

1. Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
2. Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
3. Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
4. Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
5. Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
6. Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
7. Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
8. Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
9. Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
10. Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.

Преимущества и недостатки ТСЖ и УК, что лучше выбрать: плюсы и минусы

Очень сложно определить, что лучше – ТСЖ или УК. Поэтому необходимо более детально разобраться в данном вопросе.

ТСЖ имеет следующие преимущества:

• собственники принимают непосредственное участие в управлении;
• решение принимается при участии всех участников;
• более качественное управление, так как люди делают это для себя.

Управляющая организация, для примера, лучше в следующем:

• это профессиональная организация, поэтому управление будет более качественным;
• большие связи с различными структурами, предоставляющими услуги собственникам жилых помещений;
• освобождение собственников от всех обязанностей и беспокойств за свое имущество.

В одном плохо выбирать управляющую компанию — это фирма, осуществляющая, прежде всего, предпринимательскую деятельность, поэтому интересы собственников зачастую уходят на второй план.

Какой персонал входит в ТСЖ?

Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:

1. председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
2. члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
3. бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
4. юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
5. рабочие:
   • электрик;
   • лифтер;
   • консьерж;
   • уборщица;
   • слесарь-сантехник;
   • дворник;
   • паспортист.

Куда подается жалоба?

В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:

1. Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
   • технического состояния МКД;
   • качество предоставляемых ресурсов и услуг;
   • состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
   • соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
2. Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
3. ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
4. Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
5. СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.

Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

---

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

Таблица с итогами сравнения

Признаки	УК	ТСЖ
размер платы	— + (в маленьком доме)	+ — (в маленьком доме)
прозрачность	—	+
эффективность использования денег	—	+
профессионализм	+	— ± (в большом доме)
ответственность организации	±	±
ответственность руководства	±	±
участие собственников в управлении домом	±	+
общие собрания	—	±
права собственников	±	+
возможность смены при плохой работе	±	±

Плюсы и минусы ТСЖ в многоквартирном доме

Образованию, реорганизации и ликвидации, получению членства, правам и обязанностям, а также прочим вопросам, связанным с деятельностью товарищества собственников жилья, посвящен раздел VI ЖК РФ.

К положительным моментам, связанным с поручением управления многоквартирным домом ТСЖ, относится:

1. Порядок и чистота в местах общего пользования многоквартирного дома (лифтах, лестничных пролетах и площадках) и на прилегающей территории, своевременное устранение проблем, возникающих в процессе эксплуатации помещений МКД, поскольку это является обязанностью товарищества (ст.138 ЖК РФ).
2. Принятие решений большинством голосов на общем собрании участников даёт право жильцам дома выбирать статью расхода общественных денежных средств и отвергать ненужные нововведения (ст.145 ЖК РФ).

Помещения в многоквартирном доме могут принадлежать различным организациям и фирмам, которые вправе вступить в ТСЖ и в качестве собственников влиять на управление МКД.

Право на коммерческую деятельность при грамотном подходе позволяет получать прибыль от продажи или сдачи помещений в аренду с целью уменьшения расходов владельцев квартир на общедомовые нужды (ст.152 ЖК РФ).

Возможность самостоятельно проводить работы по благоустройству общедомовой территории и мест общего пользования или заключать договор со сторонними организациями по выбору (ст.137, 152 ЖК РФ).

• Открытость работы и ведения бухгалтерии, благодаря которой любой собственник помещения в многоквартирном доме, даже не являющийся членом ТСЖ, может ознакомиться с основными документами товарищества и ведущейся в нем отчетностью (ст.143.1 ЖК РФ).
• Выделение денежных средств в рамках финансирования государством различных федеральных программ жилищно-коммунальной сферы, получение которых осуществляется товариществом и распределяется на нужды имеющихся в его распоряжении многоквартирных домов.

Каковы минусы нахождения жильцов в жилотовариществе? Наряду с выгодой для собственников жилья, присутствуют негативные моменты, которые следует учитывать при создании товарищества:

1. Недостаточное законодательное регулирование работы ТСЖ, по причине которого взыскание коммунальных платежей с должников происходит только в судебном порядке, и бремя покрытия задолжности на время судебного разбирательства ложится на остальных собственников помещений.
2. Вероятность непонимания необходимости проведения того или иного мероприятия в многоквартирном доме со стороны владельцев квартир, отклонение полезного новшества большинством членов товарищества.
3. Являясь юридическим лицом (п.5 ст.135 ЖК РФ), осуществляющим финансовую деятельность, товарищество собственников жилья не застраховано от банкротства. Крупная задолжность перед поставщиками коммунальных услуг или недобросовестность правления могут стать причиной ликвидации товарищества.

Процедура банкротства ТСЖ производится согласно ст.65 ГК РФ и Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002, посвященным несостоятельности юридического лица.

Как и кто избирает правление ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.

Похожие записи:

• Норма площади на 1 человека в квартире
• Межевание земельного участка в 2023 году: порядок, документы, сроки
• Льготный проезд на электричке для многодетных в 2024 году в Москве