Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать землю в аренде можно путем переуступки прав и обязанностей по арендному соглашению. Тем, кто ни разу не сталкивался с подобной процедурой, рекомендуем ознакомиться с общепринятой пошаговой инструкцией.

Пошаговая инструкция заключения сделки

Этапы:

проверьте, допускается ли заключение подобной сделки в соответствии с договором или законом;

посмотрите, предусмотрено ли арендным соглашением получение согласия арендодателя на переуступку;

уведомите собственника земельного участка о сделке или получите от него соответствующее согласие;

заключите ДКП.

Если участок передан в аренду на срок более 1 месяцев, то арендное соглашение подлежит обязательной регистрации. При переуступке потребуется повторная подача заявления от нового арендатора на осуществление регистрационных действий.

Земельного участка под ИЖС

Целью ИПВ является строительство здания, используемого в качестве постоянного жилья. Характерным для этой ситуации является тот факт, что предоставляемый участок должен относиться к категории объектов, предусмотренных для таких нужд. Перевод других участков в эту категорию возможен, но это достаточно сложный и дорогостоящий процесс.

В дальнейшем арендатор обязан использовать участок по назначению. Другими словами, арендатор должен построить или начать строительство помещения. Сроки должны быть указаны в тексте договора аренды.

Если эти требования не нарушаются, вдохновитель рискует потерять право пользования участком, а также возможность последующего приобретения.

Способ №1. Бесплатная приватизация

Переход от безвозмездной аренды к собственности на участок возможен для участков, используемых до 30 октября 2001 года для индивидуальных жилых домов, дач, гаражей или индивидуальных домов, садоводства и овощеводства; для участков, полученных для личного пользования до 6 марта 1990 года, безвозмездное приобретение домов на условиях государственной аренды допускается и не оформляется должным образом.

Бесплатная приватизация возможна в жилых домах или земельных участках под землей в садоводческих кооперативах. Право собственности распространяется на главу местного органа власти. Многие объекты недвижимости использовались в советское время и передаются из поколения в поколение.

Владелец может не знать, что участок находится в аренде. Перед передачей права собственности на здание, земля на котором находится в аренде, владельцу необходимо четко определить причины использования участка.

Если имеется свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость на участке, то лицу, на чье имя зарегистрировано здание, следует приступить к регистрации. Если это лицо умерло, а недвижимость не зарегистрирована должным образом как наследство, следует проверить родство сторон. Лицу, желающему приватизировать землю для проживания, нет необходимости пополнять свои владения.

Все лица, которые фактически проживают в жилище, но не являются собственниками участка, а также те, кто арендует участок, имеют право бессрочного пользования им.

Льготный порядок выкупа земельных участков

До 1 января 2012 г. земельное законодательство предусматривает льготный порядок выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для следующих лиц:

1) коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты недвижимости:

• были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
• были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

2) граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если право собственности указанных лиц на объекты недвижимости возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении вышеуказанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:

• двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
• двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

В городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков по правилам льготного выкупа органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. При этом данный запрет не может распространяться на реконструкцию объектов капитального строительства:

• если дальнейшее использование объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;
• если реконструкция не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию за плату по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка.

Для лиц, которые приобрели объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, в ином порядке (не указанном в вышеприведенном перечне), до 1 января 2012 г. установлен следующий порядок определения цены выкупа земельного участка. Цена выкупа устанавливается субъектом РФ в зависимости от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в следующих пределах:

• в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
• в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Оформление права аренды на другое лицо, при продаже недостроя

В данном случае алгоритм действий гражданина должен быть примерно следующим:

1. Обратитесь в БТИ с просьбой оформить технический план объекта строительства. Важно, что у Вас на руках должны быть не только документы об аренде земли, но и разрешение, полученное на строительство.
2. Получив технический план из БТИ, поставьте строительный объект на кадастровый учет. Данная процедура совершенно бесплатная.
3. Затем, в Росеестре Вам нужно зарегистрировать права на свой фундамент.
4. После этого, подготавливается специальный договор о продаже недостроя (при поддержке юриста) и оформляется на нового собственника.
5. Покупатель обращается к арендодателю (как правило, это органы местного самоуправления) и оформляет новый договор аренды на себя.

Обращаем Ваше внимание, что каждый из перечисленных этапов требует определенных знаний при реализации. Очень важно действовать исключительно в рамках правового поля, чтобы не нарушить действующих норм и правил. Поэтому, продажу земельного участка, находящегося в аренде, лучше проводить при поддержке юристов.

Когда земельный участок можно выкупить из аренды без торгов

Случаи продажи государственной или муниципальной земли без проведения торгов устанавливает ст. 39.3 ЗК. Без аукциона участок передается в собственность в следующих ситуациях:

• если он был сформирован в результате разделения другого участка, предоставленного в аренду;
• если он был выделен из участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;
• если на участке находятся здания, сооружения лица, которое претендует на него;
• если он находится в постоянном (бессрочном) пользовании юрлица;
• если участок был передах физлицу или юрлицу в аренду для ведения сельского хозяйства и с момента заключения договора об этом прошло три года;
• для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

Выкуп арендованного земельного участка у администрации под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество

С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.

Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.

Таким образом остаются 2 варианта:

1. Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
2. Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Задача не из легких: если земельный участок в аренде, можно ли его купить или продать?

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику Росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

Процедура оформления участка земли в собственность

Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:

— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;

— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;

— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;

— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;

— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.

— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.

Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.

Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.

Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.

Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.

Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.

Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.

Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.

Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.

Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.

Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.

Похожие записи:

• Обжалование электронных торгов по банкротству. Срок на обжалование торгов в банкротстве
• Командировочные сверх норм: ФСЗН и Белгосстрах
• Социальные гарантии сотрудников полиции в 2023 году